楼市18个月的上涨周期后： 市场收紧箭在弦上

尽管一些城市已经出台抑制房价政策,但房地产市场的恐慌情绪仍然在蔓延。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对房地产市场的描述是,“整个市场都陷入恐慌,购房者恐慌,既担心房价快速上涨,看好的房子又买不起了,又担心未来房价下跌,让自己站在了房价高高的山岗上;业主恐慌,既担心自己的房子卖便宜了,又担心未来房价下跌,让自己错过了这个千载难逢的出售套现良机。”

这不仅仅是恐慌情绪的全部来源。恐慌情绪还包括,越来越多的购房者将房产作为保值的工具。他们担心,如果不买房,他们手中这一点点积蓄,都将贬损过半。而买房成为居民面对流动性过剩时避险的主要选择。

自2014年9月30日至今,本轮房地产上涨周期已经持续18个月。楼市在谣言、人为放大的恐慌情绪中相互作用传染,不少城市开始出台抑制房价政策,以期能够对疯狂的市场有所降温。

被恐慌情绪推入市场的

购房者

沿着京津高速永乐店出口,便可以到达首创国际半岛,这是距离北京最近楼盘之一。行政区域隶属天津武清。

这是一个总占地面积298公顷,总建筑面积约300万平方米的超大规模大盘。受本轮房地产市场火爆高涨情绪影响,该楼盘二手房的价格已经涨至1.5万元/平方米。周边新盘价格已经涨至2.7万元/平方米。21世纪经济报道记者在楼盘现场看到不少出于投资目的前来咨询的购房者。

值得注意的是,尽管楼市看似火爆,价格也在高涨,但该大盘入住率相当低。21世纪经济报道记者在现场仅看到极少数居住在此的业主。一位中介告诉21世纪经济报道记者,据她测算,该楼盘的入住率为15%。

这可能仅是个保守的数据。楼市的恐慌情绪已经令不少购房者在购房时考虑的因素越来越少,甚至这样居住属性不强的楼盘也在上涨。

身为房地产业内人士的林伟(化名)已经深知当前市场已经不适合购房。他判断,今年年底房地产市场会降温,非一线城市会跌得比较快。但刚需的他还是慌不择地在近期选择入市。

“整个买房的过程十分恐慌。我交了五套房子的意向金,两套房子都被别人抢走了,另外两套房子谈判到最后业主没有诚意卖。其中一套房子当天看房的时候业主当场就提价,但是排在我前面那个意向购房者还是接受了。”

林伟告诉21世纪经济报道记者,由于手里的积蓄不够,他此次购房采用的是高杠杆。总价240万,按照30%首付比例,需要支付80万。但是他手里只有50万,剩余的30万他借款凑齐。

林伟称,虽然他认为市场已经高位,未来可能会调整,但他受市场恐慌情绪影响,还是很担心房价会继续上涨。“万一房价涨到我借款也买不起的地步,我就再也没有机会入市了。”

赵红(化名)也是被恐慌情绪推入市场的。她在北京回龙观抢购了一套新房。该楼盘开盘90多套,但排号人数达到700多人。而她购买的小户型仅开了12套。这是她通过小道消息打听到有该房源,并托付了所有能托到的关系。

由于市场火爆,李小梅(化名)在北京东三环挂出的“老、破、小”的一套房子,被中介近期要求临时加价40万。

房地产中介对于首付不够的客户有足够的解决方案。一位中原地产的中介称,“如果首付不够,可以提供一套现有房屋抵押,三天内我们会把款项打给客户,然后客户买房的首付就够了。等客户支付首付之后,再把房屋合同给我们,我们通过自己的渠道再帮你做抵押贷款。”

市场的疯狂通过交易数据可见一斑。二手房方面,据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2016年第39周(9月19日-9月25日),北京全市二手住宅共网签7179套,环比38周上涨了27.8%,创近25周以来周度网签量新高。中秋节过后的6个交易日里,北京二手住宅每天的网签量都稳定在1300套以上,周五(9月25日)还超过了1400套,正是如此稳定的高交易最终带来了北京二手住宅25周以来单周交易量的新高。

新房方面,据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2016年第39周(9月19日-9月25日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签4154套,环比38周上涨54.7%,继今年27周(6月27日-7月3日)成交4407套以后,时隔11月再次突破4000套。

“强弩之末”?

不少市场过热的城市正在努力出台政策试图降温。

9月25日,南京发布限购政策:限购政策明确,在主城区范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房。针对不同的购房需求,采取差别化措施,保护刚需和改善性购房,打击投机购房。

9月26日,杭州国土资源局公告称,杭州调整土地竞价方式,限定最高溢价150%,并将暂缓两块土地出让。此前,为了抑制楼市过热,杭州已经推出限购政策。杭州市住房保障和房产管理局9月18日公告,杭州自9月19日起实施住房限购。限购政策明确,在市区限购范围内,暂停向拥有1套及以上住房的非杭州户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

中原地产首席分析师张大伟预测,未来还有多个城市可能会升级调控政策。预计调控政策出台的城市都是最近房价涨幅较高较快的城市:可能包括郑州、无锡、合肥、福州、石家庄、天津、济南、武汉。

胡景晖注意到,2014年9月30日至今,中国楼市已经增长了18个月。

“第一阶段是2014年9月30日新政出台至2015年3月30日新政出台。这一阶段,国家开始出台零星政策对楼市进行试探性刺激,对一线城市起到了一定的提振作用,交易量、价格开始回升。但政策效力昙花一现,持续时间不超过1个季度,尤其是2015年春节后,市场再度陷入低迷,量价都有下滑趋势;第二阶段,市场表现为‘反向分化’。2015年330新政以后,政府开始加大政策调控力度,财税政策、货币政策双管齐下,降准降息频繁,信贷限制宽松,出台了一系列普惠式刺激政策,造成市场‘反向分化’,即需要去库存的三四线城市库存压力越来越大,需要控制热度的一二线城市楼市反而更加火热,形成了一线城市房价升高、二线城市后来居上、三四线城市依旧萎靡不振的局面。”

胡景晖表示,目前正处于本轮周期的第三阶段,“局部收紧”,市场表现为“加速赶顶”。也就是说,随着市场在今年3月底达到历史高点,二季度全国楼市政策开始局部收紧,其间货币政策为零,分城施策逐步落地,交易量在连续升温后开始出现回落迹象,房价涨幅也逐步收窄。但市场的不确定性,以及政策不明朗而导致的市场的恐慌,使得三季度的楼市再次出现二次爆发,加速赶顶。

胡景晖认为,2016年初以来,市场的加速赶顶已是“强弩之末”,在购房需求已经被提前释放且大量透支的情况下,近两三个月以来市场的火爆,是由于“恐慌”而对未来购房需求的更进一步透支,未来针对房地产市场的政策收紧已是大概率事件,中国楼市在经历了18个月的上涨周期后,最快或将在今年四季度进入新一轮的降温周期。

张大伟也注意到,政策趋势已经出现变化。中央政治局会议提及的资产去泡沫,政策逐渐开始落实,针对房地产领域的降低杠杆政策正在密集地出现。但实际执行的力度低于之前市场预期。政策虽然直接影响不大,但从心理影响看,这代表了一轮收紧调控的开始。 (编辑:包芳鸣)