首开集团潘利群：开发商的新机遇或来自为城市“镀金”

7月22日,首开集团党委书记、董事长潘利群,在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会上发表名为“开启镀金时代 如何贯彻供给侧改革”的主题演讲。他试图通过对中央提出的“供给侧结构性改革”进行分析,为时下焦虑的房地产行业提出解决方案。

潘利群认为,供给侧改革将指引中国房地产进入“镀金时代”,同时开启中国城市发展的“镀金时代”。一位在台下认真听完潘利群演讲的经济学家私下称,这是一篇精心准备的演讲。

不同性质的市场主体有着不同的生存哲学。当房地产已经不再是土地红利的盛宴,不管是央企、国企还是民营企业都开始思考他们未来的生存方向。而国企的生存哲学或许在于控制风险之下寻找更稳健的机遇。

潘利群在接受21世纪经济报道独家专访时透露,行业整合是大趋势。在这种背景下,作为国有独资企业,首开集团将加快整体上市步伐,改造成一级混合所有制企业。未来新型业务将发力在城市复兴和养老产业方面,传统房地产业务将进一步深耕境内外资产。

“我们对土地成本这么高也有困惑”

全国房地产商会创会会长聂梅生在论坛现场演示了一张“2015年8.7万亿商品房销售额分解”图表。其中显示,“销售额中,企业所得税占到8%,开发商收益占到30%-40%。60%-70%是政府的收益。”

聂梅生表示,“如果现在所有的改革或者是供给侧改革,全部是冲着开发商的30%-40%,而土地成本压不下来,房价肯定会上去。”

潘利群认为,针对本轮改革,国家提出了“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务,任务之首是“去产能”。“产能”是已经投入的生产能力,“库存”是已经完结的生产过程,它们都无法从根本上改变形态,新增资源也就无法很匹配地投入利用。所以在理解上,应当调换一下顺序,先有“补短板、降成本”,然后才是“去产能、去杠杆、去库存”。

对于土地成本居高不下,潘利群称,作为房地产市场的竞争主体,他们也有困惑。“在实际运作中,我们也不希望土地成本这么高。房价越来越高,这并不利于未来行业健康发展。”

近期,有传闻称,住建部部长陈政高亲自主持,分别与万科、融创等房企董事长会谈,对2016年楼市和去化及存量压力进行摸底,为下一步政策调整支招。潘利群认为,如果政府能够在土地招拍挂方面进行调整,对改变房价成本的构成做一些调整,可能使市场相对理性。但房地产调控的“因城施控”整体基调已经确定,应该不会有全国性的重大、强有力的调控措施。

潘利群认为,过去,中国房地产的繁荣是中国经济快速发展的成果。如今,中国房地产市场告别了暴利和非理性的增长模式,回到了正常商业逻辑上,这是任何竞争性经济领域必然经历的成长阶段,也是市场化资源配置的结果。但不可否认的是,在任何国家、任何时期,房地产都是一股重要的经济力量,它的作用可能在有些时候被夸大,但是,它与宏观经济的高关联度是毋庸置疑的,这是对房地产行业经济地位总的认识,有了这个认识,才能在大周期切换时保持定力,更好认清现状,进而分析问题、解决问题。

基于此,他建议决策层在出台各项调控措施的同时,各种配套措施同时落地,从而达到市场稳定的格局。比如,针对去库存城市,出台一些刺激市场变化的配套政策;而针对一线和热点二线城市,从土地招拍挂环节已经调整,政府在宏观层面把供给重点放在解决民生,提升城市质量方面。供应的土地回归保障、居住属性。

而回归到房企层面,潘利群认为,房地产企业要在竞争性的城市格局里,找准定位、做好产品、赢得市场,供给侧改革是很好的时机,它促发房企重新找寻立业之本。这就要求房企在形势转换的关键时期,认清当前行业的主要特征:其一是,土地价格高企,开发成本居高不下。2015年,中国土地市场价格创下历史新高,一线城市、热点二线城市,面粉贵过面包,普遍迈入豪宅化、高端化。其二,城市与行业集中度越来越高。全国35个重点城市占销售额比重超过50%,一线城市在35个重点城市占比超过40%,其中排名前十房企销售额占全国市场接近五分之一。

城市更新机遇

潘利群关注的重点在于他认识到市场的另外一个重要现象,“城市建筑总量较大,总体平衡,结构不均衡。全国城镇住宅存量超过250亿平方米,城市之间分布不均衡,与人口密度不匹配,建筑质量参差不齐,大量建筑将进入旧改危改范畴。”

基于这些判断,他分析了供给侧改革的着力点。21世纪经济报道记者对这些论点提炼整理如下:第一,中国房地产市场逐渐进入二手房主导的时代。“刚需”逐渐转向二手房市场,新房市场的比重越来越低。第二,中国居民收入差距较大。收入前20%家庭的平均收入是后20%家庭的6倍。这最高和最低收入的40%人口,将是新房市场的重心。中高端住宅针对前20%的人,这是房企的经济属性决定的,为后20%的人口建造保障房,这是房企应当践行的责任,保障房问题不解决,2亿农民工就很难稳妥地进城。第三,中国人居改善的需求是持续的、长久的。中国房地产行业本身成长空间较大。第四,中国住房总量巨大,区域结构性过剩与有效供给不足并存。第五,解决“城市病”问题,中国城市将迎来新一轮的建设热潮。为解决城市内涝、环境污染、交通拥堵、垃圾围城、水资源短缺等问题,智慧城市、海绵城市、地下管廊建设、轨道交通建设与空气、水、土壤治理等重大工程,每一项年投入都达万亿元。这些都存在房地产行业参与的可能性。第六,中国城市边界扩张已经接近极限,建成区的更新和再开发将成为房地产发展的主线。

潘利群认为,在建设城市群的发展思想指引下,在城市群内部,重新规划土地功能,调整规划指标,实现精明集约的用地格局,提高用地结构多样化水平,确保核心城市的核心功能用地需求,增进城市功能多样化。为北京、上海、深圳等城市,松绑居住和交通用地占比,或许能极大地缓解“大城市病”,这也是房地产供给侧改革的重要工作。

也就是说,首开集团认为房地产未来的空间在于城市更新。

潘利群告诉21世纪经济报道记者,他认为城市更新方面的规模不会小于目前房地产开发业务的规模。首开已经开始尝试把资源配置放在一些城市复兴领域。比如棚户区改造。

“一般一个棚户区改造的总投资都在百亿以上,比房地产开发的增量要大。房地产开发业务已经不再暴利,利润空间实际已经很低。而棚户区改造的利润并不会低于平均收益。”

华高莱斯的董事总经理李忠也曾对21世纪经济报道记者表示,2015年后所有一二线城市都将进入“内向增长”阶段。旧城更新,必然成为城市发展的新增长点。

住建部政策研究中心主任秦虹的预测是,中国房地产正在步入存量房时代。一个重要指标是,一座城市的房屋供应(住宅、非住宅)存量房交易量已经超过新房交易量。(编辑 骆轶琪)