十一以来,一线城市与核心二线城市相继推出限购、限贷为主的调控政策,这也为近期走向火热的楼市节奏带来一个休止符。
在频密而严厉的调控之下,降温气氛开始蔓延,房企迅速对接下来的运营策略进行调整。身在其中的投资客和部分刚需置业者也进入了观望期。而相关部门对房企资金来源的监管趋严,一方面为楼市降温带来助推效果,另一方面,也为马太效应下的地产公司生存更添一份考验。
变局之下,楼市众生相值得关注。
放缓拿地和扩张步伐、维持资金安全已成为企业的共同选择。对于现有存货,有公司拟尝试通过平价跑量的方式,借助当前的市场惯性,尽快实现去化。长远来看,出于稳健和安全考虑,房企将在战略上更加注重多元化布局;此外,资产管理的概念将更为行业所风行。
一系列房地产调控政策的出台,正促使企业重新思考生存策略问题。
自9月30日晚间至10月9日的10天里,全国共有21个城市出台楼市调控政策,以限购、限贷为主。这也将今年以来的房地产调控推向一个高潮。至此,房地产调控的力度之大、范围之广,达到近三年来之最。
这种变化不仅意味着新一轮政策紧缩期的到来,房地产业进入“白银时代”,企业的生存策略问题也更加紧迫地提上日程。
短期来看,今年以来诞生的多宗高价地项目,将面临并不明朗的前景;长期来看,不断提高的拿地成本、不断降低的利润率、不断激烈的市场竞争,也将考验企业的应对能力。与一荣俱荣的“黄金时代”不同,优胜劣汰的丛林法则将更多地体现出来。
“沉睡的隐患”
“不拿高价地,放缓扩张脚步”,这是北京某上市房企为公司定下的短期运营策略。今年8月,该公司曾着手对政策和市场进行研判,并认为调控政策收紧将是大势所趋,市场也将于明年出现降温。随后的变化证实了这种判断,但比预期来得更早。
之所以做出这种预判,是因为厦门、苏州、南京等地均在8月出台今年第二轮收紧政策。“同一个城市连续收紧调控,往往意味着大环境要变了。”上述房企负责人向21世纪经济报道记者表示。
该房企今年曾在苏州获取两宗高价地,因此对市场的风吹草动十分敏感。
中原地产统计显示,截至10月11日,今年全国共诞生213宗总价超过10亿、溢价率超过100%的地块。按照中原地产首席分析师张大伟的观点,对于一二线城市来说,如果未来一年房价不涨超过50%,未来三年房价上涨不超过100%,这些“地王”都将面临巨大的入市难度。
在大多数业内人士看来,即使按照正常的市场周期,这些高价地就有可能“踩空”,如今的调控则在加大这种危险。
同策机构指出,房地产调控政策出台后,多面临未来12个月或者更长时间的收紧期。从市场表现来看,本轮楼市的触底期应该在2017年下半年——根据正常的房地产开发周期,今年诞生的大批高价地项目,将在此时入市销售。
上海某知名房企相关负责人将这些高价地称作“沉睡的隐患”,“现在看来,如果企业资金充裕,也没有什么问题。但从趋势看,市场周期正在下行,调控力度加大,资金监管更加严格,前景很难预料。”该人士向21世纪经济报道记者表示。
不仅如此,由于需求端受到严重制约,整体销售的下滑恐不可避免,并危及企业的资金来源。国家统计局数据显示,今年1-8月,房地产开发企业到位资金91573亿元。其中,定金及预收款、个人按揭贷款两项合计占比达到44.9%,二者的增速分别达29.7%和52.2%。
该人士表示,放缓拿地和扩张步伐、维持资金安全已成为企业的共同选择。对于现有存货,该公司拟尝试通过平价跑量的方式,借助当前的市场惯性,尽快实现去化。
上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,由于需求结构发生改变,重点布局在长三角的企业受调控影响较大,项目定价和销售策略都需要改变。
同策机构给出了类似建议:根据历年房企销售规律,为冲刺业绩,企业应该在四季度平价跑量,不宜涨价。到明年四季度的市场调整期,则需要“以价换量”。
该机构还指出,房企应做好财务安全工作,尤其是对现金流的管理。投资拿地后,要严控开工和销售节奏。同时控制扩张节奏,合理选择城市布局。这些措施都有助于应对即将到来的全球经济周期、货币政策与楼市小周期叠加的楼市“冬季”。
规模概念弱化
在今年销售旺盛、企业利润率有回升迹象的情况下,很多从业者并不愿意将市场称为“冬季”。但随着“白银时代”到来,增量市场变小、行业洗牌加剧的趋势已确定无疑。
东原地产董事长罗韶颖就曾警示,去年下半年以来,房地产市场升温,给了企业喘息的空间。但千万不要认为危机已过,因为房地产业的运行有周期性,这波周期到了高点后一定会下滑,届时市场的洗牌会更加惨烈。
主流观点认为,在经历了超过20年市场化进程后,房地产企业的“马太效应”愈加凸显,中小企业追赶大企业的难度也越来越大。与此同时,由于新房市场规模萎缩,未来将有大量公司遭遇兼并整合,甚至退出该行业,“优胜劣汰”的过程亦不可避免。
根据易居克而瑞统计,2015年销售排行中,销售额规模越小,企业间差距也越来越小。这也说明,房企向上攀爬的步伐越来越难,向下滑落的速度则可能很快。
在这种背景下,中小房企面临的生存压力显得更加严峻。按照上述上海房企人士的观点,由于热点城市土地获取难度加大、土地成本提高,单个项目沉淀的资金规模越来越大,一旦热点城市市场大幅降温,有可能出现“一个项目拖垮一个区域公司”的现象,并进而影响到企业的全盘规划。
因此,该人士认为,这类房企的战略将会变得更加谨慎,甚至保守。为分担风险,企业可能会引入合作方,共同开发一些高风险项目(近年来的合作开发风潮愈演愈烈,大型房企也不例外)。企业在区域布局中也会更加谨慎,扩张步伐将不可避免地放缓。
也即,与以往的“规模为王”不同,为保证生存,企业可能在规模扩张上做出妥协。
对于大型房企来说,经过多年积累,虽已占据品牌、资本、布局、战略的制高点,但并非高枕无忧。
根据中原地产统计,前述213宗高溢价地块中,有40%被19家企业获得,多数为大型房企。这也意味着,这些企业在获得大量土地资源的同时,也积聚了高价地带来的风险。
这类风险可能会拖住部分企业的脚步,使之扩张步伐有所放缓。且在我国房地产发展史上,一线房企掉队的案例并不鲜见。
中原地产认为,大型房企仍有继续扩张规模、扩大领先优势的空间,但从长远战略来看,“规模”的概念正在弱化。其中,万达就将今年的销售目标从1600亿下调至1000亿元。
按照多数受访者的观点,整个行业将有两点变化。其一,出于稳健和安全考虑,房企将在战略上更加注重多元化布局。除恒大、万达等大型房企实施多元化布局外,目前已有多家小型房企将产业链延伸到商业地产、物业管理、股权投资、金融、能源、医疗等领域。
其二,不同于传统房地产开发,资产管理的概念将更为风行。在轻资产策略下,REITs等房地产基金的前景被普遍看好,资产证券化等手段也将更多地被使用。
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