房地产投资"迁移"中西部 楼市分化是主基调

房地产投资持续向中西部“迁移”的现象,在8月份持续。

9月13日,国家统计局发布2016年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,1-8月份,东部地区房地产开发投资35915亿元,同比增长3.3%,增速比1-7月份回落0.1个百分点;中部地区投资14078亿元,增长10.7%,增速提高0.5个百分点;西部地区投资14394亿元,增长5.9%,增速与1-7月份持平。

尽管目前中西部占据全部房地产投资仍然不足5成,但尤其是中部山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8个省房地产投资的快速增长势头已经非常明显。

与此同时,随着土地价格的持续上升,导致一些城市甚至出现“面粉”贵过“面包”的情况。21世纪经济报道记者梳理8月份的数据发现,8月份土地平均购置价格和今年1-2月份相比,涨幅已经超过40%。

无疑,这对房地产企业的资金链提出了新的要求。

房地产投资“西进”

9月13日上午,国家统计局公布了1-8月份全国房地产开发投资和销售数据。

销售层面,1-8月份,商品房销售面积87451万平方米,同比增长25.5%,增速回落0.9个百分点。商品房销售额66623亿元,增长38.7%,增速回落1.1个百分点。

从去库存看,房地产库存继续下降,商品房待售面积连续6个月减少,8月末比7月末减少512万平方米,1-8月份累计减少超过3000万平方米。

投资层面,1-8月份全国房地产开发投资64387亿元,同比名义增长5.4%,结束此前连续四月增速下滑的态势。不过,分区域来看,中部地区投资增速最快,达到10.7%,东部地区,即北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南11个省(市)的投资增速最慢,仅为3.3%。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,8月份至今,出现跨区域跨经济圈的投资轮动现象。一线城市、核心二线城市的价格已被炒高,此时进入有投资风险。未来仍然有上涨空间的其他二线城市,比如中部地区的长沙、郑州、南昌、武汉等等,房价还处于相对较低价,使得投资开始向这些地区转移。

房地产开发投资西进,在中部热点城市的土地市场表现极为明显。同策咨询研究部数据显示,8月份全国溢价率前十的住宅用地成交项目中,来自中部地区的武汉、南昌揽得其中六宗,其中溢价率最高已达786.67%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,部分城市房价快速上涨、土地溢价率居高不下的态势,这会使得投资增速非常快。需要注意的是,此类投资西进的方向,主要是一些中部的省会城市,体现了房企投资重心正在挪动。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运表示,近期房地产市场的分化比较明显,一二线城市前期上涨的势头初步得到遏制,三四线城市房价相对稳定,楼市分化调整仍是今后一个时期的主基调。

房企资金存隐忧

除了房地产投资“西进”外,21世纪经济报道记者注意到另一个现象:土地均价在不断走高。

统计局数据显示,1-8月份房地产开发企业土地购置面积12922万平方米,同比下降8.5%,降幅连续出现扩大;土地成交价款4632亿元,增长7.9%,则连续上涨。

一边是面积下降,一边是总价上升,必然意味着单价的不断上行。

21世纪经济报道记者计算土地的平均购置价格发现,1-4月,全国土地平均购置价格平均为3066.09元/平方米,1-8月则达到3584.58元/平方米。如果仅仅从8月份的数据来看,8月份房地产开发企业土地购置面积1755万平方米,土地成交价款784亿元。这意味着,在8月份土地平均购置价格已经上升到4467.24元/平方米。这一价格和今年1-2月份平均3152.95元/平方米相比,涨幅已经超过40%。

中原地产首席分析师张大伟分析,不理性的拿地行为,导致房地产市场后续酝酿巨大风险。未来三年,这些持有企业都将面临巨大的资金压力与入市难度。

另一方面,到位资金情况也显示,1-8月份房企资金来源渠道进一步集中在其他资金中,而其他资金中的个人按揭贷款增速超过5成,这一现象已经持续数月。

前八月,房地产开发企业到位资金91573亿元,同比增长14.8%,增速回落0.5个百分点。其中,国内贷款14199亿元,增长1.7%;利用外资97亿元,下降52.6%;自筹资金31983亿元,增长0.6%;其他资金45294亿元,增长34.1%。在其他资金中,定金及预收款25656亿元,增长29.7%;个人按揭贷款15395亿元,增长52.2%。

多位接受采访的分析人士均指出,在总体货币环境趋于稳健的当下,未来如果发现预期改变,将对房地产开发企业到位资金产生冲击。