热点城市楼市 面临调整压力

分析人士认为,部分调控力度较大的城市房地产市场可能出现调整。中国外汇交易中心公布的最新数据显示,10日银行间外汇市场人民币对美元中间价贬值230基点,报1美元对人民币6.7008元。部分机构认为,考虑到多地对房地产市场进行调控,人民币贬值预期或利于楼市进一步降温。

调控政策密集出台

自9月30日至10月9日,北京、天津、苏州、合肥、南京、深圳等多个城市发布楼市调控政策。10月9日,成都开始实施购房贷款新政,这是继10月1日发布限购政策后,成都出台的又一项楼市调控政策。

从政策内容看,除北京、深圳、合肥、苏州等少数几个城市外,其他城市调控力度有限。为什么这一轮房价上涨让地方政府迅速出台调控措施?中原地产首席分析师张大伟认为,这一轮房价上涨太快太集中,事实上也是杠杆利用最过度的一次上涨。这一轮很多投资客已经赚的盆满钵满,一旦市场风吹草动,很可能会放弃部分利润离场。这种情况下需要警惕,即使调控力度不大也可能出现“踩踏”。当然,如果信贷依然维持宽松,“踩踏”现象不会普遍出现。

业内人士认为,这一轮政策收紧,看似一城一策,但如此密集出台调控措施,可能是在高层统筹下的举动。在国庆期间全面出台政策的城市中主要以二线城市为主,而且基本都是前期房价涨幅较高的城市。未来可能还有多个城市出台调控政策。

楼市面临调整压力

张大伟认为,在过去人民币升值的数年里,人们的财富和可支配收入会随着人民币升值增加,房地产吸引了大量消费者。在房地产供给短期内难以增加的情况下,需求增加会拉高房价。

流入房地产市场的资金会随人民币升值预期而增加。住房的需求弹性大于普通商品,因而上涨幅度会更大。预期效应会明显放大财富效应。当市场预期人民币升值时,国外资金会大量流入房地产市场,推高房价。过去几年房价大涨的原因很多,人民币升值也是其中一个因素。在此过程中,拥有房产的人资产迅速升值。房产升值预期又吸引更多人买房。如果人民币贬值预期较强,将影响部分购房投资需求。

此外,巨量海外融资规模也可能引发房企资金链紧张。如果热钱流出中国则可能加剧房地产企业融资困境。张大伟认为,人民币贬值预期首先会影响非核心的三四线城市市场,对一二线城市房地产市场影响不大。如果贬值趋势明确,一线城市房地产市场难免会受到影响。未来6-9个月房地产市场的调整趋势可能较明显。