商住限购传言引发成交暴涨 开发商仍坚信早晚要“限”

北京市一位市属国企高层推测至少近期不会限购。

本报记者 王营 北京报道

商住物业被炒作得沸沸扬扬,但政府的最终表态令人玩味。

6月6日北京门头沟区暂停商住网签后,6月14日,北京将暂停部分区县网签的消息迅速流出。当日晚间,北京市住建委相关负责人回应,“今晚24点北京将全面停止商住网签”的消息并不属实。

由于北京市官方并未直接回复北京商住全面限购不属实,开发商忐忑不安的心情并未放松。

北京市一位市属国企高层对21世纪经济报道记者分析,关于北京商住限购,推测目前不会有官方回应,政府要为以后留有余地。但官方表态也没说肯定限,因此就不会是近期推出的政策。如果商住限购政策下周就推出,现在就应该要吹风。所以推测至少近期不会限购。

受商住限购传闻影响,开发商在近期掀起了全民大促销活动。6月14日,北京万科对外打出“万科天地、长阳天地,72不打烊”的广告。不仅万科,21世纪经济报道记者了解到,北京市大部分商住项目都进行了不同程度的促销活动。

6月14日消息传出当天,北京商办类产品共签约2672套,签约面积22.58万平方米,由85平方米的套均面积可以看出,当日商办类成交当中绝大部分为“商改住”类产品。

据亚豪君岳会统计显示,自6月6日门头沟暂停商住网签起,9天时间北京商办类产品共签约87.55万平方米,签约货值高达227亿元,相当于正常月份的全月成交量。而剔除个别交易失常的项目后,按照50%的首付比例来计算,9天时间开发商回笼资金约52亿元。传言最终被辟谣之后,开发商及各个销售渠道成为了最大赢家。如果按照这一非同寻常的去化节奏,北京商办物业虽然潜在库存巨大,但542.8万平方米可售库存的去化周期将低至54天。

自5月5日通州商住限购之后,北京商住市场“全面限购”的传言逐渐浮出水面;虽然最终限购传言被辟谣,但这几轮传言叠加通州限购前的集中成交,使得商住市场出现重大突破,2016年截止目前商住成交占全部住宅成交的比重高达56%,这也是商住首次超越商品住宅,成为市场主力,而在2011-2015年间商住占比一直维持在20%左右。

亚豪机构市场总监郭毅分析,除去限购传言的刺激,住宅市场本身的特征变化也是商住市场“变大变强的”推动力,2015年北京商品住宅供需比低至1:1.7,去年这一数据为1:1.1;另外去年北京商品住宅套均总价为377万元,而今年已升至503万元。在商品住宅供应减少价格飙升的背景之下,商住类产品无疑成为填补市场空白的“最佳利器”。而这类产品由于不限购、总价低一级品质不断提升的特性,其购买人群也从低端刚需向改善型蔓延,成为掌控需求市场的主力。

郭毅认为,虽然此次暂停网签的传言被辟谣,但是相关主管部门对于商住这一“擦边球”产品的限制仍将从严甚至不断加强。近几年,包括通州、昌平、门头沟等地都对商业及公建用地提升了规划要求,如分割散售的面积加大,要求开发商自持等,其目的一方面在于还原商业及办公产品原本的使用用途,为区域产业提升及配套升级形成助力,另一方面也是在北京控制人口规模的目标之下,减少因商改住产品激增造成大量常住人口涌入区域的压力。

中原地产分析师张大伟认为,政府没有直接针对商住物业限购直接回应,说明仍然有“限”的可能。据他测算,虽然当下公寓类库存在3万套左右,但潜在供应非常惊人,约为21万套左右,也就是说公寓的潜在供应大约可以卖10年(按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算)。如果这个市场限购,成交量跌幅将在80%-90%。

(编辑:李清宇,邮箱:liqy@21jingji.com)