64城房价上涨创76个月新高 专家称此轮上涨“货币现象”明显

昨日,统计局发布8月份70个大中城市房价数据。数据显示,与上月相比, 70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有4个,上涨的城市有64个,持平的城市有2个。环比价格变动中,最高涨幅为5.6%,最低为下降0.3%。

与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有6个,上涨的城市有62个,持平的城市有2个。8月份,同比价格变动中,最高涨幅为44.3%,最低为下降3.8%。

中原地产首席分析师张大伟向记者表示,8月份,70大中城市房价上涨刷新了历史最高纪录。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅在连续三个月收窄后有所扩大,二、三线城市继续扩大。

亚豪机构市场总监郭毅认为,造成这一现象的重要原因是宽松的信贷政策。4万亿元的贷款新增量,成为刚需以及刚改需求入市的重要支撑。

一、二线城市房价处上涨周期

据统计局数据显示,与7月份房价数据相比,8月份环比上涨城市数量由51个上升至64个,环比最高涨幅也由4.6%上升至5.6%,这说明70大中城市房价仍处于上涨周期。

据房天下数据研究中心资料显示,8月份,从价格区间来看,13个城市总价80万元以下房源搜索量占50%以上;10个城市50万元-100万元搜索量占50%以上;南京、厦门的主要搜索价格区间是200万元以下;北京、上海、深圳的主要搜索价格区间是300万元以下。

对应到各个城市二手房均价来看,低总价房源仍然受市场追捧。

此外,在全国20个主要城市中,70平方米-90平方米面积占据主流,与户型结合来看,这表明在全国整体高房价的压力之下,改善型住房需求受到抑制;北京受高房价影响,住房面积需求被进一步压缩,小户型成为市场主流。

张大伟表示,70大城市新建商品房住宅平均环比涨幅高达1.26%,26个城市环比涨幅超过1%,13个城市环比涨幅超过3%;二手房住宅平均环比涨幅高达0.89%,刷新了单月上涨历史纪录。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这是2010年5月份以来的最高环比增幅,即创下了近76个月的新高。同时,8月份,一、二、三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为30.5%、10.3%和2.5%。

严跃进认为,一线城市的房价偏高,部分投资投机资金开始撤出一线城市,进而进入二线城市,这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。而现在郑州、无锡等热点二、三线城市开始出现了明显的价格攀升,此类城市控制房价的压力也开始增加。

对此,郭毅认为,一线城市以及二线城市当中土地供应,尤其是住宅用地供应的大幅减少,以及由此引发的价格的飙升,使得未来住宅预期将进入“量少、价高”的阶段,受此影响现售住宅项目价格也出现快速提升,由此拉动了整体房价水平持续上涨。

4万亿元新增贷款成推进器?

“4万亿元的贷款新增量,成为刚需以及刚改需求入市的重要支撑”。郭毅表示,在连续两年近5次降息之后,今年的房贷利率水平也已达到阶段性低点,“真金白金”的支出减少也成为促进需求入市的推进器。

据央行日前公布的8月份金融统计数据显示,新增信贷中,居民按揭贷款再度“一枝独秀”。8月份,住户部门贷款增加6755亿元,其中,短期贷款增加1469亿元,中长期贷款增加5286亿元,后者为年内第二高。今年前8个月住户部门贷款即房贷的新增值已高达4万亿元,占全部新增信贷的比重为46%,而2014年和2015年这一占比分别是35%和29%。

郭毅称,需求的爆发使得今年房价水平持续处于上涨周期,而这轮上涨很大程度上已经可以称之为“货币现象”。

同策咨询研究部总监张宏伟认为也表示,从货币政策的角度来看,货币政策宽松,资金成本低,资产配置需求驱动投资客投资楼市。当前宏观经济仍然下行,货币政策相对宽松,贷款利率成本也较低,对于高净值人群来讲,手头有富裕的资金,但是没有有效的资金投向,资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的楼市。

张宏伟进一步称,与以往不同的是,投资客不仅仅局限于在本城市投资,随着各个城市间市场基本面复苏进程不一,投资客资金也根据不同城市的特征开始在不同城市间轮动,这种轮动投资进一步推动不同城市的楼市热度升温。从投资先后顺序来看,首先关注一线城市,再次是一线城市所处经济圈内的核心二线,然后是一般二线城市,这样的投资客资金轮动导致不同城市间的楼市也出现轮番上涨。

二线城市逐步重启限购

严跃进认为,目前购房积极性总体高昂,市场交易活跃会进一步带动房价的上涨。针对今年部分城市房价过快上涨的态势,部分二线城市从限购、限贷等层面积极收紧政策。从政策导向看,部分房价上涨过快的城市,后续也会陆续出台各类收紧政策,比如说模仿杭州落实“市区限购、郊区不限购”的差别化调控政策。

事实上,8月中旬以来,南京提高二套房首付,苏州重启限购政策;8月31日,厦门、武汉相继宣布出台限购政策。目前来看,全国除“北上广深”之外,厦门、武汉、南京、苏州、合肥5个二线城市相继开始实行不同程度的限购或限贷举措,以抑制房价过快上涨。

张宏伟表示,核心二线城市已经进入重启限购时代。但是,在当前宏观经济仍然处于下行趋势,货币政策仍然会相对宽松,货币政策不是地方政策可以改变的。因此,现阶段很难通过大幅提升房贷利率和首付比例为楼市降温,这招短期内还行不通。

不过,郭毅也强调,从未来市场预期来看,以北京为代表的一线大城市当中新房占比已出现明显萎缩,成交重点转向二手,短期内出台调控政策的可能性较小,因此新房价格仍将持续处于上涨周期;而从部分三、四线城市来看,房价的过快上涨已引发监管层的关注,核心二线城市开始重启限购,南京等城市也开始收紧信贷政策。新一轮房地产调控的重启也将逐渐终结二、三线城市的房价上涨趋势。