汪涛：房地产市场将逐渐降温

汪涛

瑞银中国首席经济学家

信贷推高的资产价格上涨不可持续,房地产市场火热会逐渐降温,但当前货币政策调控将十分关键。

瑞银中国首席经济学家汪涛在接受中国证券报记者采访时表示,信贷推高的资产价格上涨不能持续。她认为7月以来的房地产市场火热会逐渐降温,当前货币政策调控十分关键。

汪涛表示,今年以来一二线城市楼市价格涨得比较快,原因有三:一是和几个城市的库存量比较低有关,二是今年前几个月信贷放松,个人投资者获得贷款比较容易,三是和居民对房地产市场价格上涨预期较高有关系。但三四线城市的房地产库存还比较高,未来可能涨不动。

从供需局面看,大部分城市还是供大于需,房地产作为主要的经济引擎的时代已经过去了,对房地产市场,既不要打压也不要火上浇油。地方政府如果能加大土地供应,采取合理手段去调控还是有帮助的。

值得关注的是,房地产投资过去几个月是下行的,开发商对未来并没有那么乐观,大的开发商投资别的行业、别的国家的比比皆是,表明他们认为不可能再赚到以前那么高的回报了,所以要多元化,要国际化,要发展别的业务。开发商比普通百姓更清楚供需情况。

汪涛认为,过去两三年经济下行,主要就是房地产行业特别是房地产投资下行,造成钢筋水泥多个相关行业的回落。最近房地产行业反弹了,但反弹是不能持续的。

一方面,房子总归是有人要住,大多数地方的房地产仍旧过剩,不仅要看现在的在售面积,还要看在建面积。房地产潜在的库存比较高。另一方面,从需求来看,城镇化速度在下降。以前我们说每年2000万人口的城镇化,现在是1700万,并且现在所做的工作是市民化,也就是对已经在城镇中的人口给予市民化服务的待遇,他们可能在大城市工作,但买不起房,或者是在家乡买房,所以从需求来看,除了上海这样的特殊城市,很多其它城市前几年的供给已经增加很多,因此,未来几年房地产调整是大概率事件,如果掌控得好是逐步调整,如果掌控不好,就是突然调整。

在调控政策方面,一是保增长目标不应该太高,不要透支未来发展。二是城镇化的意义更多是社会保障和服务,而不是房地产的城镇化,这个理解上的偏差也需要纠正。三是从货币政策的角度看,目前要降杠杆,控制信贷。但实际上降杠杆并不太现实,只能说杠杆增加不要过快,货币信贷政策也应该维持比较平稳的增速,而不要像年初那样大干快上。目前信贷增速为16%,而名义GDP只有8%,相当于每年增加了20%的杠杆,目前的信贷实际上已经是GDP的200%多了。

除了上述信贷目标不要太高,还要从降产能、去僵尸企业等多个角度下手。有人建议对债务处理采用证券化,但从根本上看,坏账就是坏账,并不因包装成产品就能盈利,所以这方面风控要加强。

目前看,8月的信贷预测中,房贷占比会比较高。企业层面来说,实体经济投资意愿并不高。汪涛预测新增信贷7000亿元以上,社会融资9000亿元。整个信贷增长和7月差不多持平。

谈到降息,从央行的态度看没有可能,一是担心对汇率产生压力,二是防止资产泡沫;降准则要看资本流出的幅度,最近几个月资本流出得到控制,并且采用了逆回购等方式调节,未来还要看资本流动情况,预计不会大幅多次出现。美联储12月加息已经在预期当中,所以人民币仍有贬值压力。

精彩对话

中国证券报:今年以来地王频出的现象还会持续吗?

汪涛:地方政府虽然是有动力见到地王出现,因为地方财政有需要,同时他们要做基建投资,要保增长,融资压力又比较大。其实去年房地产市场就出现地王,也就是说实际上房地产市场还不怎么好的时候,就有高价拿地的现象,我认为要追究资金的来源是哪里?很有可能是与地方政府有关的企业在拿地,而拿地的资金可能是想方设法从银行融资过来的,并非自有资金。所以,控制地王现象,需要地方政府控制卖地冲动,也需要银行规范融资渠道。虽然银行不可以为买地提供贷款,但很多资金是通过影子银行或者理财资金的方式进入。

这一现象值得警惕,地价拉起来所以房价就上去了,相对起到一个锚定作用,这个资产看起来好像很值钱,但是将来是否能获得收益?融资方未来的资产可能要减计。用信贷的方式推高资产价格,会间接挤压实体经济,造成实体经济的空心化。地价高了,也会令实体经济劳动力成本上升。此外企业、居民的资金也都流向房地产,不会流向实体经济。