武汉中心城区去化周期仅4个月 限购升级投资客观望情绪见长

在楼市旺火烧到的二线城市中,武汉的房价也经历了一轮快速上涨。

统计数据显示,2015年末武汉平均房价为9100元/㎡,10月新房均价为10871元/㎡,涨幅为19.45%。在较为核心的武昌,目前新房均价达21825元/㎡,同期涨幅达39.19%。

这一涨幅在全国也排名较前。10月3日,在天津、郑州、成都、无锡等城市相继限购后,武汉也正式发布限购政策:外地人购首套房无碍,二套房停止放贷,有两套房的不能再买;本地人二套房首付50%,第三套停止贷款。

这一政策在业内人士看来略为宽松。10月8日,武汉限购政策升级,10个主城区首套房首付比例提高至30%,与全国其他核心城市保持一致。

在刚刚过去的国庆假期,21世纪经济报道记者走访了武汉部分楼盘,调查房价快速上涨与限购政策之下的楼市生态。

滞销尾盘抢购一空

“售罄。”

10月6日,21世纪经济报道记者在武汉市武昌区徐东地区一售楼处,密密麻麻排列着的30幢楼房模型上都摆着一块红色的“售罄”牌子。“金九银十”是房企传统的销售旺季,但售楼处显得十分冷清。

“我们的住宅在今年6月份开盘时就已经卖光了。”置业顾问向21世纪经济报道记者介绍,现在推出的是商铺和LOFT公寓,且已所剩无几。

记者随后又走访了邻近两个楼盘,也早已无房可卖。置业顾问表示,11月份左右会各有一幢新楼开盘,现在可以登记信息到开盘前通知。

武汉一位房地产公司人士告诉21世纪经济报道记者,在此轮购房热潮中,此前多年未卖出的尾盘也被抢购一空。

市场人士透露,同样位于二环内的一处楼盘尽管户型不佳,但由于区位较好,尚未开盘已通过内部渠道基本订满。国庆期间看了8个楼盘的陈女士告诉记者,仅有个别楼盘有少量剩余,其它会在3个月内开盘,预计开盘价都在2万元/㎡以上。

“现在多数楼盘都是开盘日光的。”武汉一位资深地产人士介绍。在10月8日限贷政策升级后,四环线一新开楼盘首日销售达到8成,预计价格合适的楼盘仍将呈现“日光”状态。

统计数据显示,武汉的去库存周期从2015年4月份的10.3个月下降至2016年4月的7.6个月。据广发证券研究中心测算数据,武汉当前去库存周期仅4.5个月,仅高于南京、合肥、上海和杭州。合富辉煌华中区市场总监殷一戌表示,三环内去化周期小于4个月。“三环内的供应没有1年以上根本无法补足,武汉严格执行预售证限价政策,分批慢推会加剧供应紧张。”

中国指数研究院华中分院研究总监李国政介绍,从发布限购政策以来的10月4日至8日,武昌地区新建住房连续5天0成交。他解释,一方面,武昌区在售楼盘的确不多,成交一直较少。据中指院华中分院统计,9月份武昌新建住房成交仅316套,有9天的成交低于5套,有4天0成交。另一方面,调控政策也起到了一定作用。

投资客观望情绪渐浓

伴随着房价快速上涨,身边购房“致富”的故事多了起来。

武汉市民潘先生告诉21世纪经济报道记者,他租住的房子半年前被房东以100多万元出售,近日新房东以130多万元将房子再次转卖。“五个月,新房东净赚32万。”

刘女士位于武汉三环挂牌出售的房子,3个月间,挂牌价提高了25万元。

在武汉金地城,置业顾问告诉记者,有投资客看好新兴楼盘的升值潜力,卖掉了位于武昌核心地段的房子来购房。“武昌的新地王就在我们附近,楼面价是近14000元/㎡,我们这里上涨空间还有不少。”

上述资深地产人士介绍,武昌一内环楼盘开盘价为2万多,现在就有挂单在4万元,典型有炒家在其中。在此轮上涨前,已有不少外地投资客到武汉“扫货”。

全国大范围的限购政策出台后,对投资客已有一定影响。武汉市房管局相关负责人介绍,10月3日出台限购政策后,投机性购房需求得到有效遏制,外地人来武汉购房比例大幅度下降。

上述地产人士介绍,其所在的本地炒房客微信群中,现在普遍认为武汉楼市长期仍可投资,但短期看,如果资金有其他用途不妨再观察一段时间。

该地产人士介绍,本地链家上挂牌的二手房近期增长了约10%。殷一戌表示:“刚调控,借着惯性上涨的动力,见好就收的投资客还是比较多的。”