兴业信托拟发行国内首单银行间市场公募REITs

昨日,兴业信托发布了一款房地产投资信托基金(REIT)资产支持证券的发行公告,称经中国人民银行批准,将于2017年2月16日向银行间市场发行规模为5.535亿元的“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金(REIT)”。该项目被称为“银行间市场首单公募REITs”,引起了行业人士的关注。

记者查询项目发行公告,该项目全称为“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金(REIT)资产支持证券”,共分为优先A级和优先B级两档,金额分别为3.3亿元和2.235亿元。根据项目募集说明书,该项目的发起机构为安徽新华传媒股份有限公司(下称“安徽新华传媒”),差额补足方为安徽新华传媒的控股母公司安徽新华发行集团。

作为房地产投资信托基金ABS项目,此次项目的基础资产为安徽新华传媒投入资产池的8处新华书店物业,分别处于安徽省5座城市的核心城区。对于该产品的信用等级情况,评级机构中诚信国际对优先A级、优先B两档的评级分别为AAA和AA+,并对差额补足方主体评级结果为AA+。

在还款安排上,该项目周期与一般ABS项目比较而言较长,两档产品期限均为18年(3+3+3+3+3+3年)。其中,优先A级产品按年等额偿还本息,且每3年末设置利率调整机制和投资者回售权,回售价格与优先A级资产支持证券面值相同;优先B级产品每3年末,优先收购权人皖新租赁有权按面值收购非由其持有的优先B级证券全部份额,并为此权利按期支付权利维持费。

据业内人士介绍,尽管境内物业在10年前就开始尝试在香港和新加坡发行 REITs产品,不过受政策法规和融资牌照通道等多方面的影响,完全符合国际定义的 REITs产品始终没有正式亮相,国内的房地产投资信托基金仍以各种“准REITs”的形式存在。作为银行间首单公募REITS,该项目的批准可看做是行业的风向标。

北京某券商从业人士表示,REITs是房企的另外一种融资手段,目前房地产企业通过发行债券融资,尤其是发行证监会监管的公司债券的通道基本上已经处于封闭状态,而REITs很好的把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产,达到其融资目的。

可以说,信托公司发行REITS产品具有先天的制度优势。华融信托研究员袁吉伟指出,信托制度本身能够实现良好的破产隔离效果,国际上资产证券化的SPV(Special Purpose Vehicle,特殊目的实体)包括信托、有限合伙公司、特定目的公司等,不过信托是最主流的。另一方面,根据制度设计,银行间市场发行的资产证券化产品都是采用信托计划作为SPV,交易所的资产证券化产品则基本采用专项资管计划作为SPV。信托公司专营信托业务,因此能够享有发行资产证券化产品的制度优势,不过信托公司在资产证券化产品设计、定价方面能力不强,未来要深入涉足资产证券化业务,还需要加强资产证券化业务的相关能力建设。