5月房地产开发投资首现拐点 下半年投资与销售或将脱钩

导读

若今年下半年出现投资攀升销售却转淡的背离情况,则预示着接下来库存量的上升和下一波市场平静期的到来。

21世纪经济研究院分析师 刘东

尽管5月当月上海、苏州等热门城市集中“拍地”,但仍未能改变全国房地产投资增速下降的态势,这也是今年以来该项数据的首次下降。

国家统计局数据显示,1-5月全国房地产开发投资增长7%,比1-4月下降0.2个百分点。其中,中部地区该项数据在5月下降0.7个百分点成为主要原因,这也是今年以来中部地区该项数据首次调头向下。

21世纪经济研究院比照数据发现,仅开发投资数据的月度波动并不足见房地产市场的冷热状况,因为这受不同地区的供地节奏影响较大。比如在5月,一些中部热点城市的土地供应明显减少,造成了投资失速的状况。

不过,从前端的销售数据来看,不管是东部地区还是中部地区,5月一二三线城市都降温明显,尤其是东部地区5月房产销售面积比1-4月下降了将近7个百分点。依此看,在一系列调控政策和信贷收紧预期下,下半年房产销售降温将成大概率事件。

而根据房地产行业投资数据一般比销售数据滞后6到7个月的规律,若下半年销售降温,则投资的收缩将会在2017年开始显现。

但考虑到上海等热门城市目前的土地供应只完成了全年的很少一部分,且央企、金融资本等对于一线城市优质地块兴趣不减,东部地区仍将是下半年土地市场的大赢家,届时投资与销售脱钩的现象或将出现。

一、中部房地产开发投资拐点为什么在5月出现?

今年以来,在火爆的销售业绩和宽松信贷政策双重加持下,房企到位资金增速逐月攀升,从1-2月的-1.0%跃升为3月的14.7%。这直接推升了房企的拿地热情。

从3月份开始,一线城市高企的地价让房企将拿地眼光聚集到二线城市,合肥、苏州、南京、杭州等地地王频出,房地产市场开始出现“强二线”概念。

而也就是在3月和4月,上述“强二线”和中部地区的郑州、武汉等热门城市供地放量,直接推升了东部和中部地区的房地产开发投资增速。其中东部地区从1-2月的3.7%上升到5.4%和5.8%,中部地区更是实现从4.3%到9.5%和12.3%的跳跃。

不过,整个4月,作为一线城市的北京和上海竟无一幅地块出让,而到了5月,北京、上海、苏州、南京、杭州开始集中供地,仅这5个城市当月的土地出让金就高达1101亿元。作为中部城市的合肥、武汉、郑州等地却放慢了供地节奏,这成为导致中部地区房地产开发投资增速在5月首次调头向下的主因。

二、南京、苏州、杭州前5月“卖地”收入已接近或超过2015年全年

但全国房地产开发投资增速和中部地区该项数据在5月出现下滑,仍然是值得注意的。

东部的南京、苏州、杭州等地,将年度供地计划的重头放在了上半年,南京1-3月土地出让333亿元,4月为148亿元,5月为253亿元,仅前5个月的土地出让金收入就已经接近2015年全年879亿元的水平,也成为前5个月全国土地出让金收入最高的城市。

苏州则更是创造了前5月的土地出让金就高出2015年全年近100亿的纪录。

至于上海、北京等一线城市,则将年度供地的重头放在了下半年。比如上海2016年用地供应计划显示,全年供应住房用地(包括保障性住房)800公顷,今年前5月供地仅占15%。因此,目前上海土地出让金只达到去年的1/4水平,这也意味着,下半年上海、北京将放量供应。

再反观合肥、郑州、武汉等中部城市,目前土地出让金收入只占到了去年全年的一半左右,下半年还将有不少的供地计划将推出。

21世纪经济研究院认为,在总量有限的房企到位资金情况下,若下半年销售市场转淡和信贷收紧双重因素叠加,一线城市大量供应的土地作为房企眼中优质的避险资产,仍然是吸引房企投资的有利标的。而中部地区非“强二线”城市,恐将成为房企首先收缩的战场。这与2015年底开始的“地王”潮首先出现在一线城市是一个道理。

三、一二三线城市销售集体转淡预示着下半年地市与房市或将脱钩

同时值得注意的,是房地产销售数据的下滑,这似乎印证了房地产市场“地王起,市场衰”的周期性规律。

实际上,从4月份一线城市密集调控政策出台后,东部地区房地产销售数据增势就没有3月份那么强劲,而到了5月份,则更是比4月份下跌了近7个百分点。

有意思的是,中部地区的销售猛增恰恰出现在4月份,这可视作是3月份东部地区销售市场火爆后的传导效应。而到了5月份,中部地区的销售增速也略有下滑。

CREIS中指数据显示,端午节期间,一二三线城市环比全部下滑,一线城市跌幅近三成,二线代表城市跌幅近两成。与此同时,北京、深圳等地库存开始上扬。

一方面是销售的转淡,另一方面房企融资窗口期已过,5月A股市场共有7家房企发行了公司债,发行规模180多亿,相比3月份最高的400多亿已有明显下降,而金融端也不断发出房地产资金收紧的信号。

21世纪经济研究院认为,根据房地产行业投资数据一般比销售数据滞后6到7个月的规律,若下半年销售行情降温,再加上房企融资成本升高,则投资的收缩将会在2017年开始显现。

但今年以来通过销售回款和发债、开发贷等渠道获得的大量到位资金,还将继续延续土地市场尤其是一线城市土地市场今年下半年的火热。届时将出现房市和地市、销售和投资脱钩的现象。

其实早在2015年第三季度,房地产市场也出现过这样的背离。相反的是,当时是房地产开发持续放缓和销售数据的不断攀升,这预示的是2015年第四季度的供求紧张和市场回暖。

若今年下半年出现投资攀升销售却转淡的背离情况,则预示着接下来库存量的上升和下一波市场平静期的到来。高盛报告也认为,预计2017年房价将疲弱,房地产行业因杠杆率上升、需求减弱,不久将见到拐点。

(编辑:何苗,如有意见或建议请联系:liudong1@21jingji.com;hemiao@21jingji.com)