温州“看房团”杭州买房记：中产家庭深陷投资焦虑

“钱就这么多,不是在这里,就是在那里。”看房团一名成员说。这里和那里,可以简单理解为楼市和股市。

作为房产投资者,要看的是房价还会不会涨。但他们更多地发现,潜在的价值或已经包含在现价中。“迟了”的感觉让他们变得犹疑,而“狼来了”的故事在中国楼市不断上演,又在销蚀着人们的判断。

9月的最后一个周三,林张伟手持一张从温州南到杭州东的动车票,只身再赴杭。他开玩笑说,这次买不到就不回来了。

民间流行的说法是,从今年3月以来,杭州多区域房价涨了50%;从国家统计局的数据来看,今年1月到8月,杭州的房价指数上涨了约20%。

9月的杭州楼市,一边是限购政策密集出台,一边是屡屡创下交易纪录。

根据透明售房网的统计,限购实施前日,9月18日,杭州市区(含萧山、余杭)成交新房3265套,二手房1840套,合计5105套;限贷实施前日,9月27日,市区成交新房2034套,二手房2041套,合计4075套。

28日傍晚,林张伟在天都城附近付了一套房子的定金。房子单价不到1万,总价180多万元。天都城,位于杭州西北方位余杭区,规划中地铁3号线的终点站。

在这次“速战速决”之前,上一个周末,林张伟随一个30多人的温州看房团到杭州考察,6个楼盘中有3个在余杭。彼时交过一笔意向金后,他觉得那个楼盘还不够理想,这才有了两天后的再赴杭。

“不想再错过杭州”

“这是温州来的团。”售楼大厅里,销售人员心领神会,迅速组织起沙盘讲演。

9月最后一个周日的下午,售楼工作人员拿着文件夹应对着频繁的询价,“这是今天的价格,明天是周一,就要调价了。”有工作人员坦言,楼市的火爆,造成了开发商的惜售和提价心态。

30多人的看房团中,多为夫妻和亲戚朋友,几乎所有人对房产投资都不陌生,尤其是经历过温州楼市的过山车。

经过三年多的贬值,直至腰斩,温州房价终于在去年止跌企稳,并在今年呈微幅回调。“新房价格有轻微上涨,老房子没有。”一名活跃在温州借贷市场的人士表示,在借贷进行资产估价时,并没有相应上调温州房产估价,也就是说,尽管市场交易价格在回暖,但仍缺乏长期看涨的信心。

反观杭州,房价不仅从此前的冬眠中复苏,尤以9月为甚,无论是交易量还是价格,涨幅都相当可观。

根据中国指数研究院的统计,十大城市(北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、武汉、成都、重庆)中,杭州9月新建住宅价格指数环比涨幅5.1%,居首位;其次是北京和天津(均为3.88%)。同比来看,涨幅排名前三的为深圳(41.88%)、南京(38.07%)和上海(28.81%),杭州(19.31%)排第六。

“钱就这么多,不是在这里,就是在那里。”看房团一名成员说。这里和那里,可以简单理解为楼市和股市。

70后的林张伟心里有股气。2003年,他用不到30万元的首付价格在上海浦东买了两套房,单价都在3000元左右。当时,温州新开的较高档楼盘,单价已超6000元,并在短时间内迅速过万。

到2006年,林张伟手中浦东的两套房子价格翻番,涨到六七千。恰逢林张伟手头周转不来,卖了这两套房而保留了上海的一间商铺。目前,这两套房的均价至少4万元以上,而保留的商铺并不好出手,一直出租。

“错过了上海,不想再错过杭州。”林张伟说。不过,尽管温州人炒房名声在外,不过此番入杭买房的,亦有大量来自上海的投资人。

看房团的投资迷茫

30多人的看房团里,不止三对夫妻有过在杭州投资房产的经验,但他们对投资仍充满疑虑。

在拱墅区一个售楼大厅,一名销售人员问,你们考虑在什么板块投资?

“西湖边有吗?”投资人方敏健问。也许是意识到销售人员脸上一丝差异,他又问,“哪个板块增长潜力比较大?”

2008年,方敏健夫妇和亲戚集资在余杭买了一幢排屋,260平米,单价约1万,首付20%。此后近8年,房价几乎趴着没动。

“上半年挂出来,现在涨到1万2、1万3。”方敏健并不满意,他的心理价位是1万5。

这种亲朋集资投资,在温州很常见。所谓“温州炒房团”,微观上也更多是以这种亲友团的形式。

庞磊则小有规划。“打算持有个三五年吧,五年已经有点多了。收益的话,至少50%。”

庞磊夫妇已在杭州小尝甜头。去年,他在余杭区买过一套房,到今年初没拿住,单价上涨了近4000元。“没打算自己住,小富即安就卖了。”

在余杭一个售楼处门口,看房团几个人又聚在了一起,疲态可见。方敏健说,“听说这个盘年初才1万1,现在已经涨到1万8。”团里有人接道,“即使是当时买了,现在1万8人家也会从开发商买一手,没必要买二手,加上中间的交易税,收益未必那么高。”一阵沉默。

上百万元的投资,分分钟就有否决的理由。空气里弥漫着中产家庭的投资焦虑。

评估溢价和价值挖掘

作为房产投资者,要看的是房价还会不会涨。但他们更多地发现,潜在的价值或已经包含在现价中。“迟了”的感觉让他们变得犹疑,而“狼来了”的故事在中国楼市不断上演,又在销蚀着人们的判断。

现实是,“住宅去库存”在杭州十分明显。

2015年底,杭州的商品房库存超17万套,彼时甚至传出“明年可能降价跑量”的市场解读。不过,新建商品房住宅库存已经从去年底开始下降。据杭州市住房保障和房产管理局统计,截至今年9月底,杭州市新建商品住宅库存实现了“十连降”,可售套数约7.3万套,较8月末减少1.2682万套,环比降幅近15%。去化周期降至5.8个月,较8月末减少1.3个月,已经低于六个月的合理去化周期下限。

杭州一名楼市观察人士认为,自2010年以来,杭州每年平均人口净流入仅五六万人,且最近两三年人口净流入速度更加趋缓,从供需角度看,供需矛盾是节点性的。

他指出,需要注意的是,杭州产业结构对人口流动的影响。“还要考虑杭州现在有哪些产业、哪些公司,可能搬到外面去。这意味着,人口还有流出可能。比如万一阿里搬了,对杭州房产肯定会有影响。”

滨江区和余杭区的未来科技城作为一定时期内的价值洼地,近两年来正被迅速填平。温州看房团里一对80后夫妻就是奔着未来科技城而来。

杭州未来科技城(海创园),是浙江省“十二五”期间重点打造的杭州城西科创产业集聚区,总面积113平方公里,目前驻有阿里巴巴、同花顺等公司。

据前述杭州楼市观察人士分析,此轮房价上涨,除了是对过去五年房价不动,甚至下降的修复,主要是投资和投机需求驱动。一个可见的结果是,房屋买卖差价的资本利得明显高于房地产本身内在的收益,比如租金。

温州看房团成员对公寓房的不看好,很大程度上能够以民间智慧对其作出注脚。

以位于杭州西湖区的一套公寓来计算,单价1.7万元,60平米,总价约100万元。月租3000元左右,算起来月租回报不到4%,甚至低于银行贷款利率。