高价地转向合作开发 房企共担成本风险

9月21日晚间,新城控股公告称,公司子公司上海新城万嘉房地产有限公司、上海禹隆房地产开发有限公司与中国金茂全资子公司上海庆茂置业有限公司签署合作开发协议。金茂将以18.13亿元对价获得新城虹口地块项目公司49%股权,而新城持股51%,占主导地位。

一名业内人士认为,央企下半年拿地大部分冷静了很多。他认为这或许源于此前约谈传闻。但这并不代表央企们不再参与高价地建设,前述案例便是新的表现形式之一。

因央企存在资金成本低与其他资源优势,民企往往在拿下高价地后,会考虑与前者合作。他进而指出,市场仍然是资金与资源为王,比如融信所拿上海静安高价地,即将与万科合作,尽管万科不是央企,但在资金成本与房地产资源优势上,并不输于央企。

易居研究院研究总监严跃进指出,央企目前不再拿高价地,多半是收到了监管层警告,很多央企确实会在土地市场相对低调。对于此类央企来说,上半年土地储备补充有效,下半年适当放缓拿地问题也不大。不排除后续央企会曲线拿地,即持股一些土地储备不错的房企股权。

风险共担

对于上述引入金茂合作,新城方面表示,合作开发拓展了公司对外合作的空间,有利于分散项目投资风险。上海中原地产市场分析师卢文曦则指出,不管央企还是民企,现在拿的高价地开始陆续做合作开发了。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,选择与金茂合作,因为其有较强客户把控能力和产品设计能力。如果未来确定是新城操盘,用“璞樾”品牌的概率较大;但从利润最大化角度出发,不排除用“金茂”的牌子。

卢文曦指出,虽然金茂在上海的布局不追求规模效应,但大宁金茂府之外的后备力量显然有点单薄。“接连失手顾村地王、虹口地王,金茂恰好可以通过此举避开央企拿高价地的风险,又可以补充土地储备。”

今年9月1日,金茂已经出手参股建发在6月17日拿下的上海嘉定新城E27-01地块。增资完成后,建发房产、泰茂置业(金茂)与隆威投资(保利)间接分别持有项目公司40.532%、29.734%和29.734%股权。

中报显示,新城控股上半年在上海有结算和销售的项目共计13个,绝大部分集中在嘉定新城或昆山等距主城相对较远的区域。而金茂在上海开发的大宁金茂府,已经在上海高端市场打开一片天空,且对虹口所在的凉城板块也产生较大辐射力。

央企、民企合作开发为规避风险,共同发展,在今年初就现端倪。

2月2日,新城引入市北高新共同开发上海青浦宅地。这块地是新城在2015年11月以6.82亿元买入,楼板价1.81万元/平方米,溢价率113.34%。

此外,新城还在苏州吴江项目与招商、碧桂园联合开发,在南京与长实合作,江宁项目与保利共同开发。新城管理层此前也透露,通过与央企、知名企业合作可以学习他们的操盘手法与开发经验。

共担风险的案例越来越多。比如信达地产去年底拿下上海新江湾城地块后,泰禾集团以11.3625亿元参与项目开发;信达地产于今年1月以33.9亿元摘得的南星桥地块,确定与滨江合作,滨江入股20%。

后高周转时代

回首近5年房企发展历程,分析人士将其概括为三个时代:高利润高杠杆时代(2010年以前)、高周转时代(2011-2013年)、后高周转时代(2013年以后)。这是市场逐步发展成熟的过程;也是房企根据市场调整策略,不断扩张的过程。

合作开发并非源自于央企。进入后高周转时代,房企为了保持ROE和规模增长,纷纷开始“小股操盘”。

中原地产市场研究部统计显示,过去5年间,内地上市的老牌房企“招保万金”和绿城在新购置土地中的权益占比逐年走低。这说明这些房企在经营策略上做出了调整,从独立开发逐渐转向合作开发。

2010年以前,大型房企规模和业绩的快速增长主要依托高利润和高杠杆策略。比如,从2008年到2010年,绿城的销售金额上涨了近3倍。同时段内其核心净利润率和资产负债率也同样上涨明显。

2010年以前很多大型房企还处于全国布局阶段,市场空间大,相互间竞争不激烈。因此房企可以依靠房价上涨及自身品牌价值提高利润率;当时国内的融资渠道较宽,融资成本低,同时全行业的负债率也处于较安全水平。因此大型房企可以通过高杠杆策略来为其快速扩张提供资金支持。然而,2013年后,经过调控,央企的资金优势开始显现。

今年上半年,上海实业城市开发集团有限公司与上海电力建设有限公司、中国电建地产集团有限公司签署合作框架协议。三方将聚焦上海及国内一线城市与长三角地区重要城市,共同寻求优质房地产投资机遇。

不过,有市场分析指出,该合作也在一定程度上暴露了上实城开近年来的“地荒”处境:虽然背靠上海国资委,却一直在出售资产以维持现金流,土地储备日益缩减成为不争的事实。

卢文曦指出,今年拿下土地的房企在拿地后现在会存在运用压力,因此越来越多选择联合开发,打通各自的资源、客户、营销渠道等。今后这种合作也将不止存在于央企与民企合作,与国企、一线房企等都有可能。