楼市下半场： 成交量横盘 补仓需求续推“地王”

在各项因素的刺激下,房地产市场迎来了多年来最为华丽的“上半场”。

中原地产发布的数据显示,2016年上半年,全国54个重点城市成交商品房住宅180.17万套,同比涨幅高达31.2%,刷新了同期历史最高纪录。其中,一二线城市增幅明显、三四线城市相对低迷的局面继续存在。

受益于整体市场向好,上半年大部分房企的业绩出现较大幅度的增长。充裕的资金使企业具有更多的拿地资本,并造成上半年“地王”频繁出现。

但多位分析师仍指出,在本轮的楼市行情中,由于需求出现了透支性释放,加之热点城市陆续出台调控政策,因此预计市场降温的趋势将不可避免。广发证券就认为,今年全年,全国商品房销售面积将从前四月36.5%的峰值降至17%;商品房销售额将从55.9%降至30.4%。

二线抢一线风光

中原地产的数据显示,在纳入其统计的54个重点城市中,上半年有50个城市的成交量明显上涨。一线城市中,上海、广州的成交面积分别上涨了14%、27%,北京与深圳的成交量则有所下降。北京市统计局的数据显示,前5月北京住宅销售面积下降了14.8%。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,今年年初,一线城市率先出台调控政策,极大地抑制了市场的过热局面。其中,北京市场的降温则因为供应相对不足,以及价格上涨过快产生的挤出效应。

在政策的“溢出作用”下,二线城市交易量爆棚。中原地产指出,上半年天津、南京、扬州的成交量上涨超过100%;济南、杭州、青岛、厦门、武汉、南昌的涨幅也均超过40%。厦门、重庆两地则出现负增长。

相比之下,三四线城市的成交量涨幅相对不大,但平均涨幅也超过了15%。

从官方数据看出,这轮上涨始于去年12月,延续到今年4月。

与此同时,近年来房地产市场的区域分化局面愈加明显,并影响到房企的决策。某上市房企董秘向21世纪经济报道记者表示,该公司的策略为:在一线城市适度控制销售节奏,谋求更多的利润;二线城市则加紧出货,做大规模;三四线城市则以“去库存”为主,不再做新的布局。他还指出,这也反过来加剧了市场分化的局面。

受益于上半年的旺市,房企业绩普遍向好。据不完全统计,业已发布上半年业绩的33家房企,上半年销售面积增幅达到51%,销售额的上涨幅度则达到74.6%。碧桂园、旭辉等企业甚至上调了全年的销售目标。

在大量去化后,房企拿地补仓的意愿也十分强烈,加之上半年资金充裕的大环境,土地市场也迅速火热。中原地产的数据显示,上半年全国土地价格超过10亿的地块有219宗,其中溢价率超过100%的地块达到109宗,溢价率超过50%的地块则多达167宗。

张大伟指出,上半年迎来了“地王”最为密集的时段,这也从某种意义上体现出“资产荒”的特征。该机构的统计还显示,上半年全国50大城市成交土地建筑面积同比微涨1.7%;出让土地的平均楼面价则上涨了45%。

下半年成交量“横盘”

与以往的“长周期”特征不同,短暂的爆棚之后,市场热度也很快退却。国家统计局的数据显示,今年前5月,全国房地产销售面积增幅和销售增幅均出现环比下滑,这也是今年以来上述指标出现的首次下降。

事实上,从5月开始,供需两端的指标已经出现全面下滑。统计局的数据显示,今年1-5月,全国房地产开发投资增速为7.0%,前4月数据为7.2%。今年5月,全国70大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.86%,4月的涨幅为1.06%。这两组数据也出现了今年以来的首次下调。

上海易居研究院智库研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,在前期的销售中,需求在一定程度上被透支,导致近期市场交易量出现下滑。同时,热点城市不断收紧调控政策,其作用也在不断发酵。

7月14日早间,厦门市房管局终于确认了新的房贷政策。从7月15日起,全面提高购房贷款的首付比例。至此,除一线城市外,被称为“房价上涨四小龙”的南京、苏州、合肥、厦门均出台了调控政策。

严跃进认为,这些政策将对市场持续带来影响,预计随着传统淡季的到来,市场降温的态势将至少延续到第三季度。且在整体供大于求的基本面下,除非政策继续刺激,否则市场很难自发地出现反转。

张大伟还指出,由于房企的销售情况较好,大部分企业缺乏降价的动力,这将使得市场成交量很难进一步放大。他认为,在“资产荒”的背景下,今年的房地产销售可能创新高,但下半年的市场热度将明显不如上半年。

广发证券指出,今年市场的基本面是“前高后低”,一季度和二季度整体成交同比升幅达到本轮小周期的高点,下半年整体成交同比升幅将继续放缓。预计全年全国商品房销售面积15亿平方米,同比升17%,金额11.4万亿元,同比升30.4%。

在房价方面,广发证券认为,大中城市房价整体仍保持环比温和上升,但升幅将逐步放缓。

对于土地市场,严跃进指出,由于土地市场的变化比房屋销售具有一定的滞后性,加之目前房企补仓意愿仍然强烈,因此土地市场在短期内并不会降温。中原地产的统计指出,7月前13天,全国总价超过5亿的地块达到了36宗,其中溢价率超过50%的地王地块有21宗地块,南京、杭州、郑州等二线城市是“地王”出现的主要区域。

(编辑:林虹)