21城进入存量时代 经纪行业仍存“蓝海”

“2015年全国存量房成交量已经占了新房、新建商品房成交量约40%,全国21个城市存量房的成交面积已经超过了新建商品房。”在近日“2016年房地产经纪年会”上,中国房地产估价师与房地产经纪人协会会长杜鹃表示。

随着房地产行业规模的不断扩大,近年来,我国房地产经纪行业飞速发展。尽管该行业已经诞生少数巨头公司,但分析人士指出,房产经纪行业中,仍然存在“蓝海”。其中,在产权保险、按揭服务、资金监管等方面,市场仍有大量空间。

待监管的行业

杜鹃在上述会议上表示,近年来,随着房地产市场从增量为主,转为存量为主,以及一二手联动业务的开展,房地产经纪行业促成交易规模不断增长,比例不断提高。

据估算,2015年房地产经纪企业促成的交易额已经超过了5万亿,一线城市通过经纪行业促成交易比例已经超过80%。

根据销冠科技发布的《2016中国房地产经纪人生存现状报告》,2013年,房地产代理收入增幅一度达到30%的历史水平。2014年后虽然受到房地产市场销量下滑的影响,房地产代理收入增长率下滑较大,但是2015年受益于良好的房地产市场形势,房地产经纪行业业务量大幅上涨。该机构估计,2015年全国房地产经纪行业共实现佣金收入约960亿元。

与之相应的,房地产经纪人数量也有明显增长。据该机构统计,截至2015年底,拥有全国房地产经纪人资格者共54033人,其中登记人数30725人。

销冠网络发布的上述报告还显示,该行业的从业者以男性为主,年龄多在30岁以下。69.1%的经纪人平均月薪在3000至1万元之间,从全国范围来看,高于一般市民。但经纪人的工作时间较长,仅有14%的经纪人每天工作时间在8小时以内,87.4%的经纪人每周休息时间少于一天。

但如此大体量的行业,仍然存在各种问题。杜鹃指出,主要体现在:行业交易信息披露不真实、不完整,产权调查不及时不准确,交易资金监管不到位、不规范。同时,部分房地产经纪企业违规提供首付贷,进行场外配资,少数网络平台推行众筹购房,违规集资放大市场风险。

今年5月4日,国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场的措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。为经纪行业提出了新的方向。6月,住建部在全国范围内开展房地产中介专项整治工作,并通报了7起房地产中介机构和从业人员违法违规典型案例。

世联地产董事长陈劲松认为,未来三年,整个行业的规则将会在探讨基础之上更加开放和市场化,且更加有规则,一旦这样,中国存量市场才真正起步。

据21世纪经济报道记者了解,有关部门和企业正在呼吁对房地产租赁、二手房买卖等进行立法,从而更好地进行规范。近期监管层也可能率先出台相关的规章制度。

资管“蓝海”

按照销冠网络的分类,房地产经纪行业的业务主要分为新房服务业务(与新房服务相关的代理销售业务、电子商务业务以及金融服务)和后地产服务业务(二手房经纪服务、房屋租赁服务、物业管理服务)。

根据国泰君安的预测,如果房地产销售额平均每年保持10%的增长速度,到2020年,一手房代理市场的规模预计能够达到800亿。现在中国代理市场规模为360亿,距离800亿的市场规模还有较大空间。

以二手房经纪以及租赁经纪业务为核心的后地产服务业务,市场规模可达到千亿级。其中,租赁经纪市场的佣金业务规模约在300-500亿,二手房佣金规模约在900-1400亿,市场容量很大,前景乐观。

据了解,在房产经纪行业中,以新房代理为主的世联行已经在2009年实现上市。中原地产、链家地产正在谋求上市的过程中。我爱我家、麦田等企业也受到外部资金的青睐。多家机构预测,未来该行业将会吸纳更多的资本进入。

链家控股董事长左晖在“2016年房地产经纪年会”上表示,过去两年时间,粗略估计有超过250亿人民币进入房产经纪行业,并推动该行业的快速进步。

左晖还表示,从2010年到2015年,全国房地产交易额增长100%。其中,二手房交易额由1万亿增长到4万亿。预计到2020年,二手房市场可达到6万亿的规模。

他还认为,除了做一手房和二手房代理以外,就房地产经纪行业而言,还可以在资管领域有所作为。“今天中国大概150万亿到200万亿存量资产,我们中国存量资产规模超过美国人资产规模。”基于此的房地产金融领域,具有较大的发展空间。

陈劲松持有类似的观点,他认为,房地产存量领域已经迎来“大风口”,未来在产权保险、按揭服务、信用评级、资产管理等房地产金融领域大有可为。虽然目前金融领域的准入门槛较高,但逐步开放将是大趋势。

具体而言,他认为,如果租赁被作为解决房地产库存的重要渠道,REITS(房地产信托投资基金)市场必须要发展起来。与此同时,资产证券化也应当逐步放开,从而更好地助力资产管理领域。一旦这些政策门槛放开,房产经纪行业的更多细分领域将迅速发展。