官方表态调控 机构警示楼市信用风险

导读

北京市房地产协会秘书长陈志表示,当前楼市是货币推升的,与土地供给无关,土地供给过剩而不是不足(总量),基于这个判断,需求是避险性的比重大于居住。陈志称,他们近期会公布北京市土地供给情况来证明此观点。

9月6日,住建部官网发布了贯彻《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》(下称《纲要》)的实施方案。

其中在主要任务和具体措施方面,有关房地产的表述主要归结为完善房地产宏观调控。这是自今年3月份全国两会以来,住建部文件中首次涉及房地产市场调控问题。

标普全球评级信用分析师孔磊表示:“中国一二线城市房价快速上涨引发市场担心房地产市场的健康状况。”因此,过去几个月内为给市场降温,部分地方政府已经收紧房屋和土地购买要求。

孔磊表示:“我们认为,对土地的热烈追逐将损害更多激进开发商的盈利能力和现金流。房地产价格的松动都会令它们处于不利境地。”

官方表态调控

《纲要》规定:根据房地产市场分化的实际,坚持分类调控,因城施策。坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进。

并提出建立全国房地产库存和交易监测平台,形成常态化房地产市场监测机制。实施住宅用地分类供应管理,完善和落实差别化税收、信贷政策。改进住房公积金提取、使用、监管机制,支持居民合理住房消费等。

中原地产首席分析师张大伟认为,建立全国房地产库存及交易平台,这在之前的文件中提及较少。这一政策意义重大:第一,可以提前预判市场走向,储备政策调控;第二,未来房地产市场已经不仅是城市之间的分化,甚至一个城市内部都有不同区域、不同类型房源的分化,这种情况下,监测机制可以给政策制定提供更科学化的数据和市场依据,并更精细化地执行分类调控政策。

北京市房地产协会秘书长陈志在接受21世纪经济报道记者采访时表示,当前楼市是货币推升的,与土地供给无关,土地供给过剩而不是不足(总量),基于这个判断,需求是避险性的比重大于居住。

陈志称,他们近期会公布北京市土地供给情况来证明此观点。

分析人士认为,本轮房地产库存结构去化非常不均衡,去化的大部分是一二线城市住宅,商业地产与三四线城市的住宅依然库存明显。

另外,尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨,但城市间涨幅差异仍然较大,一线城市和部分热点二线城市,其房价涨幅远高于其他城市,其余城市房价走势相对平稳。

机构警示风险

已经有机构开始担心市场风险。标普全球评级预计,由于政府政策的支持作用在递减、比较基础较高以及土地价格上涨,未来12个月内房地产业增速将放缓。

该机构指出,销售强劲也导致房地产开发商将现金流重新投资于新项目。很多获评级开发商已经加大土地收购力度和扩张计划,从而将很多一二线城市的土地价格推至历史高点。

标普全球评级认为,2016年以来,很多开发商扩大土地储备和加快建设,从而急于进入投资的新周期,导致它们的信用状况恶化。很多开发商的信用比率可能继续削弱,这一点已经反映在它们的中期业绩中。

孔磊表示:“未来12个月的评级趋势继续呈负面走向。我们认为,开发商非常渴望实现规模增长,因此它们显著去杠杆的可能性较低。”

开发商激进扩张的同时,房价也在加速上涨。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100座城市新建住宅的全样本调查,2016年8月,全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨13.75%,涨幅较上月扩大1.36%。百城(新建)住宅价格中位数为7112元/平方米,环比下跌0.13%,同比上涨0.94%。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为23568元/平方米,环比上涨2.72%,涨幅较上月扩大0.52%;同比上涨18.06%,涨幅较上月扩大0.87%。

已经有嗅觉灵敏的开发商在趁市场好抓紧出货。

碧桂园相关负责人表示,针对2014年及之前的积存货量,碧桂园近期启动“光盘行动”。参与行动的货量有72亿元。行动启动时间由项目自行确定,但在2016年10月31日前结束。对极少数货量,总优惠力度上限为原底价的75折,具体优惠由区域视情况决定。

该人士称,促销计划的原因是,市场好抓紧去存货。

关于市场未来是否会出现洗牌,新城控股副总裁欧阳捷认为,一切皆有可能。即便在不太好的大市场中,也会有好的小市场;即便在都不好的市场中,也会有与众不同的产品和服务需求,能够满足这些需求的企业依然会活得不太艰难。那些没有差异化竞争力的产品和企业,在市场缩量的时候,就很难从别人手中抢夺份额了。

张大伟认为,一二线城市高价地浪潮全面出现,惜售现象增加。在前期系列政策刺激下,在涨价预期和宽松信贷政策影响下,库存去化加快;但随着房价高位,按揭信贷短期急增,市场风险越来越大。已有多个一二线热点城市开始逐步收紧政策,一线城市成交开始放缓。预期下半年,房地产调控继续因城施策,并将升级到一城一策。(编辑 骆轶琪)