环北京楼市外溢效应：投资客占比60%-70%

当前楼市非理性上涨是资金潮下资产荒的表现,环北京楼市价格与涨幅是这一轮楼市最典型的区域。未来楼市一旦退潮,影响会比较大,当然现在潮水还在汹涌。人们涌入燕郊、香河、固安、永清等环北京楼市,并且越走越远。

赵伟(化名)一大早就在鼓动周围的亲戚与他合资炒房。他在天津汉沽看好了一套100平方米左右的商品房,单价仅6800元/平方米。按照赵伟的规划,他出30万,再找两个亲戚合资,半年或一年后转手卖掉,稳赚不赔。

近一年多以来,环北京区域的房价大涨,让赵伟认为,“要赚钱还是得炒房。”而他在燕郊的房产,如今已经涨至28000元/平方米,当年购入的价格不足4000元/平方米。

类似赵伟这样的投资客很多。房价大涨让不少人对房产的投资价值有了另一番深刻认识。人们涌入包括燕郊、香河、固安、永清等环北京楼市,并且越走越远。

投资客占比60%-70%

一位天津业内人士告诉21世纪经济报道记者,最近楼市的火热从天津一些郊区大盘去库存就可见一斑。“静海、宝坻、武清、塘沽等较偏地区多年的库存大盘,如今都被来自北京、河北一带的投资客给消化了。”

在这一轮楼市去库存热潮中,一线城市由于房价高企、限购等因素影响,其周边城市群被投资客认为是较安全的投资目标。这些投资客以来自北京为主,还包括河北、天津等地。

21世纪经济报道记者了解到,环北京区域包括廊坊市区、燕郊、香河、固安、武清、永清、霸州等楼市房价均出现了大涨。由于去化速度过快,多个区域城市成交量甚至出现新房市场无房可售的状态。

以廊坊市区为例。中指百城价格指数系统显示,截至2016年7月,廊坊全市新建商品住宅价格环比连续上涨11个月、同比连续上涨10个月,涨幅高达30.31%。其中,中指院走访的广阳、安次及开发区三个板块房价涨幅出乎预料。上善颐园、嘉都TIME、大学里等热销项目前7个月价格累计涨幅均超五成。2016年上半年全市成交面积达146万平方米,同比2015年增长54%。

在廊坊的购房人群中,投资客占比高达60%-70%。这些投资客主要关注未来升值空间,绝大部分为北京外溢需求。

廊坊被热炒的缘由是京津冀一体化。河北十三五规划明确廊坊为非首都功能核心区;廊坊重点打造京津冀地区高新技术产业基地,环京津区域中心城市和生态宜居城市。

综合这些利好在楼市火热的情况下,廊坊的房价和成交量都在创新高。

距离北京更近的燕郊、香河、固安一带楼市同样如此。

21世纪经济报道了解到,燕郊部分二手房已经向3万元/平方米迈进。以二手房小区天洋城为例,年初,该小区二手房成交单价普遍在1.5万元/平方米,如今二手房已经涨至2.8万元/平方米。

固安孔雀城项目一位销售员对购房者的说辞是,“越不买,就越买不起。很多人就是眼睁睁看着固安从8000元/平方米到10000元/平方米,最后14000元/平方米还是咬牙买了。投资有风险,胆大心细才高产。”如今,该项目已经涨至2万元/平方米左右。

购买力外溢

武清一位一级开发商告诉21世纪经济报道记者,由于楼市火热,当地的地价也开始上涨。该人士称,在7月份一周的时间,当地的地价从200万一亩直接涨到七八百万一亩。一些还在售的新房项目看到地价上涨,甚至直接封盘等待更好的时机。

万科一位土地拓展负责人告诉21世纪经济报道记者,“北京房地产市场属于缩量,所有新增供应砍掉,新房几乎没有。我们这些原来在北京或在整个北京地区做开发的开发商,不可避免要被挤出和外溢,说到限购挤出效应,客户也在外溢。”

旭辉集团副总裁、北京区域事业部总经理孔鹏认为,“北京将通州确立为城市副中心,意味着北京由一个传统意义上的单中心城市变成了双中心城市。市场将不再是原来从一环到六环的这种大规模土地极差衰减模式,而是将重新评估一批土地价值。”

孔鹏认为,京津冀一体化中有一个外环。这个外环带来的变化就是北京周边,固安、廊坊等承载着北京城市化的溢出。随着非首都功能外移,北京会有2000亿市场份额转移到周边。最近有关部门重新评估了部分城市的土地市场形势,已经表态称上海、北京不需要那么多耕地,所以河北会释放出一些土地,释放出来的土地相当于北京城六环以内的面积。

上述万科人士认为,环北京房价上涨是趋势。据他分析,很多投资客毫不犹豫出手,是投资兼自用。他认为,随着北京房价地价上涨,未来首次置业和首次改善将没有能力在北京购房。而这部分势必要外溢到环京县。

该人士认为,购房者如今的购房绝大部分属于投资保值心理。

万科人士认为,环北京楼市火热的原因在于,目前北京市场上没有提供足够安全、足够好的投资产品,这是一个很大的需求。另外,限购及高企的房价令不少购房者只能将目光转向环北京区域。

“为什么很多人毫不犹豫会去环北京楼市买房?因为本身有需求,投资兼自用,手里就这么多钱,在北京买不起房,京津冀一体化规划投进去,三年不会赔钱。如果楼市不好可以卖掉再出来。现在投资客的钱在北京投不出去,在北京也买不起。”

万科人士认为,北京未来会消灭首置首改,这是市场加行政的力量。北京房价涨到如今,只有改善型和高端改善群体才买得起房。首次改善或再次改善群体面对如此高的房价,心里也会害怕,一旦背上巨大贷款压力,对未来经济又不甚乐观,不敢轻易消费。

该人士称,环北京楼市的火热与北京的定位很有关系,这些地区受到北京能量的辐射和影响。

中原地产分析师张大伟认为,当前楼市非理性上涨是资金潮下资产荒的表现,环北京楼市价格与涨幅是这一轮楼市最典型的区域。未来楼市一旦退潮,影响会比较大,当然现在潮水还在汹涌。

环北京楼市的火热也为当地部分实体产业带来一些希望。香河一家实体产业负责人告诉21世纪经济报道记者,他将公司外迁到香河后,从基础员工到高级管理岗位都较为稀缺,应聘者都不愿意来香河这样一个县级市。“他们仍然希望留在北京,北京的吸引力仍然很大。”这位人士期待,香河楼市火热能倒逼一些员工愿意到他们的公司。