紧字当头 楼市信贷结构性调整

随着楼市信贷政策不断收紧,前期房价过快上涨的城市有望进入平稳健康发展期。业内人士表示,信贷收紧会使市场成交量有所下滑,从而使房价上涨态势被抑制。随着今年经济逐渐趋稳,信贷资源或结构性调整,有望助推房地产市场均衡发展。

房贷利率优惠收窄影响有限

近期,北京多家银行表示,将首套房贷款利率优惠调至九折。记者在走访中发现,大多数银行客户经理表示,确实已将优惠折扣上调至九折。同期,有房地产中介也称,“现在银行只能给到基准利率的九折,小银行也做不到8.5折。对购房者来说,还款利息相应变高。”

另外,对于北京市银行业自律协会近日制定的《关于加强北京地区个人住房贷款业务自律管理促进业务健康发展的公约》中新增的执行二套房贷款期限最长不得超过25年的内容,房地产中介工作人员也给予了证实。对于上述内容,该中介工作人员对记者表示,“二套房贷款期限缩短至25年,实际上也就是变相提高利息。假设三百万的商业贷款,等于现在每个月要多还1000多块钱。”

业内人士称,“此次北京地区政策的出台,从个人购房者角度来讲,成本确实增加。对于房企来说也是利空,应积极做好产品营销,有针对性地回避政策管控带来的风险,使整个销售业绩不会受到影响。”

另外,值得注意的是,不仅北京地区,实际上前期热点城市包括上海、天津、杭州、南京等地的房贷利率优惠都有所收紧。根据融360房贷统计结果显示,当下大部分地区的银行首套房贷款优惠已上调至9折。

光证资管首席经济学家徐高表示,房贷首付利率优惠收窄的主要原因是今年一月份信贷投放较多,其中房地产所占份额也较大,因此会从货币政策方面针对房地产市场做一些调整。该政策肯定会对房地产市场产生影响,但是也需考虑到,其实一二线城市的限购政策在此之前就已经大幅收紧,因此房贷首付利率优惠收窄影响并不会特别大。

信贷方面加大收紧力度

“总的来看,继去年认房又认贷、提高首套房首付比例,再到今年的将首套房贷款利率调整为不低于9折、缩短贷款期限,都属于因城施策的一部分,目的在于通过控制信贷规模,抑制北京房价过快上涨,让房价维持在合理区间。”融360房贷分析师如是表示。

从数据来看,限购政策的不断收紧,在热点城市已经有所反映。比如,北京楼市开年销售明显大幅下降。伟业我爱我家集团市场研究院统计,1月份北京市新建商品住宅网签2999套,环比2016年12月下降36.8%,同比去年1月下降32.8%;成交均价为38006元/平方米,环比去年12月下降6.6%。

不同于以往的是,本次调控政策,其发布机构是北京银行业自律协会,市场监管意图明显,对抑制房价仍然有一定的作用。另外根据政策效果,不排除以后出台其他新政策的可能。

某国有银行内部人士表示,从大环境来看,去年四季度以来经济企稳态势初现,有关方面对资产泡沫更加防范,由此才有了大行委外的回收等货币市场政策收紧措施。从那时起,银行间以及一年期国债利率就出现了整体攀升态势。“从另一方面看,在过去一年按揭投放超预期后,由于央行窗口指导,今年增量回落成为必然。”该国有银行内部人士表示,在这种环境下,增加利率也成为一种市场选择。

深圳市房地产研究中心李宇嘉表示,春节前后,央行不间断上调货币市场长短期融资利率、公开市场逆回购利率,用非传统的方式加息,被市场解读为货币宽松结束。在利率已实现市场化,融资多渠道、通道化的新形势下,再考虑到2016年8月份货币市场利率收紧已经开启,对楼市而言,未来房贷利率或存上调可能。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,在商业银行贷款额度较为充足时,相对来说可以给予较多优惠。但在贷款额度较少时,房贷方面就会显得比较苛刻。所以从某种程度上也说明,2017年在贷款额度方面偏紧,因此,商业银行会有惜售的心态,对贷款推销的主动性有所弱化。

信贷资源或倾斜三四线城市

交通银行日前发布的《交银中国财富景气指数报告》显示,在当前房地产市场“抑泡沫”和“去库存”背景下,小康家庭对未来不动产投资持谨慎态度。按拥有的房产数量看,现在各类人群对不动产投资意愿均有下滑,现在多套房家庭的不动产投资意愿下滑态势显著。

今年“两会”即将召开,严跃进表示,政策方面仍会坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”导向。对于刚需购房者会继续给予一些鼓励性支持措施,包括购房落户等保障。而对于炒房来讲,前期房价上涨过快的城市还是会建立一个和房价挂钩的政策体系,如果房价上涨过快的话,政策还是会收紧。如果上涨幅度相对较小,根据各地情况,不同的分区调控会有不同的措施。

上述国有银行内部人士表示,从银行方面来讲,如果政策再收紧,可能将窗口指导包括北上广深等热点地区的贷款及融资总量控制,还可能停止表外融资渠道,放缓按揭投放速度。

“2016年一二线热点城市新增贷款比重较高。部分热点城市调控政策的收紧或降低2017年的信贷需求,而三四线城市将通过补位一二线城市来平衡房地产市场的平稳发展。”中国指数研究院报告指出,在新型城镇化和去库存的政策支持下,2017年信贷资源有望向三四线城市适度倾斜。