商业银行不良资产包打四折仍无人竞买 “北上广”区域拍卖房则“手慢无”

购买司法拍卖房可能需要支付十余万元甚至几十万元的过桥贷款费用,因此房屋总价或与正常二手房相差无几

商业银行处置不良资产的力度正在进一步加大。

《证券日报》记者发现,淘宝的司法拍卖平台上,不少银行已经将不良资产包上架进行拍卖,不少三拍的资产包甚至打四折甩卖,然而令人遗憾的是,这些资产包大多仍然无人接手。

不良资产包无人买,但“北上广”地区的司法拍卖房产却被追捧。以北京地区房产为例,淘宝司法拍卖平台最近两个月上架的百余套房产类不良资产,只有一成流拍,而且流拍的房屋大多都是总价高昂的店铺与商用房,居民自住房且总价在300万元以下的,几乎全部被抢购。

不良资产包无人问津

根据中国银监会披露的数据,截至2016年二季度末,我国商业银行不良贷款余额近1.4万亿元,商业银行不良贷款率1.81%,较上季末上升0.06个百分点,商业银行不良贷款率连续第12个季度上升。与之相对应,银行处置不良资产的力度也在进一步加大。

此前,银行的不良资产包转让主要通过批量转让的方式进行处理。根据《金融企业不良资产批量转让管理办法》第3条规定:“批量转让是指金融企业对一定规模的不良资产(10户/项以上)进行组包,定向转让给资产管理公司的行为”。

因此,在很长的一段时间内,金融机构的不良资产主要批量转让给华融、长城、东方和信达4家金融资产管理公司。但是中小银行议价能力低,资产处置的打折程度狠,不良资产的批量转让成为“鸡肋”,因此寻求新的不良资产包处置渠道,对于银行来说迫在眉睫。

《证券日报》记者注意到,在淘宝司法拍卖平台上,目前共有10个资产包正在拍卖,起拍价在2000万元左右。不过,这些资产包大多已经是第三次拍卖,也就是说,前两次均流拍,第三次拍卖也是变卖前的最后一次竞价,价格也大多已经为资产包实际债权金额的四折至六折。

以某股份制公司南昌分行享有的江西省振兴物资有限公司债权资产为例,债权金额3887.46万元(截至2016年1月6日),债权对应抵押物为丰城市锦鸿汽车服务城发展有限公司的房地产,此次挂牌价格为2500万元,约为实际债权金额的六五折,然而这样的价格也只是吸引了700人次的点击,目前仍无人报名,流拍几率较大。

不仅六五折“甩卖”无人理睬,四折也依然不能满足潜在的购买者。上述南昌分行享有的江西顺本实业投资有限责任公司债权资产,债权金额3088.38万元(截至2016年5月18日),债权对应抵押物为抵押人李沛霖名下的房产。房产全部为商铺,评估价值为4014.70万元。这笔拍卖的最终起拍价仅为1600万元,也就是四折,根据拍卖规定,一人报名且出价,即可成交,却仍无一人报名。

北京拍卖房手慢抢不到

与不良资产包拍卖平台的冷清不同,拍卖房尤其是“北上广”区域拍卖房的火爆,几乎到了手慢抢不到的地步。

例如,北京市西城区(荣丰2008)8区8号楼一处房产于9月6日拍卖,此次拍卖吸引了35人次的报名,经过79人次竞价,13次延时竞价,最终以490万元成交,而实际起拍金额仅424万元。再如北京市西城区平原里的一处房产,共有16人次报名参与,93次竞价,10次延时竞价,最终成交价为389万元,而起拍价只有242万元,147万元的价差足以说明这套房屋的吸引力。

这样的抢购并非个例。《证券日报》记者统计发现,近两个月,北京地区起拍金额低于300万元、且性质为住宅的房产拍卖九成以上会成交,极少流拍。而商住房、商铺以及起拍价格在500万元以上的拍卖,则流拍几率较大。

在9月6日进行拍卖的10起拍卖中,仅有一笔流拍,其他拍卖均为第一次拍卖就获得成交。而这笔流拍正是属于金额较大类型,总价4520万元,仅保证金就高达500万元。

链家地产一名经纪人告诉《证券日报》记者,拍卖房的价格确实诱人,很多房屋的变卖价格已经在市场价的六折左右,但是其中存在一些不确定性,例如房屋腾挪困难、有其他相关债务纠纷以及水电费欠费等问题。此外,拍卖房产需要付给拍卖公司百分之三到百分之五不等的费用,再加上税费,对于买房者而言也是一笔不小的支出。

另据本报记者了解,目前支持司法拍卖房贷款的银行较为有限,仅有部分银行在部分地区给予拍卖房贷款政策。例如,浦发银行在苏州、北京、上海三地可以开展司法拍卖房的贷款业务,其他地区则没有相关政策。中信银行则仅在福建省提供拍卖房贷款,南京银行仅在北京市提供拍卖房屋贷款,上海银行则仅在上海市提供拍卖房贷款。

对于部分换房人来说,购买司法拍卖房的成本也较高。虽然通过链家等中介机构可以获得房屋抵押的过桥贷款,但是利率较高,一个月大约要支付2%的利息,且目前北京部分地区房产过户排号困难,往往要等两到三个月才可以完成过户,其中的过桥贷款费用大多十余万元甚至几十万元,这样算下来房屋总价与正常二手房可能相差无几。