算算户籍选择背后的土地价格

以前要花3000多元买的城市户籍不值钱了,不少大学考生把户口留在农村老家,原因是那一亩三分地,一旦迁出,再变回农村户籍就难于上天,也就没资格再分集体土地。

中国乡村俗例,有一个孩子就分一份地,那些年违反计划生育的家庭,愿意交数目不菲的罚款,也就是为了能将非法变合法,以合法的形式分到土地。农村分土地是严格按照人口数量来平均分配,多了人加地,去了人就扣,生儿子娶媳妇生孩子地就多,生女儿嫁出去地就少,这可能也是农村比城市更重男轻女的原因。

农村土地是集体所有制,一个村分若干生产队,生产队的土地总量是不变的,如果人增加的多,人均耕地会减少,这些年基本上都是以减少为主。记者老家有的生产队一亩三分地,有些一亩地,旁边有个村子只有四分地。土地隔一段时间就要重新调整,这是集体的大事儿,方法简单粗暴,就是抓阄,公开公平。有些地方三十年不调整,有些地方隔上几年都会调整一次,没规则可言,看当地政府导向,也看各村情况。土地价值的确在增长,比如20年前,一亩地租金300元,现在能租出去800元,如果种植经济作物大面积出租价格能上千。

前面说到,农村分耕地是以户籍为准,如果迁出户口,就不能分地,当然也不能一概而论,有些地方有新规定,如果考上大学当了公务员就扣地,如果没吃公家粮就不扣,这个要看村集体大多数人的意见如何。按说,这一亩地没什么吸引力,1000元钱在城市生活算不了什么,但这里面有一项隐含的长期价值,土地虽然是村集体所有,但是按专家和舆论的呼吁来看,未来有一天可能会划分到个人头上,可以拥有,可以买卖。那么一亩地值多少钱,就值得一算了。另外,除了耕地还有宅基地,很多地方宅基地有四分(一亩地的十分之四)那么大,再加上池塘荒地等,也不算少。宅基地是以家庭为单位,成年男性就会划分一处。

按照收益率计算,在民国时期,耕地自由买卖,地租大概相当于土地产出的30%,有些地方会达到50%。这个租金水平和现在其实差不太多,比如华北平原800元租地种大田作物,一年的收入应该在1800元以下。传统上,地租对地价的比率,则多在5~10%上下,即每亩地价约为10~20年地租,如果碰到灾荒或者人少地多时代,地租会相对便宜,耕作几年就可以买地。如果这样推测,一亩耕地年租按1000元计算,市场价格应在1万元到2万元。但这个收益按现在的市场利率来算,已经算高,再考虑到中国资本密集,许多富起来的人有投资土地的需求,所以按照年收益2%来估算,市场价格在5万元。当然不同区域土地价格不同,以距离城市远近而不同,如果资源禀赋独特,比如靠近旅游区,有温泉,也会有所不同。还有些土地在山区,不连片无法用机械耕种运输,那就根本不值钱,未来只能抛荒。这样就可大致算出来一个农村户口的价格:5万元。如果再加上宅基地,大概也不会到7万元。

国土部最近说,城里人不得到农村买卖宅基地,其实就是放开了,也没多少投资价值,未来农村搬空了,宅基地变成耕地的价值更大。当然,还有些农村户籍者位于城乡结合部,早就城市化,这种情况放弃农村迁走户籍就亏大了,因为那些土地价格一亩要按百万来计量。就按7万元计算,是否要放弃,还要看城市户籍在城市中能获得什么便利。

一个是就业,这个并不会有什么不同,但有些地方会倾向于招本市户籍者。另一个是工资,区别不大,但公积金和医疗保险等可能会有差别,积累起来就不是一笔小数字。最重要的是子女入学,大部分城市会倾向于招收有本地户籍的子女,城市越大越明显。如果想进公办学校,户籍还只是一方面,这不是几万元的事情。如果在小城市,或者工作动荡,自由职业者,7万元是个不小数字,如果在大城市,或者子女要入学,变更户籍的吸引力就更大,何况北京、深圳这样的城市,还有不少只对户籍居民的优惠安居政策。