限购围堵“投机客” 杭州房价后G20时代江湖沉浮

“3年前,奥体的房子均价卖1万元都没有人买,现在呢,4万元也不一定买得到”,十一期间杭州一位房屋中介指出,G20概念带动周边房价火热,吸引浙江温州台州乃至上海等周边投资者目光。

杭州在十天内祭出调控组合拳,限制非本市户籍购买二套房,此外将二套房首付比例调整为不低于五成。

21世纪经济报道记者调查了解到,十一长假以来,市场降温明显,不少热点板块投资者下降三成,房地产商内部人士认为,“投资者还会去寻求下一块价格洼地”。

投资者下降三成

“如果不是最近出台限购政策,现有的一些尾盘早就卖光了”,一位房屋中介表示。

就在中秋楼市火热后的9月18日下午,杭州推出限购政策,暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

9月28日,杭州再次祭出购房新政,暂停购房落户政策。同时,二套房公积金贷款和商业贷款的首付比例分别从原来不低于40%和不低于30%调整为不低于50%。

一处靠近钱江世纪城的中栋国际售楼人员告诉21世纪经济报道记者,“目前投资者和刚需买房者比例大致为6成和4成,不少买房的是附近滨江区和萧山区的拆迁户,还有台州温州的投资者,也有极少数东北地区的,有一位黑龙江客户,大老远跑过来看房子”。

而另一位在杭房地产商内部人士也表示,“此轮投资买房的主要是浙江本地人,温州和台州的为多,少量来自上海等一线城市”。他提到,政策出台后,“杭州城东的公园里等面积小总价低的热点板块销量下降一半”。

“政策一出,二手房市场降温明显,不少热点板块投资者下降至少三成”,另一位在杭地产商营销人员告诉21世纪经济报道记者。

在同属于奥体板块的光明·尚海湾的楼盘售楼处,现场打出了“不看尚海湾不买房”的大幅标语。快节奏的高分贝音乐,台阶直铺售楼大厅的红色地毯,气球装饰的半圆形拱门,都营造出一种让人冲动的购房氛围。

该楼盘的一位置业顾问则认为,限购政策对销售影响不大,“十一假期不少人在外面玩,等长假结束,10月8日、9日、10日价格和销量肯定还得上涨”,他指着沙盘表示,除了2号楼和11号楼,早前开盘的几个楼层已经销售一空,当天和同事共接待30多位客户,成交3套。

他还拿出手机展示一位上海投资者的下单凭证,“这位客户看朋友买了这里的房子,人赶不及过来,就在微信上先付了2万元的定金”。

在这轮调控的影响下,房地产市场火热表现有所放缓。根据杭州行情榜数据,十一长假7天的商品房成交量如下:10月1日商品房成交量550套,10月2日383套,10月3日303套,10月4日244套,10月5日234套,10月6日216套,10月7日222套,相比之下,9月30日一天的成交量就有1779套。

资金再寻价值洼地?

除了买房和卖房,在杭州某区商业银行工作的员工陈星(化名)也感受到了这轮房价猛烈上涨的气息。她告诉21世纪经济报道记者,最近一个月来银行贷款买房的人多了不少。

这次房价交易的江湖中,人们似乎都相信自己不会成为最后的“接盘侠”,并选择性地忽略了疯狂买房背后潜在的风险。

链家网负责人分析认为,上海等周边城市房价上涨以及限购政策的辐射,导致不少刚需和炒房资金从上海和苏州转移,进入杭州市场。

根据透明售房网数据,整个9月杭州签约新房套数27275套,其中住宅签约套数20934套。10月新房均价19043元/平方米,环比上月增长0.13%。

杭州透明售房研究院院长方张接透露了一组数据,今年1-9月,在杭州市区购买商品住房的购房者中,使用贷款购房的比例高达86.1%,为近年来的最高纪录。在这类群体中,首付比例在5成以下的占到76.2%。“从现有情况来看,较低的贷款门槛,催生了较大的购买力,同时也暗含着金融风险”。

