股市回暖 成长型房企市值管理频出招

当讲故事不再成为资本市场风向标的时候,市值管理成为摆在房企面前的一大问题。

7月12日,绿城服务(02869.HK)挂牌上市,以每股1.99元公开发售,超过招股价范围1.74-2.2元的中间价,筹得14.394亿元人民币。作为继彩生活、中海物业、中奥到家之后,第四家登陆港股资本市场的物业管理公司。

绿城服务与这三家公司在市盈率(20%左右)、物业管理营收占比等方面数据接近,而在目前市场不明朗的情况下,后续市值管理或将为绿城服务带来压力。

但绿城服务上市当天涨幅10.55%,收市后总市值达到61.1亿元,超越彩生活的59亿元、中海物业的38.8亿元、中奥到家的9.6亿元,排名第一。

易居研究院研究总监严跃进指出,H股市场有很多投资者对地产类企业有偏见,认为传统经营模式不可持续,所以对企业价值评估不会太高。但A股市场的散户实际上相对看好地产股,这与此类散户本身是物业购置者也有关系。因此其认为,A股市场对于企业做大估值有更好的市场环境。

一名投行分析师指出,所谓市值管理,就是上涨有上涨的理由,房企应该把握风向, 积极向投资者展示多元化进程及房地产在资产配置中的重要性, 在未来全球市场不确定所带来的风险到来时,有足够的弹药应战。

地产股角色:资产配置

前述绿城服务行政总裁兼执行董事吴志华接受21世纪经济报道记者采访时认为,绿城服务上市之后的股价表现,表明投资者认为其有理由持有这只股票。

“绿城服务不需要讲社区O2O故事,而是实实在在地做O2O增值服务。”他说,绿城服务有三个业务板块:物业管理、顾问咨询、增值服务,其实是按照房地产整体板块的生命周期布局,三个板块联动。借此增加物管面积的产值和利润、再从销售过程体现出来。在吴志华看来,绿城服务是唯一有明确商业模式的物业公司。

同策咨询研究中心研究总监张宏伟指出,房企市值管理具体手段包括提高公司持续的盈利能力、完善公司成长性管理、加强投资者关系管理。房企增加市值可以运用的手段包括收购、增发、股权激励、资产剥离、股份回购等。

自去年开始,不少房企已开始通过并购、定增等手段进行市值管理。今年3月初,开始出现资金回流地产股的迹象。

股市回暖,资本偏好也会转向。“估价大涨不代表市值管理优秀。”克而瑞研究中心分析师洪圣奇指出,目前地产股多被基金看作是资产配置的对象,而非主流投资标的,因此内房股长期以来估值比不过TMT行业。“地产股从来都不是投资过程中的增长点, 基金更多考虑将之作为抗风险的资产配置。”

洪圣奇认为,股价管理好的公司, 市值应该随规模和盈利能力提升而成长, 因为最终对于股东的回报, 将以运营红利和派息为主。在他看来内房股中市值管理较好的是中海外与华润置地。此外beta值不是特别高,且盈利质量较好的企业,如合景泰富与龙湖地产,也会成为被重点关注的企业。

利润低迷倒逼市值管理

在房企利润率逐步下滑的过程中,市值管理也成为不可或缺的一项扩张工具。

通过梳理部分成长型公司财报可见,2015财年,泰禾毛利率29.9%、净利率8.5%;阳光城25.56%毛利率,净利率仅7.74%;万科有29.35%毛利率,净利率有13.27%。

严跃进指出,往往中型房企的成长性将更被看好。类似泰禾等企业,传统地产业务的规模在扩大,但企业项目的潜在成本和未来债务成本较高。这些都可能会影响后续投资者对此类企业的估值。

虽然泰禾在地产开发有部分溢价率较高的项目,但由于土地价格与成本支出同样较高,住宅产品的整体利润率将受到影响。

一份来自第三方的研究报告显示,高增长企业一般需要高负债来支撑资金需求。

以泰禾为例,2014年该公司债务达到最高峰,净负债率803%;2015年,泰禾开始着手市值管理,通过增发股份等,令债务指标有了明显改进。净负债率下调到257%,资产负债率也下调到79.88%。

实际上近期与险资积极合作,正是房企出于市值管理考虑的一种主动策略。对于此类房企来说,一方面可以借此持续做大规模、提升经营业绩空间;同时通过引入机构投资者的资金,可以促使企业具备相对灵活的财务管理模式,令企业去库存、降成本等目标得以实现,投资者也比较认可此类经营方式。

而近期频频发生的行业间并购,也是做大市值的一个关键。这往往代表了房企的高成长性。前述人士分析,后续房企之间的此类运营频率还会增加。

比如近期保利与中航宣布拟进行相关地产业务整合。地产业务成长性好,将为此类企业估值带来利好;这也使保利后续区域市场布局更加完善,强化其全国化企业特征并能快速获取营销渠道等。将令保利地产股价后续提振空间较大,在市值方面也会有积极反应。(编辑 骆轶琪)