击鼓传花 “2.5线城市”房价涨幅路线图

继一线城市之后,天津、武汉、合肥、郑州、成都、济南、青岛等城市地王频繁出现。

击鼓传花的游戏从一线、二线城市向“2.5线城市”扩展。所谓“2.5线城市”是指与杭州、南京这些二线城市相比购买力稍弱,但同样为副省级的城市,比如郑州、济南等。

日前,济南东部唐冶新城,不仅有楼盘在开盘2小时内售罄,还有投资客在楼盘开盘现场公然加价卖号、炒房客摇到号后公然加价3万至15万不等倒号;浙江湖州某盘开盘,多组客户抢1套房子,2个小时卖完一栋楼。

截至9月21日,济南新建商品住宅的网签量已经突破了95000套(近三个月未扣减解除网签的数量),而根据济南市建委公布的官方数据,去年全年累计网签一手住宅90185套,刷新济南的住宅销售新纪录。也就是说,济南八个半月卖出的住宅就超过了去年全年的总量。

土地市场也开始抢地。9月19日,青岛高新区一地块进行网上拍卖,在经过长达近8小时、550轮的激烈鏖战后,北京融创建设房地产有限公司以6852元/平方米楼面地价、8.35亿的总成交价拿下该地块,溢价率高达341%;9月20日举行的南京第二场土地拍卖,七幅地块全部熔断,进入待摇号环节。

同策咨询研究部总监张宏伟分析指出这一波“2.5线城市”的房价涨潮受到一线城市影响。例如上海春节过后市场的热销带起率先回暖,“325”新政之后,上海的市场需求外溢到周边强二线城市。

对比核心的二线城市与非核心“2.5线城市”,强二线和弱“2.5线城市”之间短期的市场去化周期,从年初表现可以看出差异,这导致各个城市之间复苏时间不一样,从而不难发现房价上涨“击鼓传花”的路线图。

例如南京、合肥、苏州库存年初平均半年左右,现在合肥只有2~3个月库存,郑州、济南等有12个月左右去化周期,当库存周期不一样,核心区域火爆起来之后,库存周期降低,市场被带起,各地短期市场界面的不一样,导致城市轮动上涨出现。简单而言,就是资金的流动与市场去化周期差异性两大主因。

熟悉的套路

上述融创拍卖结果一出来,红岛楼盘随即传出封盘调价的消息,该片区被推到风口浪尖。一方面规划利好倾斜,另一方面,红岛高新区新房去化提速,目前库存已不多。一名胶州业内人士表示,与青岛一隅之隔的胶州楼市或许很快也要火了。

而在济南,地价狂飙之下带动房价上涨。唐冶新城北边的郭店板块,调价刚刚真实发生过。9月21日,经过311轮竞价,荣盛以12.05亿元竞得郭店一宗住宅用地,楼板价达到6379元/平方米,溢价719%。参与竞价企业11家,包括:万科、绿地泉景、保利置业等知名企业。

就在当天下午,地块附近的中建地产某盘,上调了500元/平方米。据当地销售人员反映,附近的楼盘都会跟风调价。

在网上可见唐冶新城在售的新房房源,记者致电销售人员咨询,获悉,现在买一个90平方米左右的小户型投资,差不多都要80~90万左右一套。“涨得挺快的,小户型都被卖完了。5年之后,这里配套就会齐全一点。”销售人员在电话里介绍,济南现在售楼处有房子,开发商已不卖。拿着预售证都不卖,等交房时卖价格还会涨上去。

9月20日,济南唐冶新城鲁能泰山七号开盘,1224套房子开盘被抢空。据中介人员透露,有客户上午刚在千余名购房大军中摇到号,下午就把信息挂在了中介转手赚差价。买房靠关系这样的情况也出现了,跟开发商有关系的一些客户,先交几万块钱定金,提前拿到一定数量的号,在现场对那些有需求的人,以1万块钱一个号的价格出售。

