高价地的传导链条： 房价、调控与解套悖论

今年以来如“雨后春笋”般出现的高价地,正在以其独特的逻辑,影响着政策走势和市场前景。

中原地产统计显示,今年9月1-8日,全国共出现十宗高溢价地块。其中,上海出让的四宗地块,溢价率均在240%以上;东莞市茶山镇地块,溢价率达506%,单价12119元/平方米;郑州一宗土地,溢价率也达434%之高。

当市场对高价地已经麻木之时,其影响正在不断显现。一方面,其对房价预期的抬升,使多地出现涨价潮,并进一步刺激企业出手拿地;另一方面,政策面已有收紧迹象,越来越多的银行开始警示风险。

尽管房企的资金状况仍然处于充裕状态,但有分析人士认为,“狂欢”已难持续,在各项因素的综合作用下,高价地给企业带来的压力将逐渐显现。

传导房价

按照传统经济学理论,高价地未必会带来高价房,决定房价的因素是市场供需关系。但在大多数情况下,高价地仍然会通过其独特的逻辑,对房价产生正向影响。

历史上的高价地项目,大多以豪宅形式供应到市场中,其价格往往成为区域标杆。如北京的“广渠路15号地”、“万柳地块”、“农展馆地”等,均在产品设计上力求高端,且项目亮相的高调程度,不亚于高价地诞生之时。

从房地产企业的角度来看,有两点逻辑。

其一,从成本考虑,当土地价格到达一定水平时,其产品售价必须实现同样的增幅,才能获得足够利润率。这就要求大部分高价地项目做成高端住宅形式,实现溢价。

其二,从企业策略角度,高价地的身份往往意味着,其产品应具备同样的影响力。因此企业倾向于将高价地项目打造成标杆,“豪宅化”和高房价就不可避免。

按照正常房地产开发周期,高价地项目多在1-2年后,以高端住宅的形式供应到市场。从实际情况看,政策等因素的变化,有可能加速或延缓供应节奏,但大多数企业并不倾向于对这些项目的品质和价格做出调整,以迎合市场需要。

短期来看,高溢价土地的出现往往会对心理预期带来影响,进而影响房价。最常见的情况是,土地成交后,其周边二手房价格出现跳涨,且反应迅速。

据中国指数研究院统计,2016年8月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为12270元/平方米,环比上涨2.17%,涨幅较上月扩大0.54%,且已连续上涨16个月。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,就当前市场而言,无论地价还是房价的上涨,都不能忽略“资产荒”的大背景。且房价和地价的上涨互相刺激,从而加剧了波动幅度。除非实体经济出现好转、资产荒局面改善,否则难以从根本上改变这种局面。

调控端倪与风险

土地频繁以高溢价成交反映出房企的资金状况颇为充裕,但随着政策层面收紧的端倪出现,这种“狂欢”恐不会长久。

回顾历史,高价地往往是引发政策的重要导火索。2010年3月,全国“两会”刚结束,北京楼市就出现“一天三地王”的“奇观”。一个月后,调控楼市的“国十条”就重磅出台。北京也于当年4月底出台全国首个“限购令”。

从目前的市场来看,流动性收紧的端倪似乎已经出现。央行统计显示,7月人民币贷款增加4636亿元,同比少增1.01万亿元。亚豪机构市场研究总监郭毅认为,7月的新增信贷规模减少,正传递出流动性收紧的信号,可能对需求端产生影响。

莫尼塔(上海)信息咨询有限公司认为,7月份银行新增贷款几乎全部来自居民新增中长期贷款,可以看到信贷驱动的楼市风险进一步加剧。该机构表示,工行、建行在部分热点城市开始收紧外来人口购房按揭贷款,信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。

上述机构还指出,随着热点城市高价地频出,土地交易中银行无限配资带来的高杠杆风险已引发监管层关注,信贷政策收紧将是大势所趋,初步估计在四季度实施。届时,市场将降温,触发拐点。

与此同时,尽管每个企业都声称拿地是“谨慎”、“风险可控”的,但高价地扎堆出现,势必会带来去化压力。

有分析指出,很多企业信奉“解套论”,在过去几年市场上行、房价不断上涨的大背景下,以往很多高价地项目,都随着时间的推移而“解套”。但实际上,很多未能踏准节奏的地块,仍在相当长的时间内给企业带来了资金压力,并拖累企业扩张速度。且随着供需关系彻底改善、房地产业红利的逐渐消失,这些高价地的前景并不明朗。(编辑 骆轶琪)