北京去年“10万元 ”豪宅成交翻3倍 五环“7万元 ”公寓扎堆

在一线城市豪宅去年累计成交2万套的市场背景下,北京“10万元+” 豪宅成交611套,同比将近翻3倍。

根据亚豪君岳会数据统计显示,2016年北京公寓豪宅市场共实现成交3025套,成交面积52.58万平方米,相比去年同价位产品成交量分别大涨211%、102%。与此同时,2016年北京公寓豪宅市场成交均价为95022元/平方米,同比小幅上涨。

亚豪机构市场总监郭毅分析表示,随着近两年出让的“高价地”项目逐渐上市,公寓豪宅市场标准不断走高,高价项目也明显增多。但是伴随高价项目不断增多的同时,则是公寓豪宅类产品的不断外延,2015年“7万元+”公寓豪宅产品成交当中五环内占比高达94%,而2016年这一比重却迅速降至80%。

值得关注的事实则是,在北京五环内外区域,“7万元+”的豪宅项目布局密集,近两年成为北京豪宅市场的主力供应区,全城豪宅化趋势明显加剧。

公寓豪宅触底反弹

根据亚豪君岳会数据统计显示,2016年12月份,北京公寓豪宅市场(成交价7万元/平方米以上)共实现成交453套,成交面积6.7万平方米,环比分别增加100%、80%,触底反弹幅度较大。

郭毅认为,公寓豪宅市场成交量在9月份达到高峰,随后 “930新政”颁布,其中首套及二套首付标准的集中提升,使得部分“卖一买一”高端需求无法及时出手旧房产,因此也无法顺利购置新房产;另外“930”新政中重提“限房价、竞地价”并迅速推出执行地块,市场预期有所走低,因此接下来的10月份公寓豪宅市场销量迅速触底,并连续两个月维持低迷。不过随着11月份首批“限房价、竞地价”的5宗宅地均以“100%自持”收场,市场预期再度发生转向,而经过了两个月的缓冲期之后,积攒的需求小规模集中释放,加之房企年末集中冲刺业绩,造成12月份豪宅成交出现反弹。

值得一提的是,据郭毅透露,随着近两年出让的“高价地”项目逐渐上市,公寓豪宅市场标准不断走高,高价项目也明显增多。但是伴随高价项目不断增多的同时,则是公寓豪宅类产品的不断外延,2015年“7万元+”公寓豪宅产品成交当中五环内占比高达94%,而2016年这一比重却迅速降至80%。

此外,高端商办公寓成交占比大幅上升,2016年“7万元+”公寓产品当中商办公寓占比达28%,同比增加9个百分点。2016年“7万元+”公寓豪宅成交套数第一高的钓鱼台美高梅公馆项目即为四环内商办公寓项目。

“10万元+”豪宅成交翻3倍

根据亚豪君岳会数据统计显示,2016年,“10万元+”豪宅共实现成交611套,同比将近翻3倍。而在公寓豪宅市场成交前十排行榜中,使馆壹号院、万柳书院两个“10万元+”项目也跻身其中。

不过,尽管顶级豪宅成交量爆棚,但从整个公寓豪宅市场来看,供需呈现平衡状态。

根据亚豪君岳会统计数据显示, 2016年北京公寓豪宅市场共有21个项目入市,共新增公寓豪宅产品2754套,预售许可面积36.8万平方米,全年供需比为1:1.1。

而受到土地成本以及市场发展趋势的影响,2016年“7万元+”豪宅项目供应量较大,21个入市项目当中,纯新盘多达8个。

更重要的是,公寓豪宅已不再是内城区“独有”,五环外豪宅产品纷纷涌现。据记者了解,2016年新盘入市的恒大华府、首创天阅西山等均地处五环以外,其中恒大华府目前报价已超过10万元/平方米。此外,2016年入市的公寓豪宅当中“10万元+”的项目多达6个,最高报价北京壹号院达到16万元/平方米。

郭毅表示,北京住宅市场豪宅化的趋势自2015年开始显现,2016年则呈现快速发展趋势。而从未来趋势来看,2016年仅有的7宗可售住宅地块实现出让,未来住宅新增量有限;而大量涌入的自持住宅产品、自住房等政策性质住房,与公寓豪宅项目客群并无重合;另外虽然二手房市场已快速崛起,但是基于产品品质的差异性,二手产品与新房豪宅的竞争也较小。因此从今年趋势来看,公寓豪宅在住宅市场当中所占份额将不断加大,北京新房住宅市场的豪宅化趋势也仍将加快。

在郭毅看来,在未来北京房地产市场格局中,低端需求依靠公租房、自住房以及远郊区县商品住宅,中端需求转向二手,而高端需求可供替代的产品日益减少,公寓豪宅产品虽短期内因政策原因拟售价格受到限制,但长期来看,北京新房市场供给不足的现状将催升公寓豪宅的价值进一步提升。