上市房企“圈城”记：激情拿地助推楼市

21世纪经济报道记者统计数据发现,随着楼市高烧仍在持续。虽然热点城市相继推出调控政策,但土地拍卖市场的热情并未消减。

预期是二线城市,从郑州,到济南;从武汉,到佛山;从杭州,到无锡;从成都,到南宁。国内上市房企屡屡参与这些二线城市土地交易。这些城市中部分在上半年因房价飙涨而备受关注。同时,也有部分刚刚出现抢购迹象。作为地产行业最重要的资本构成,上市房企的参与是否会引发这些城市房价继续走高?

就月度数据来看,今年8月全国土地市场成交总额高达近3500亿元,创下今年以来的新高。不过,8月的土地成交面积呈现下降趋势。

房企大手笔拿地

数据显示,2016年8月全国土地成交金额3494.04亿元,环比增加22.46%,同比上涨38.99%,其中融创中国(01918.HK)以319.36亿元拿地金额高居榜首;土地成交面积20623.73万平米,环比下降20.86%,同比下降33.54%。

由于一线城市土地稀缺,越来越多的开发商瞄准了二线城市,激起了二线城市土地市场的疯狂。融创中国8月份的拿地范围就覆盖了佛山、成都、天津、郑州、武汉等多个地区。

当月,融创中国共计拿地18宗,一线城市没有拿地,二线城市拿地总货值达293.41亿元,占公司本月拿地总金额的91.87%,三四线城市拿地总货值25.95亿元,占公司本月拿地总金额的8.13%。且成交的18宗土地中有12宗土地溢价率都超过100%,无锡和武汉两地更是以“地王”的高姿态强势进入。

同策咨询研究部研究经理郑静认为,从目前市场来看,一、二线城市土地成交全面爆发,呈现量价齐涨的态势;三、四线城市仍然面临去库存压力,政府土地供应持续减少,成交量价明显下滑。

疯狂拿地的背后是土地储备的逐步扩大。

万科本月发布的8月新增项目情况简报显示,近期万科新增加项目15个,均集中在杭州、苏州、济南、武汉等二线城市,总支付地价款为90.7亿,计容积率建筑面积总计324.3万平方米。其中,郑州、武汉、苏州、南宁均买入了2个项目。

而在7月份,万科新增项目11个,覆盖了无锡、成都、郑州等城市,其中在郑州、杭州均买入2个项目,总支付地价款71.3亿,计容积率建筑面积201.82万平方米。

就上半年数据来看,万科获取新项目70个,总建筑面积1260.1万平方米;而招商蛇口上半年新增土地面积仅为36.01 万平方米。

招商蛇口的公告亦披露了其在各城市拿地扩大土地储备的情况。中报显示,截至2016 年6 月30 日,集团土地储备面积为356.9 万平方米,土地储备金额203.3亿元。

7月,招商蛇口新增苏州、天津2个项目,成交总价38.2亿;8月,新增武汉、深圳2个项目,成交总价353.56亿,其中武汉项目出让面积14.3万平方米,深圳项目规定总建筑面积154.33万平方米。

资产负债率高企

国泰君安一位投行人士认为,从数据来看,上市房企总投资金额已经出现下降的趋势。而且长期预判,土地成交面积是减少的趋势,成交金额增多则是因为地价上涨。

与之同时,各家企业基本上均面临负债率走高的情况。

2016年中期报告的数据显示,近半数的A股上市房企资产负债率超过70%,龙头企业万科、保利地产(600048.SH)、绿地控股(600606.SH)、招商蛇口等资产负债率均在70%以上。

“资产负债率超出70%带来的风险确实不容忽视。70%的杠杆很可能导致小企业一旦卖不动就会资金断裂,大一点的公司,出现房价下跌且卖不动的情况也可能导致资金链断裂。”9月26日,北京一位投行人士受访时指出。

但是实际上负债率走高在国内越发少的受到关注,历年来对于房地产企业负债率过高引发风险的分析,均因为楼市走高而不断被化解。

此前,融创中国发布公告拟137.8亿收购联想控股旗下附属公司融科智地的地产业务,就受到了不少关注。其中评级机构穆迪发布报告称,将融创中国的评级展望由B1降为负面。

21世纪经济报道记者采访了解到,乐观派仍然充满热情,兴业证券地产组首席分析师阎常铭则认为,货币政策大幅度收紧,造成繁荣中断的可能性非常低,地产基本面还将持续繁荣,银行加杠杆刚刚开始。地产公司是资产荒背景下最优质的配置标的。