另有公开数据显示,今年来杭购房的外来购房群体当中,74.6%的人购买了一套,25.4%左右的外来购房者购买了两套及两套以上的商品住房。

而杭州在9月的十天内连续推出的楼市组合拳,重点之一就是针对非本市二套购房者,重点之二就是将二套房的首付比例提高至5成。

限购政策推出当天,杭州商品房预定量从9月17日的45套飙升至210套,而成交量也从972套迅速提升至3009套。截至9月18日24时,杭州新房二手房总共成交5105套,其中新房3265套,二手房1840套,创下单日历史最高纪录。9月27日政策当天,杭州商品房预定量由前一天的311套下降为158套,成交量也由1954套下落到1396套。

不过,多数接受采访的中介和房地产人士认为系列调控政策“总体温和”,而且房屋中介仍在热情推荐,“杭州房价还是相对理性稳定的,再不买的话,之后涨价更厉害”。

但一个明显的变化是,投资者开始转移目光,寻求新的投资地区。

在合肥旭辉地产工作的徐晨(化名)表示,不少浙江投资者因为苏州和杭州的房地产调控政策限制,开始转向合肥房产,“我的不少客户都是浙江的,因为浙江的政策受限,所以跑到合肥买房”。

据徐晨介绍,旭辉今年在合肥有三个项目,9月30日加推的169套房子,在一小时之内全部售完,“合肥出了政策,投资者就跑去郑州、长沙等地方”。

“如果投资者觉得杭州的房价暂时到达高点,但是还有资产配置的需求,肯定还会去找下一块价值洼地,比如成都或者海外之类的”,上述在杭房地产商内部人士指出。

G20概念带动房价小记

江苏无锡姑娘杨希媛(化名)非常庆幸,在今年G20国际峰会召开前一周,她下定决心在杭州买了一套房,单价3.6万/平方米,面积89平方。

仅仅一天后,杨希媛被中介告知,“同幢楼同户型的房子单价已经涨了两千”,而一个礼拜后,该楼盘的单价已经涨到了4万多一平方。

“因为预料到G20后杭州的房价肯定会涨,今天和昨天一套房的价格可能就差十几万,这差价相当于我一年辛辛苦苦工作的工资啊”,她告诉21世纪经济报道记者,自己在杭州工作才一年,月薪不到1万,但是迫于上涨的房价压力,不得不提早打算。

临近9月,上海的一位工作伙伴劝她说,“杭州的房价早晚有一天会和上海持平,你现在不买,以后更别想买了”。

相比于刚需购房者认为虚高的价格,不少投资者则趁热打铁,纷纷将资金投入钱塘江南岸的奥体板块,他们看重的是这些地区未来的升值空间。

根据安居客网站,截止到今年10月,杭州各城区中,上城区新房均价最高达52250元/平方米,下城区新房均价44214元/平方米位列第二,拱墅区新房均价31682元/平方米位列第三,而房源相对充分、价格相对较低的余杭区和萧山区因为靠近G20主会场奥体博览中心,新房均价也已经上涨为13815元/平方米和15400元/平方米。

10月6日,21世纪经济报道记者实地走访杭州萧山区和滨江区的多处楼盘,不少奥体概念的热门板块接近“无房可卖”的状态,而不少房屋中介也竭力推荐购房投资。

据公开资料,2017年杭州将举办全国学生运动会,2018年将举办世界短池游泳锦标赛及世界游泳大会,2022年还将举办全运会等一系列大型赛事。

21世纪经济报道记者在现场看到,位于奥体博览中心附近的建设二路万科·海上明月楼盘正在紧密施工中。

据相关知情人士介绍,一街之隔的德信君宸楼盘“只剩一些大户型,小户型都卖完了”。自6月下旬首开以来,德信君宸一共推出了400套房源,去化率约达80%,售价也从首次开盘的23500元/平方米上涨至27000元/平方米。目前进入新一轮开盘,待售房源数量190套左右。

一些位置相对偏离主城区的融科·东南海、恒大·帝景、光明·尚海湾等楼盘,都搭上了奥体板块的顺风车,相当抢手。“融科的房子今年涨得最厉害,去年均价7000-8000元,已经涨了三四次价格,现在均价都在一万六以上”,上述房屋中介提到,“融科附近会有地铁7号线、学校、自带商业综合体,边上还有机场高速,以后的升值空间很大”。

他告诉21世纪经济报道记者,9月中旬中秋当天晚上7点融科东南海开盘,一直到凌晨2点,200多套房子全部卖完。 (编辑:李新江)