“并购王”孙宏斌的投资逻辑

2016年在并购市场上一路高歌猛进的融创中国(01918.HK)董事会主席孙宏斌,新年伊始,又开启了“买买买”模式,先是宣布入股链家,4天后又宣布入股乐视。与以往不同的是,这次入股乐视是融创的首次跨界并购。

房地产是绝对主业

回顾孙宏斌的投资历程,从前两年的绿城、佳兆业,到去年的莱蒙国际、融科智地、金科股份,再到今年的北京链家,近年来的并购对象均是房地产或产业链上的公司,孙宏斌在房地产外的投资一分钱没有。虽然绿城、佳兆业的并购未能完成,但孙宏斌并不言败,反而越挫越勇,在并购的道路上一路狂奔。过去一年,孙宏斌陆续接触了160多个项目,在并购方面已经验十足。

正是并购让融创扩张迅速,2016年完成全国8大区域、30多座一线和二线核心城市的布局,为未来发展储备了充足的土地资源。2016年合同销售额超过1500亿元,位列行业第七,年复合增长率超过67%。

与此同时,整个房地产行业去年销售11.5万亿元,较2015年的8万亿元增长巨大,前十名房企市场份额占比达21%,前三名就占到8%。行业越来越向大企业集中,小企业正在逐渐退出市场。这是当前的行业现状。

对行业发展趋势,孙宏斌一直有他敏锐的判断:“今后房地产行业销售额将保持在10万亿量级,保持增长挺难。未来5到10年,前十名房企市场份额会占到40%左右,大概是4、5万亿的样子。这5到10年是中国房地产行业部分企业的钻石时代,会快速增长。这是我们吃饭的家伙,是我们绝对的主业,我们从来没有,也不可能,不看好这个行业。”

风险控制比规模重要

孙宏斌的投资眼光和市场判断令人叹服,当年连王石都不看好的北京农展馆地王,如今的北京壹号院项目就是一个印证。2013年在众房企纷纷转战三四线城市时,孙宏斌坚定看好并加大一线城市布局。2014年底当大家都想回归一线城市时,他已掉头去布局二线城市。

在孙宏斌看来,投资也要做得好、房子也要盖得好。要买对地方、买对时间,多借点钱。这是他的投资逻辑。

土地越来越贵,风险在不断积聚,而并购的成本远低于土地拍卖,这也是孙宏斌近年来大举并购的原因。从融创2015年底的土地储备数据看,收购并购的土地占比高达三分之二。2016年10月以后,融创就很少在公开市场拿地了。

孙宏斌认为,房地产行业将来有两个风险:一是现金流的风险,二是地买贵了。对融创来讲,下一步控制风险是第一位的,相对来说,规模不是特别重要。

跨界并购布局未来

近年来,孙宏斌一直在心无旁骛地盖房子,即使在众房企纷纷拥抱互联网时,融创也没有随大流。他在很多场合说过,“我们就干房地产,不转型”。这次却与互联网企业乐视牵手,是什么逻辑呢?

孙宏斌的解释是,在未来5到10年要绝对把房地产主业做好的同时,要探索5到10年后的方向,要提前布局。这次合作,最核心的还是考虑融创未来的方向布局。

显然,孙宏斌已经在为5到10年以后做准备,正在探索的领域包括:第一是增量市场,已投链家,第二是金融平台,第三是资源性行业,第四是大娱乐、大体育、大健康,而乐视正好符合这一战略方向。

在孙宏斌看来,房地产行业并购的是土地价值,而其他行业并购的是资产占有率、是大脑、是专利。“我们没有能力做风险投资(VC),只好直接投一个比较大的,发展相对成熟的企业。”他说。

值得注意的是,入股乐视,除了符合融创未来战略方向,孙宏斌更看重的也许是乐视手里的土地资源。据说,政府给乐视在浙江莫干山批了1万多亩地搞汽车基地,除了工业和其他用地几千亩,剩下的政府说干什么都行。北京市政府在亦庄也给乐视批了5000亩地做汽车。

孙宏斌在投资者见面会上是这么说的:“下一步我们会利用这种伙伴关系跟乐视一起拿地,在产业地产领域合作开发建设汽车小镇、体育小镇、影视小镇、互联网生态小镇等。华谊做了很多影视小镇了,而乐视影业去年比华谊的业绩好多了,影响力并不比华谊弱。”

在孙宏斌看来,入股乐视并不代表融创想搞多元化,而是在不影响其房地产主业发展的前提下,用少部分资源对其他有增长潜力的行业中已经具备竞争优势的公司进行战略投资。投资乐视的150亿元,对现金流非常充裕的融创来说,仅仅是买一两块地的钱,而且孙宏斌也说以后不会投入太多精力,因为他觉得房地产主业的买卖更大。

事实上,房企跨界投资已有不少先例。据全国工商联房地产商会调研,有不少房企在购买银行、券商、保险的牌照,目的是金融控股;也有不少房企投资了教育、医疗、旅游、体育等新兴产业。全国工商联房地产商会秘书长钟彬接受证券时报记者采访时表示,跨界投资并不一定意味着转型,而是拥有较多资金的房企进行资产配置、战略布局的手段。

“过去很多的逻辑是制度性的土地红利,只要买到好地、便宜地,一定赚钱,现在不可能买到便宜地了,买到地都很难。房地产企业最关注的第一是投资,第二是后面的服务,这是跟产业相关的。”钟彬说,未来发展的新逻辑可能是产业是基础,金融会作为重要的羽翼,不动产会成为重要的空间,房地产企业全面跨界或成为今年的主题。