现在的楼市我已经看不懂

有一位多年未见的朋友,突然打来电话,问现在是不是可以买房。我说是自住还是投资,回答是,想投资。我就三个字:不知道。不止一位朋友问起后市的看法,我只能老老实实承认:没有看法。因为如今的市场已完全超出了我的经验和判断。

在地产江湖的边缘冷眼旁观多年,忍不住会将眼前的情景与2007年、2009年和2012-2013年进行比较。同样是一幕幕疯狂的抢购图,同样是45度陡直的价格曲线图,但任何经历过两轮大涨周期的朋友,摸摸胸口都会感叹,心跳指数全然迥异。

2009年时还可以说,一年不白买房,全年都白干,年度涨幅30%、50%,套均总额一般能上涨三五十万就不错了;但站在2016年的9月回头看,与年初相比,一套房子动辄跳涨100多万,京沪甚至一年上涨二三百万——这就不是一年白干了,工薪阶层要多少年才能挣到300万?

在房价面前,所有行业的利润指数都黯然失色,所有个人的努力加薪都苍白乏力。

我本以为,关于引发房价上涨的主要原因,已无需争论了,其实不然。

刚看到一个消息说,央行本周累计净投放资金已达7000亿,与一次降准释放的资金量基本相当,但并未缓解近期短期资金面趋紧的态势。从近年来的货币投放量看,流动性应该是相当宽裕才是,没想到居然辟头却是“趋紧”二字。

不晓得经济学家们如何解释这种现象。反正我个人坚持认为,不管你发多少货币,一大半都被房地产这个吸血鬼给吸走了。房企的资金成本一降再降,地产商抢夺几十亿上百亿的地块,就跟财富人群买房像抢大白菜一样,难道还不能说明问题么?遑论1-8月的新增信货流向如此赤裸裸。有关部门和专家们不要再故意无视了。

在加杠杆和去杠杆的问题上,如果我没有记错,有关部门的意见是,企业要减杠杆,政府和居民可以加杠杆。尤其明确的是,支持个人住房加杠杆。金融是维持房地产市场运转的核心,今年以来一二线城市楼市的梯级火热,与金融机构支持居民住房消费加杠杆是分不开的。

值得注意的是,虽然政策取向是对居民个人住房加杠杆,但房地产区别于其他行业的是,商品房的预售制度决定了,地产商的重要资金来源是买房者个人,居民个人住房加杠杆,间接上就是给房地产市场加杠杆,从而为整个市场输送源源不断的资金。

虽然房地产调控的原则是因城施策,而且地方政府是调控的主要责任主体,但现实情况是,地方政府对土地财政的依赖,决定了它们的调控力度是有限的。这也就是为什么今年以来,几个热点城市的调控措施如此温柔,基本没有看出效果。

当然,地方政府加大土地供应,可以改善楼市供求关系。但是,一则不排除有些城市存在土地惜售心理,二则短时间内要大量增加土地供应,改善供求关系也不现实,因为土地从拆迁、整理到形成现实供应,并非朝夕之功。

房地产的问题,房价、地价大涨的问题,资产泡沫的问题,从来就不是房地产一个行业的事情。发烧的房地产市场不能硬着陆。但倘若想实现软着陆,就不能再拖延时机了。

数月以来,我一再呼吁,要高度重视房价持续上涨对整体经济的危害,对企业、个人和社会情绪日益堆积的负能量影响。要把人们对高房价的恐慌中解放出来。首先是要对房价上涨的主要原因和危害达成共识,然后是对症下药,并且尽快付诸行动。

我坚持必须从信贷端和税收端来调控房地产市场。在保证基本住房消费的基础上,收缩针对房地产的信贷,包括企业和居民个人。保持限购的一线城市和今年加入限购的二线城市,房价一直在上涨,说明没有信贷政策的配合,限购是难以独立起作用的。

至于税收手段,多年来我就是房地产税(房产税)的鼓吹者。但后来一批专家强烈反对,我就被吓着了。不过,加拿大温哥华和我国香港地区,为了抑制房价上涨,或者是开征额外房产税,或者是同时加征 “特别房产税”和房屋空置税,我们的一些城市是不是可以借鉴呢?当然,前提是全国人大常委会决定或授权各省区市决定。

遗憾的是,7月26日中央政治局提出要抑制资产泡沫以来,有关部门对高烧不止的房地产市场一直保持沉默。连过往象征性的喊话(调控)也省了。

我注意到一个报道,国务院参事、住建部原副部长仇保兴9月21日在某个论坛透露说,“前段时间我向国务院提交了一份建议,是说对于房地产市场,现在应该是到了考虑采取温和的、分散的、非中心化的调控政策的时候了”。

有消息说,成都房价近期也出现了开始加速上涨的迹象。而即使在公认房价疯狂上涨的地产黄金10年,成都楼市也都是相当温和。目前的楼市传导和蔓延现象令我忧伤。有关部门不能继续迟疑了。(编辑 张立伟)