持续繁荣还是大顶已现 分析师激辩楼市未来

今年8月以来，我国房地产掀起新一轮热潮。不少券商分析师开始留意提醒投资者关注房地产市场的泡沫和风险。

针对楼市疯狂，海通证券副总裁、首席经济学家李迅雷日前撰文《人性在楼市上的疯狂度无法计算》称：“中国大部分地区的房价实际上都已经步入泡沫区域了。当前楼市其实是结构性牛市，即一二线城市房价上涨，三四线基本不动，但去年是一线城市房价上涨凶猛，今年则传导至二线城市。”

主流城市三季表现被看好

在提示风险的同时，民生证券研报认为，随着杭州、苏州、厦门等热点二线城市重启限购，政策继续收紧预期在加强，可能会促使部分购房需求加速释放，金九银十已经到来，依然看好主流城市房地产市场的三季度表现。

兴业证券是典型坚定看好房地产后市的券商。该券商表示，房地产的本质是货币现象，银行在利率市场化、金融自由化之后，一定会持续大幅度增加对于按揭的配置，大幅度提升对于按揭的偏好。这一部分按揭的超发，对于房地产的复苏，最核心的因素还是在资金供给端。因此银行持续增加按揭配置必然带来房地产持续繁荣。

多券商谨慎看后市

瑞银中国首席经济学家汪涛表示，目前房地产市场大幅透支了未来需求，出现调整是个大概率事件。尽管一线城市和部分二线城市房地产市场持续火爆，但房地产投资在过去几个月已呈下降趋势。

中金公司近期也发布了合肥、南京、杭州三地房地产调研纪要。该公司认为，进入9月，各地市场呈现明显缩量涨价格局。信贷持续宽松，地方政策调控难改市场趋势。地产行业预期差逐步修复，进入9月行业成交旺季，成交超预期的概率将走低，基本面呈现缩量涨价格局，地产反弹行情进入中后段。

华泰证券则直截了当地在研究报告中指出，房地产白银时代将比预期更早地结束。

李迅雷表示：“不管怎样，楼市终将会迎来繁华落尽的那一天，只是早晚而已，因为中国早就成为自有住房拥有率最高的国家之一，当投机的力量耗尽，人们会幡然醒悟，原来购房刚需会随着房价的下跌而突然消失，土地稀缺的故事是那么不靠谱；若干年后，当独生子女们把四位老人送进了养老院，会面对那几套空置房产发愁，房地产也会成为钢铁、水泥、煤炭等过剩产业之后的又一大过剩行业。”

今年是房市大顶？

海通证券研究所副所长、首席宏观及债券分析师姜超在研报中表示：“我国的地产过热已难以持续了，今年大概率是我国房地产市场的大顶部，未来面临极大的下行风险。”

姜超认为，中国青年人口拐点已现。25～44岁是消费住房、汽车、家具等耐用品及烟酒饮料、服装和娱乐等快消品的主力人群，我国该年龄段人口在2015年已达到峰值的4.49亿人，之后将长期下行。

姜超分析，2013年是中国住宅新开工的顶部，从人口角度看，2016年住宅销售将超过1400万套，中国住宅新开工于2013年见顶，销量或于2016年见顶。今年上半年，我国新增房贷和公积金贷款占GDP比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，而且均接近或超过美国2007年的历史峰值，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，今年或是中国地产市场的历史大顶。

在姜超看来，今年地产销量激增与人口角度的需求无关，而是金融加杠杆下的投机现象。本轮房价上涨始于2015年，以北上深一线及周边城市领涨，是彻头彻尾的金融现象，房价涨幅与GDP增速无关，与存款增速高度相关。目前，一线城市房价涨幅远超GDP增速，但目前北上深的存款增速已基本归零，意味着流动性拐点或已出现。