洪磊：发展公募REITs 推动公共不动产证券化进程

2016年我国资产证券化市场规模持续增长。昨日,中国证券投资基金业协会党委书记、会长洪磊在“2017陆家嘴资产证券化论坛”上发表讲话时指出,将有稳健现金流的城市公共基础设施和公共服务项目进行资产证券化,通过公募REITs向全民提供接近固定回报的集合投资工具,将为全民共享经济发展成果提供理想渠道。

公募REITs为全民共享经济发展提供理想渠道

记者昨日从该论坛获悉,中国证券投资基金业协会下一步不仅将深入推进PPP项目资产证券化发展,还将发展公募REITs、推动公共不动产证券化进程,并继续规范资产证券化业务的发展。

2016年12月,国家发改委和证监会共同发布《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知》,正式开启了PPP项目资产证券化的大门,也打开了公共基础设施领域REITs的发展空间。

但是,关于REITs和资产证券化,目前各方仍有很多认识上的差异。洪磊认为,将公共治理形成的各类公共设施,作为基础资产进行资产证券化并上市交易,借助REITs在资金端实现金融资本的集合投资,在资产端实现基础资产的组合持有,通过规范运营和风险管理,获取稳健回报,实现长期资本与长期资产对接,可极大地提升金融服务实体经济的效率,推动供给侧结构性改革深入发展。

从发展资产证券化和REITs的意义来看,洪磊表示,首先,可以盘活存量公共资产,化解地方债务,激活地方投融资效率。其次,可以拓展长期资本形成机制,改善金融资本供给效率。

“此外,推动公募基金、养老金投资于优质基础资产,为全民共享经济发展成果提供理想渠道。”洪磊特别指出。

制定资产证券化产品公开发行上市规则

在2016年以前,信贷ABS的发行规模一直占据较大比重,但在2016年,企业ABS的发行规模首度超过了信贷ABS。虽然近年来资产证券化发展迅速,发展REIts意义重大,但洪磊指出,目前,REITs的发展仍面临一些障碍。

“如缺乏REITs基础资产发行上市管理办法,无法将有稳定现金流的不动产公司上市挂牌,与一般公司的上市发行相区别。”他说,同时也缺乏REITs基金投资运作管理办法;缺少信托制度下对金融产品和持有人征税的正确认识,双重征税抑制了REITs产品的发展。

在此背景下,洪磊建议,为推动REITs和资产证券化发展,行业应当作出努力,首先就是要制定资产证券化产品公开发行上市规则。

“当前已经针对未来现金流不确定的公司发行建立了一套发行制度,还应当针对未来现金流稳定的项目资产建立与之相适应的发行制度,即在沪深交易所设立机构投资者交易板块,专门挂牌不动产资产证券化产品。”洪磊说,要明确具有稳定现金流产品挂牌的条件,明确发行人、保荐人、担保人、中介机构的勤勉尽责义务,明确挂牌交易的信息披露内容。

他还指出,为防止基础资产上市交易中的道德风险,应设置必要的回购条款,约束发行方对投资者承担长期责任,防止出现重融资而侵犯投资人利益的倾向,甚至利用挂牌,变相圈钱。

洪磊透露,目前中国证券投资基金业协会已建立了针对基金管理人和各类服务机构的诚信记录、披露与自律处分机制,未来将把REITs相关市场主体纳入统一的诚信管理体系,做好REITs自律服务各项工作。

“同时,要在《基金法》框架下推动公募REITs产品制度设计。”洪磊认为,《基金法》已为公募REITs产品提供了制度条件,封闭式基金就是一个很好的载体。诸多优势既可以吸引银行理财等短期资金通过公募REITs转化为长期资本,还可以为养老金资产配置提供新的工具。

“仅仅将PPP项目作为REITs基础资产的来源,将其中的10%转化为真实的可投资标的,那么每年REITs新增规模即可达到千亿级。”他预测,公众资金尤其是养老资金通过REITs投资这些有长期可靠现金回报的真实资产,可改善各类机构投资者在二级市场上博取价差的现状,更为资产管理开辟发展新路,提升资本市场直接融资功能,更好服务实体经济转型。