土地调控收紧进行时：倒逼房企降低金融杠杆

10月14日下午,上海土地交易中心发布关于近期出让的奉贤、临港等六幅国有土地出让的补充公告,对房企拿地资金来源做出明确要求。其中提到,对准备参与地块竞拍的房企买地资金将增加30日竞买资格审查时间,对交易资金来源进行审核。

此前的10月8日,上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》,就明确严查土地款融资。

土地调控收紧的同时,一线城市土地成交下滑迹象明显。同策研究部统计显示,今年9月,一线城市共推出土地规划建筑面积272.6万平方米,环比减少93.38%,同比减少92.70%;共成交土地规划建筑面积211.47万平方米,环比增加151.49%,同比减少214.57%;楼面均价为5818.61元/平方米,环比下降174.02%,同比下降52.19%。

相对应的是,二线和三四线城市供应明显下降,但土地火热行情从一线传导到二线城市,导致二线城市土地频现高溢价,土地出让金和成交楼面均价同比环比有增无减。9月,二线城市共推出土地规划建筑面积7122.89万平方米,环比减少2.26%,同比减少27.16%;共成交土地规划建筑面积5939.48万平方米,环比减少14.39%,同比减少25.17%。

土地政策收紧

分析人士指出,从当前上海土地市场特征来看,房企不排除有通过金融机构场外配资“加杠杆”拿地的方式存在,随着政策面收紧与市场调整期的到来,一旦楼市进入调整阶段,此前有配资行为的高价地项目有可能因此而陷入困局。

此前出台的“沪六条”提到,银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的,取消竞买或竞得资格,已缴纳的竞买保证金不予退还,并三年内不得参加上海市土拍活动。

同策咨询研究部总监张宏伟指出,这其实是在为房企拿地“降杠杆”,也是为了防止企业激进拿地导致地价普遍性上升而引发的系统性风险。未来真正有自有资金实力的开发商才有可能在上海房地产市场生存和发展。

10月以来,在调控重压下,天津、上海、长沙、成都、南宁等城市依然出现了溢价率超过100%的地块。

中原地产研究中心统计显示,9月30日开始,全国已有超过21个城市出台了调控政策,这些城市在过去9个月合计土地出让金达1.29万亿,同比2015年同期的7889亿上涨63.3%。土地供应面积则不涨反跌,实际成交规划建筑面积为3.098亿平方米,同比下调5%。

房企存隐性金融负担

银行提示房地产信贷风险早已有之,有迹象表明,此轮房地产信贷监管收紧,已经不限于一城一地,也绝非流于表面。

此前央行就要求各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。

中原地产首席分析师张大伟认为,信贷如果收紧,未来市场将快速告别价格过快上涨。

2016年上半年由于货币政策宽松以及全国楼市持续转暖,房企投资拿地意愿加强, 资金杠杆持续放大。

来自第三方机构的一份研报显示,2014年15家上市房企拿地总金额占销售总金额的比例为0.21,到2015年这一数据为0.31,截至2016年第3季度,15家房企总拿地销售比已达0.28,上市房企拿地金额占销售金额比重越来越大,而2017年下半年至2018年经济下行叠加房地产低谷期,房地产销售市场冷淡,则将加重房企金融风险。

但有机构指出,当下品牌房企拿地速度已经开始放缓。

房企财报已经显示出企业负债在提升。前述机构统计显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP100企业的负债总额达84060亿元,总负债TOP100前20房企的总负债为51181亿元,占全部上市房企总负债金额的6成。2016年上半年,上市房企资产负债率排行TOP100企业的平均资产负债率为77.6%,超半数企业在这一平均值之上。

从四季度房企策略来看,随着楼市新政不断从严执行,市场交易量和价格指标势必会有其中一个率先调整。张宏伟认为,未来一段时期内市场成交量势必会出现下滑,价格也很难再上涨,这为今年第四季度的市场带来一些不确定性。2017年,当市场进入房地产政策调控期市场需求被抑制后,预计开发商去化速度下降,由于2016年短期借债到期,同时叠加2015年中期贷款的集中兑付(经验判断中期借贷周期为2年左右),2017年下半年,不排除有房企出现借贷兑付困难的情况。