唐冶片区一个楼盘负责人透露,投资需求能占到总需求的25%至30%。投资客不仅有本地人、上海人,甚至一些三线城市例如莱芜等地都有人来济南投资房产。

从年初开始的地王和三月开始的抢房,经过半年的延续和扩散,早已从一线城市全面铺向二线城市,甚至三线热点城市也已出现。来自同策咨询研究部的数据可见,济南今年8月份卖出房子10028套,同比2015年8月的6573套,大涨53%;青岛8月卖房18459套,同比大涨77%。

在流动性充裕的大背景下,有投资客甚至列出一张买房投资路线图:北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、厦门、合肥、武汉、郑州。

“2.5线”城市上涨路线图

9月19日,国家统计局公布了《2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》国家统计局数据显示,70个大中城市房价整体仍呈上扬态势,且房价上涨的城市数量明显增加,上涨的城市由7月的51个增至64个;且各类城市的环比增幅均有扩大,一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为3.4%、1.7%和0.6%;在8月,郑州房价增幅达5.6%,领涨全国。紧随其后的是上海、无锡、合肥、福州,同时,南京、厦门、北京、石家庄和天津增幅也较大,以上热门城市占据8月环比增幅的前十位。在17个同比涨幅超过10%的城市中,厦门与合肥上涨幅度超过40%,上涨幅度赶超四个一线城市。

现在新一轮房价领涨点开始向郑州、无锡等热点二三线城市倾斜,此类城市房价开始直线攀升。8月份济南新房价格环比上涨3.2%,创下近九年来的最高涨幅,涨幅居全国第12位,从去年8月开始,济南房价已经实现了13连涨。一天一涨价,在济南并非虚传。

中原地产首席分析师张大伟直指,这一波投资潮像有“蝗虫效应”,从杭州、嘉兴、苏州等地转移到了济南、成都、无锡、常州。相比上一轮房价上涨,2016年本轮房地产上涨最典型的特点是分化+暴涨。

张大伟认为,地王化是房价击鼓传花的主要原因。中原地产研究中心数据显示,二线城市、“2.5线城市”逐渐成为地王最集中区域,包括杭州、苏州、南京、天津、武汉、合肥、郑州、成都、济南等城市地王频繁出现。

从近期各地方政府的政策来看,继苏州和南京二套房贷首付比例提升后,杭州、厦门也重启了限购政策。这或许是核心二线城市调控政策落地的开始。从上述热点城市楼市来讲,由于房价同比涨幅超过10%,并且上涨幅度一直处于全国前列,“地王”频出再次推动这些城市房价继续上涨,这也就意味着这些城市存在出台调控措施,通过“提首付、降杠杆、控投资”的方式为高烧的楼市降温的可能性,同时,土地市场也可能出台“控地王”措施。

济南当地一名业内人士指出,这一轮房地产热与2009年那波非常相似,都是政策刺激银根宽松,开发商融资成本极低,钱多得是。问题在于,2009年那波只是部分“面粉”贵过“面包”,而这一次,绝大部分一二线城市都是“面粉”贵过“面包”,开发商虽然多挣了不少钱,但一个地王就还回去了。

张大伟认为,房价上涨在前3月出现降温后,再次出现明显升温:主要有信贷继续超发与地王普遍出现两个原因。

9月14日,央行发布8月金融统计数据报告显示,当月人民币贷款增加9487亿元,同比多增1391亿元。分部门看,其中住户部门贷款增加6755亿元,其中,短期贷款增加1469亿元,中长期贷款增加5286亿元。

个人贷款的中长期贷款当中,基本是住房按揭贷款,8月个人贷款当中的5286亿元中长期贷款,占当月人民币总贷款的55.7%。8月过半信贷又都是房贷,而且在7月4773亿元的基础上又多增加了513亿。资产潮依然汹涌。

前8月,全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积下调,但土地成交额爆发的现象,2016年前8月,累计50大城市土地出让金达到了1.51万亿,相比2015年同期的10022亿,上涨幅度达到了51%。