降温趋势确立背后：房地产“支柱”地位告急

详解二季度金融、地产增速

2016年上半年国民经济运行情况已经揭晓。初步核算,上半年国内生产总值340637亿元,同比增长6.7%。二季度增长6.7%,增速与一季度持平。其中,第三产业同比增长7.5%,占GDP的比重是54.1%,服务业仍然是支撑经济稳定增长的主动力。值得注意的是,房地产市场经历了今年1-4月的火热局面后,5月已经开始降温。另外,受股市成交量大幅下降以及M2增速放缓的影响,上半年金融业对GDP增长贡献下降,金融业不变价的增长速度为6.7%,相比去年也有所回落,对GDP增长的贡献率在9%左右。

随着70大中城市房价数据的发布,经历了短暂火爆之后的房地产市场,降温趋势正式确立。

根据国家统计局的数据,2016年6月,全国70个大中城市的新建商品住宅价格平均环比上涨0.73%,涨幅连续两个月缩小。此前公布的数据显示,上半年的房地产投资增速、开竣工面积增速、销售增速同样连续两个月收窄。

“降温趋势确立”是各大机构对该组数据的一致解读,且在需求出现透支性释放、政策难以继续松动的情况下,下半年市场恐难以再度升温。

作为国民经济中实质上的支柱产业,房地产市场从2015年年末开始进入升温周期,并在稳定经济增长方面起到了重要作用。但随着供需基本面的彻底反转,这种作用的弱化趋势已经不可避免,并可能影响到地产股在资本市场的权重。分析人士指出,这也将对严重依赖房地产业的经济增长模式带来考验。

多项指标连续下滑

国家统计局18日发布数据显示,2016年6月份,全国70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市有55个和48个,分别比上月减少5个和1个。房价下降的城市数量则有所增加。

根据中原地产的统计,随着房地产市场的升温,70大中城市新建商品住宅价格自去年11月开始出现上涨,到今年4月,涨幅达到1.06%的高点。但5月和6月,该项指标连续出现下滑,6月的涨幅为0.73%。

这种变化趋势同样体现在其他指标上,统计局的数据显示,过去两个月间,全国房地产开发投资增速、新开工面积增速、商品房销售增速均出现明显下滑。其中,房地产开发投资增速从高点的7.2%降至6.1%;新开工面积增速从21.4%降至14.9%;商品房销售面积增速从36.5%降至27.9%,销售金额增速从55.9%跌至42.1%。下降幅度不可谓不大。

“本轮市场销售的周期性的高点已过。”广发证券指出,销售端的颓势还会传递到投资、开工等其他指标上,造成数据整体下滑。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,导致近期市场降温的主要因素,一方面在于市场需求在前期出现透支性释放,后续释放乏力;另一方面,政策层面总体“去杠杆化”,且个别热点城市出台更为严厉的收紧措施,进一步抑制需求。

7月14日,厦门市房管局确认了新的房贷政策。该城市亦从7月15日起,全面提高贷款购买住宅的首付比例。至此,除四个一线城市外,被称为“房价上涨四小龙”的南京、苏州、合肥、厦门也均出台了调控政策。

张大伟指出,在因城施策的思路下,预计未来其他房价涨幅较大的城市也会出台类似的政策。他还认为,政策因素是导致本轮房地产市场升温的主因,因此这些收紧的措施也将极大地抑制市场成交。

值得关注的,还有房企的态度。据悉,上半年大部分房企的销售规模出现明显增长,并完成全年任务的半数以上。因此,除非其项目分布在三四线城市,否则房企的降价动力不足,这也将在很大程度上抑制市场成交。

按照广发证券的预测,今年全年全国商品房销售面积15亿平方米,同比增长17%;金额11.4万亿元,同比增长30.4%。投资方面,预计全年房地产开发投资额10万亿元,同比增长4.9%。中泰证券的观点更为悲观,该机构认为,预计全年地产投资增速为4%,而年末单月同比增速将可能降至2%。

变数存在于政策层面。日前有媒体报道称,18日上午,住建部部长陈政高带队约谈万达、保利、融创和恒大四家房企,希望这四家代表企业为下一步政策调整支招。但据21世纪经济报道了解,该会议上并未传出实质性消息。业内人士也认为,政策进一步刺激的可能性不大,现有的政策思路亦很难做出调整。

地产股权重下滑

在近期整体经济增速下滑的背景下,房地产市场的升温,实际已经起到了稳定经济的作用。国家统计局的数据显示,今年上半年,全国房地产开发投资46631亿元,占同期固定资产投资(不含农户)的比重为18.0%。而2015年全年,该比重为17.4%。

上海易居研究院智库研究总监严跃进认为,这主要是由于经济进入低速增长的区间,而房地产市场恰好进入一个小的上行周期。

但过去几年来,作为“支柱产业”的房地产,对经济的拉动作用正在削弱。根据国家统计局的数据,房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重,已经从2011年的20.4%,一路下滑到2015年的17.4%,5年间下降了3个百分点。

此外还有间接影响。据国家统计局的数据,截至2015年,全国水泥产量连续两年出现下滑。平板玻璃产量也在2015年出现下降。近几年来,家具市场同样延续着较为低迷的态势。总体上看,房地产对于经济的带动作用正在缓慢下滑。

今年“两会”期间,全国人大代表、建业集团董事长胡葆森向21世纪经济报道记者表示,受困于土地出让金缩水和房地产市场低迷,2015年上半年,河南省多数城市的财政收入下滑了2到3成。

在这背后,房地产市场的供需基本面已经发生变化。广发证券指出,我国房地产行业在大周期层面上已经进入成熟期,人口红利(年龄结构、 区域分布)快速爆发期过后,新房的需求逐步下降。户均住房套数在2012-2013年之后已经超过1,整体供需已基本平衡。该机构还表示,近年来新房的销售面积年均复合增速逐年放缓,且新房销售面积高点逐步下移,高点出现的间隔时间明显拉长。这都是行业长周期增速持续放缓的表征。

严跃进也认为,从中长期的视角看,未来房地产企业拿地和房屋新开工等数据可能会削弱,房地产在国民经济中的地位确实会弱化。对于严重依赖房地产的经济增长模式来说,也将面临严峻考验。

不仅如此,这种变化还将影响地产股在资本市场的权重。中信建投指出,行业的边际成长在下降、投资对经济的边际拉动作用也在下降,地产板块的估值难以回到过去的荣耀。同时,越来越多企业选择剥离房地产业务或退出房地产业,也使得地产板块中可投资的地产标的减少,过去地产股“一呼百应”带来的蓝筹效应正在减弱。

该机构认为,虽然龙头地产股和区域经济、多元化转型相关的股票仍然具有配置价值,但从更长远的角度来看,地产逻辑变化很难扭转,板块的权重下降也不可逆。

但严跃进同时表示,随着房地产业的变革与转型,一种隐性的支撑力会增加,如智能家居、房地产金融等,会给经济增长提供新的支撑。此外,存量市场的发展,也会促进第三产业的繁荣,对经济结构的调整大有裨益。