北京住宅“银十”供应短缺 商住项目明显减少

由于供应连续出现低潮,今年北京楼市的“金九银十”彻底失色。

根据亚豪君岳会统计数据显示,10月份,北京住宅市场预计将有26个项目入市,其中7个纯新盘,19个老项目后期。另外10月份入市项目还出现另外一个新特征,即商住项目明显减少,26个预计入市项目当中,商住项目仅有4个。亚豪机构市场总监郭毅认为,这主要是受到商住调控预期之下预售管控加强的影响。

郭毅认为,随着首开华润城、电建·金地华宸等一批2015年出让的宅地项目逐渐入市,未来土地可供变现量急剧减少,开发商为维持企业的长期运营,势必将放慢出货速度,因此未来新房市场供应量也将持续低迷。

住宅供应“短缺”

据房天下数据研究中心统计,本周(9月26日-10月2日)北京及大北京预计有9个项目开盘加推,其中北京区域2个,京周边6个,异地1个。与上周开盘入市相同,北京入市项目偏少,京周边开盘项目占比上升。

而从北京“银十”入市项目的价格特征来看,朝阳区两个项目预计入市单价均在10万元/平方米以上;而丰台区预计入市的天恒金融街·公园懿府、西山甲一号报价6.5万元/平方米左右;大兴亦庄核心区住宅项目中国铁建·花语金郡、亦庄金茂悦报价均在5.5万元/平方米左右;房山核心区长阳板块住宅项目报价也正在冲击4.5万元/平方米;门头沟的华远·裘马四季6月份新盘入市报价即达到5.8万元/平方米,预计10月份再次开盘将超过这一价格,冲击6万元/平方米。

郭毅表示,从各个区域住宅项目的报价情况来看,北京住宅供应市场中高端项目已成为主力,并且已出现明显的郊区高端化,城区顶豪化的现象。受此影响,城区已成为高端财富阶层的置业主战场,刚改类需求外迁至近郊区域或分流至二手市场,而首置刚需则只能被迫外迁至更加遥远的远郊区县甚至环京区域,或转战商住市场。

商住项目转为“难领证”

值得关注的是,10月份,北京入市的商住项目明显减少,仅有4个。

事实上,据房天下数据研究中心,从2012年至2015年,北京新增商住公寓的供应套数从22038套攀升至36406套,涨幅为65.2%,同期供应面积的涨幅为35.6%,2014年前北京商住占市场成交量不足20%,这一比例2015年提升至28.5%,2016年上半年攀升至55.9%。

尤其是今年上半年北京商住房再掀热潮。2016年前8个月,北京商住类产品共成交41629套,相当于去年同期的5倍,相比去年全年成交量也高出98%,创造历史新高。

郭毅也表示,2016年以来,北京商住项目一直保持着较高的入市积极性,3月份预售套数曾高达7314套,进入下半年以来6月份、7月份也连续两个月维持在6000套以上。

另有业内人士也向记者表示,纯商住宅产品的供给不足、价格快速上涨,使得商住产品成为刚需以及刚改人群只能在商住新房和二手住宅间作出选择,而刚需刚改庞大的客群基数,令这两类细分市场在今年的成交量大幅增加,反过来促使商住项目的频频入市及成交。

不过自8月份开始,随着商住调控传言的不断发酵,相关部门对于商住项目的规划审批及预售管控也开始收紧,8月份仅2132套商住产品取得预售许可证。

而进入9月份之后这一管控更加严格,截至9月21日,商住产品取证预售量仅有849套。郭毅认为,10月份预计入市项目当中,除国锐·金嵿项目早期已取得预售许可证不受影响之外,其他商住项目虽有入市计划,但能否顺利取证入市也尚未可知。