发达国家年轻人 为何越来越不爱买房

在中国房地产市场迎来一波又一波高潮之际,买房在发达国家却日渐成为“过时”行为。

在美国,千禧一代(指在21世纪成年的一代,如今大约16-35岁)被称为“租房一代”。根据白宫经济顾问委员会2014年的一份报告,千禧一代美国人的购房意愿已经跌至30年来新低。

如今,美国35岁以下年轻人拥有住房的比例仅略超30%,而在10年前,这一比例高达42%。美国80后们展示出和他们父母完全不同的购房价值观。

在日本,类似的趋势同样明显。日本内阁府2015年的一份官方调查显示,希望购买住房的日本人比例从2004年的79%降至74.5%,而完全不想拥有住房者的比例则从2004年的12.4%升至16.5%。

在40岁以下的日本年轻人中,如今拥有住房的比例仅28.4%,而这一比例在1983年时高达42.2%。和老一代日本人将拥有自己的独栋住宅视为终生奋斗目标不同,年轻一代觉得一辈子租房住也并不丢脸。

综合经济学家和行业人士的分析,美日等发达国家年轻人越来越不倾向于买房的原因有以下几点:

首先,千禧一代在成年前后经历了和父辈完全不同的经济环境。例如在日本,千禧一代的父母们在成年时完全沉浸在战后经济蓬勃发展的乐观情绪中:工资稳步提高、房价不断上涨。而千禧一代在成长过程中则经历了九十年代泡沫危机破裂,房价崩盘。房子资不抵债,半生积蓄化为泡影的惨痛教训,令千禧一代在购买房产时变得更为谨慎。

在美国也同样如此。2008年次贷危机爆发之际,正值千禧一代进入职场,房价崩盘、经济萎缩、失业率飙升,以及此后漫长而疲弱的经济复苏,令年轻人对购房心有余悸。

千禧一代的父母辈出生于战后,在他们的成长过程中虽然也遭遇过种种经济危机,但整体来看,父母辈们的成长过程处于经济上行大周期。从科技革命到全球化,经济增长总能获得源源不断的推进力,因此进步主义和乐观主义是父母辈的精神底色。

而千禧一代的成长过程则经历了经济上行和下行周期,尤其是在他们正准备步入职场之际,遭遇了大萧条以来最严重的全球经济危机;而经济新常态、人口老龄化等因素则更让他们的未来阴霾密布。这注定了千禧一代难以具备父母辈的乐观主义精神底色,这也成为影响他们购房意愿的最根本因素。

其次,千禧一代的生活和工作态度和父母辈相比发生了重大变化。拥有自己的住房和汽车,曾被视为是中产阶级的成功标志。而如今,年轻人认为,钱与其花在投资不动产上,不如用在丰富个人经历上,例如学习、旅行、创业等等。

无论是在美国还是日本,千禧一代对房子、车子这些硬件物质的需求正在下降。《日本经济新闻》曾在刚参加工作的年轻人中做过一项调查,发现年轻人第一想买的是手机,其次是笔记本,再次是自行车,而汽车排到第五,房子排到第八。而在70年代,汽车和房子则是年轻人工作后最想买的东西。

在工作方面,如今年轻人的态度也发生了巨大变化,不再像他们的父母辈那样“从一而终”。据《福布斯》杂志报道,美国千禧一代干一份工作的平均时间短于3年,这意味着在整个职业生涯中,他们可能会干15-20份不同工作。

更频繁的更换工作意味着更频繁的搬迁。尤其是在美国这样经济布局相对分散的大国,年轻人可能在不同城市、不同州之间不断迁徙以寻找更适合的工作。因此,购买住房反而成了一件麻烦事。

再次,上述理由只能解释为何西方年轻人倾向于不买房,而不能解释为何他们敢于不买房。事实上,如果没有规范的租房市场,便会出现如今中国年轻人的困境:不想买房也不得不买房。

笔者家庭过去三年在美国和日本两地分别租过两次公寓,亲身体验过后才更加理解为何美日两国年轻人敢于一直租房而不买房,总结起来就是三个关键词:稳定、舒适和安心。

稳定意味着租客不用担心房东会随时将你扫地出门,因为绝对多数租赁公寓都由机构持有或管理,和租客打交道的不是个体房东,而是职业化的管理机构。因此,只要按时交租、守法居住,租十年、二十年也没有问题。

舒适意味着出租房拥有堪比、甚至好于自住房的品质。在东京的出租公寓,管理公司会定期维护修缮公共空间,租客在退租时则必须将公寓恢复原样,还需支付用于更换坐便圈、水槽漏斗、空调滤网等耗材的费用。这意味着每一次新租客搬入时,基本面对的是一间新公寓。

安心是指租客在支付管理费和保险费后,享有完善的服务和保障,即便出现漏水、火灾等意外事件,也会有服务机构来处理,不用自己掏钱处理。

如今,北京的房价收入比已经是香港的近两倍、温哥华的三倍,但依然阻挡不住人们的买房热情。这不仅是因为中国的房子被附加了太多外部价值(户口、学籍、投资、丈母娘需求等),也是因为中国混乱无序的租赁市场让人们实在是没得选择。