货币政策新思路下的楼市调控两分法

自去年底的中央经济工作会议以来,管理层在大篇幅地言及房地产时,控制和扶持被放在同等重要的地位。堵住违规资金、“加杠杆”资金,让真金白银(非套利资金)和合法杠杆投入楼市,促使资金进入的游戏规则正常化、透明化,对合理的住房需求,资金和杠杆扶持的态度则一如既往。

春节过后,各地楼市的资金面信号出现了分歧。一方面,央行公开市场紧缩姿态鲜明,“窗口指导”银行控制信贷。受此传导,房贷利率连续三个月小幅回升。货币政策重心转向“去杠杆、防风险、控泡沫”。同时,近期20个热点城市相继收紧了房贷利率折扣幅度,部分城市更收紧了房贷投放。另一方面,央行不断发声澄清“加息”传言,很多专家和机构判断,当前并不具备加息的条件。最突出的表现是,1月新增社会融资、房贷均创下了历史最高水平,龙头房企还上调了本年度的销售目标。

事实上,央行的逆回购和中期借贷便利(MLF)等公开市场操作,意在相机调控市场资金面,即回笼春节前投放的资金。同时,央行的公开市场操作意在控制短期资金,打击“借短钱”在债市、股权交易、房地产市场“加杠杆”的套利交易,降低金融杠杆。2016年,楼市交投击穿2013年公认的顶部,今年高位回调应是大概率事件。基建投资被委以重任,财政部数据显示,当前1.1万个PPP项目落地率达32%。据各地“两会”传出信息, 16个省份今年固定资产投资超过GDP。因此,资金面仍需保持稳健局面。

鉴于央行资产中外汇储备占比降至六年来的新低,因此,灵活运用各种货币政策工具,针对金融机构的公开市场操作,成了央行眼下调控的重要渠道。可见,货币政策新思路并非针对楼市。2月15日央行平价逆回购、2月16日净投放,资金面已趋正常。当前,楼市“刚需”首付比例和贷款利率仍落在历史低位,二套房需求也并未回到2010年与2014年“认房又认贷”的状态,整体上仍在政策适度支持的框架下。资金面稳健(M2增速继续保持在13%左右)、利率在低位、杠杆适度,楼市大环境并未显著变化。

这么说来,近期热点城市继续收紧信贷政策,显示的是在当前货币稳健环境下,隔离进入热点楼市资金的调控姿态。这也意味着,在监管漏洞暂时还无法严密堵塞的情况下,2017年楼市调控,除沿袭去年10月以来的基调,还将继续全面围堵资金。这样,既能保障基建投资和“稳增长”所需的稳健资金面,又能确保资金不会“跑冒滴漏”到热点楼市,加剧杠杆和泡沫风险。因此,收紧房贷利率的依旧是住建部去年10月认定的20个城市,以及近期“冒头的城市(如重庆)。

毋庸讳言,当下的热点楼市调控压力依然较大。刚刚过去的1月,全国300个城市土地成交同比下降了18%,但溢价率同比上升了3%,楼面均价同比增54%,一线和二线城市楼面地价同比分别上涨38%和45%。在新年的“土地拍卖”会上,南京市的五幅宅地以封顶溢价成交,深圳龙华地块又创了商业楼面价的新高,每宗地平均有10家以上开发商“抢食”。因此,近期政策控制资金流向热点楼市的姿态鲜明。除收紧房贷利率折扣外,北京收紧二套房贷款年限、上海收紧公积金贷款等均属于此范畴。

2月13日,中国基金业协会发文规定,如果资产管理计划要投资于房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅项目,协会将暂不予备案。此外,为防范监管套利的行为,基金业协会文件还将私募基金管理人参与的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入,以最大限度避免资金违规流入房地产调控领域。对何为“热点城市”,基金业协会也说得很明白,包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京等16个大中城市,而未来还将根据住建部的规定适时调整“热点城市”范围,这是非常典型的围堵资金流入的做法。

仔细观察,今天的我国楼市形势已非常明朗。从全国看,无论房价收入比、库存周期,或房价涨幅,已不存在过热现象。数据显示,在全国336个地级市中,房价下降的占34%,同比上涨的200多个城市中,涨幅在5%以下的占比近60%,三四线城市平均库存周期为19个月,房价涨幅超过10%的有20个城市。换句话说,只要能牢牢控制住这20个城市的楼价,也就在最大限度上掌控了全国的楼市风险。

很显然,站在监管部门的角度,堵住了违规资金、“加杠杆”资金,让真金白银(非套利资金)和合法杠杆(非“加杠杆”)投入楼市,促使资金进入的游戏规则正常化、透明化,少数热点楼市的风险和泡沫就能得到有效控制,楼市区域分化愈演愈烈的局面就将大大改观,全国楼市生态整体上将会更加健康,这是管理层希望看到的局面。同时,对于合理的住房需求,资金和杠杆扶持的态度将一如既往。大家都看到了,自去年底的中央经济工作会议以来,管理层在大篇幅地言及房地产时,控制和扶持被放在同等重要的地位。

控制热点楼市的同时,中央经济工作会议明确提出,大城市要增加供地,增加住宅供地比例,将居高不下的大城市住宅需求疏导到周边区域,而中小城市的“去库存”则要与都市圈建设结合起来等。凡此种种,都意味着2017年楼市这个举足轻重的庞然大物,依旧是中国经济“稳增长、防风险”的重要方面。尽管2017年的楼市交易量比创新高的2016年回落是大概率事件,但由于新开工率在2014年至2015年间呈负增长状态,土地购置连续5年负增长,热点城市库存消化周期已降至10个月左右,三四线城市库存消化周期也在下降,开发商“补库存”动力强劲,加上2016年300个城市土地出让金同比增长31%,如此看来,2017年开发投资、新开工、销售仍将保持高位。

(作者系中山大学银行研究中心副主任,深圳市房地产研究中心主任助理)