国庆楼市迎"霜降" 南京苏州等地住宅成交"速冻"

在全国一二线城市房价快速上涨的背景下，国庆期间，从9月30日至10月7日晚间，共有包括北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、佛山在内的20个城市出台了楼市新政。

密集出台的楼市调控政策对市场来说犹如“霜降”，根据中国指数研究院监测的热点城市成交数据显示，主要监测的城市中日均成交面积环比下滑48％，超九成城市环比出现回落，仅韶关成交上升，各线城市均有不同程度的下滑。

从同比来看，热点城市中，广州、深圳成交面积同比上涨489％、105％，而北京和南京则分别下降34％和14％。在长三角城市中，之前热点城市南京和苏州的成交量均迅速滑落。

南京、苏州成交量“速冻”

在一、二线重点城市中，北京成交量下滑最为突出，环比成交面积下滑92％，同比成交面积下滑34％。

这与北京率先出台调控政策相关，9月30日，即国庆假期前一晚，北京市连夜出台楼市调控新，包括购买首套普通自住房的首付款比例不低于35％，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50％；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70％，这些政策被业内认为“北京史上最严的楼市调控政策”，也为各地调控政策的升级提供了“范本”意义。

在北京调控政策出台，此前被誉为楼市“四小龙”而热点二线城市也相继出台加强版的调控政策。

以南京为例，在相继出台了限购、“宁十三条”、限贷等调控政策之后，南京楼市成交量“速冻”，国庆7天只认购了1307套新房，与去年同期2851套相比，下滑超过50％，创下了近5年来的新低。

来自南京网上房地产的统计数据显示：今年南京市新房成交已有110449套，日均成量套数约400套，创下历史新高。国庆首日，市场依然很火，当天新房认购达497套，成交149套；升级版新政亮相后的首日，楼市认购量却出现大幅回落，10月6日和10月7日认购套数仅为37套和33套，滑落至“冰点”，是南京继2011年后，5年来国庆期间成交量最低的一次。

不仅是南京，10月3日，苏州连夜出台升级限购、限贷的政策，从10月5日开始，苏州五大区每日成交量不足百套，9月5日至9月7日分别为95套、44套、28套，而在限购、限贷政策前，苏州楼市日成交量均过千套。

“各个城市间的政策会产生叠加的效果。从国庆长假期间的成交量来看，市场成交量比去年同期已经有了一个明显的下滑，特别是在一二线城市大部分市场的成交量跌幅已经超过了30％。” 中原地产首席分析师张大伟表示。

四季度将迎“市场拐点”

记者注意到，经过国庆期间调控政策的出台，目前限购城市迅速从8个增至20个城市，分别是北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、上海、三亚、杭州。

易居智库研究总监严跃进表示，后续一些省会城市、计划单列市、部分大城市周边的中小城市，都会有收紧政策的可能。例如，青岛、南昌、长沙、重庆、太原、昆明、西安、嘉兴、宁波、常州等城市。

方正证券首席经济学家任泽平认为，本次房地产调控堪称史上最严。各地步调一致、态度坚决、政策严厉，并有央媒引导舆论，可能是各地落实最新中央精神，建议重视此次调控决心。“我们判断房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。”

对于未来房价的走势，张大伟预计：“四季度成交下滑是大概率事件，今年在成色十足的‘金九’之后，‘银十’的成交量会有一个明显的下调。政策收紧后，房价将处于相对稳定状态，预计涨幅或将收窄。”

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房地产市场趋势来看，本轮调控政策在今年10月初集中发布，北京、深圳、苏州、南京、厦门、合肥等城市较为严厉，市场率先调整极有可能会从上述城市开始。按照房地产周期判断来看，6-8个月之后也就是2017年年中开始，伴随着供应量的增加，预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在2016年年中出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及“地王”频出的板块极有可能率先降价。届时，上述城市甚至更多的调控城市将进入市场调整期，调控效果将显现。