房产中介证券化加速

2月27日早间,昆百大A公告称,拟以合计支付对价超过65亿元,收购房产中介企业“我爱我家”100%股权。本次交易完成后,我爱我家将成为上市公司的控股子公司,昆百大将从传统的商业零售业,逐步向发展城市综合服务业转变。

今年1月,国创高新公告拟以38亿元的价格收购Q房网。此外,融创将通过增资以26亿元获得北京链家6.25%股权。按融创公告披露的股权价值计算,链家此轮融资后估值为416亿元。至此,在房屋中介龙头公司中,主营新房代理的世联行已经上市,主营二手房交易代理的公司中,规模居前的公司大多公布了相关计划。房产中介纷纷跑步证券化。

我爱我家估值65亿元

从Q房网和我爱我家的模式看,上市公司“发行股份+现金支付”收购资产实现双主业运营,同时尽可能不触发借壳认定成为其共同点。

昆百大A公告显示,公司拟向刘田、林洁、张晓晋、李彬等8名自然人股东以及茂林泰洁、新中吉文、达孜时潮、东银玉衡、伟业策略、瑞德投资、太合达利、执一爱佳、西藏利禾发行股份及支付现金购买其合计持有的我爱我家94%股权,合计支付对价为618200.02万元。其中,以发行股份的方式支付交易对价437895.16万元,以现金方式支付交易对价180304.86万元。同时,拟37799.98万元协议受让我爱我家6%股权,实现100%控股。

公告称,为支付本次交易的现金对价并提高本次交易的整合效应,昆百大拟向太和先机等不超过10名特定对象,非公开发行股份募集配套资金不超过250000万元,募集资金总额不超过拟购买资产交易价格的100%;非公开发行股份数量将不超过23404.7186万股,即非公开发行股份数量不超过本次发行前总股本的20%。

昆百大A表示,将充分发挥双方业务的协同效应,利用上市公司平台、加速我爱我家业务发展,协助我爱我家在现有业务的基础上进一步扩大规模,提升盈利能力,加强规范治理和管理效率,提升企业的核心竞争力。

昆百大A在重组预案中表示,本次交易完成后,上市公司实际控制人并非发生变更,因此本次交易不构成借壳上市。

从交易步骤看,本次交易选择两步走,2月26日,昆百大A与我爱我家三名股东西藏利禾、吉安太合达利、北京执一爱佳签署股权转让协议,受让三者所持我爱我家6%股权,作价3.78亿元。

接着,昆百大A通过“股份支付+现金支付”相结合的方式,收购我爱我家剩余94%股权,合计作价61.82亿元,溢价约8倍。根据收购价格测算,我爱我爱整体估值约为65.77亿元。

通过上述运作,昆百大A最终100%全资控股我爱我家。

业绩承诺方面,我爱我家2017年-2019年实现的累积净利润分别不低于5亿元、11亿元及18亿元。

市场潜在空间大

伴随房地产开发的火热,房地产经纪行业迎来了快速发展期,并催生出链家地产、我爱我家、中原地产、21世纪中国不动产、世联行等行业巨头。尤其是一二线城市,陆续进入存量房时代,房产中介交易规模逐年攀升。

2015年,中原地产的成交金额达到9205亿元,链家地产则实现7090亿元交易额。以新房代理为主要业务的世联行,2015年的新房代理销售额达到4309亿元。

从目前主要中介的财务数据看,中介龙头在净利润方面接近中等上市房企。

昆百大A重组报告书显示,我爱我家成立于1998年,旗下拥有“我爱我家”、“伟业顾问”、“汇金行”以及“相寓”等多个业务品牌,是知名的房地产综合服务企业。截至2016年12月31日,我爱我家业务已涉及北京、天津、上海、南京、苏州等主要一、二线城市,拥有2215家直营门店,旗下经纪人愈4.5万人。2015年度,我爱我家实现营业收入511190.41万元,净利润14969.08万元;2016年1-9月,我爱我家实现营业收入633718.37万元,净利润30018.95万元。收入及规模均持续扩张,预计未来将进一步快速增长。

根据融创发布的公告以及其他相关资料,2015年,链家共完成7090亿元交易额,营业收入达到155.2亿元,相比2014年的39.3亿增长了近3倍。其中,二手房经纪占到公司2015年总收入的76%。2015年税前纯利约为11.96亿元,税后纯利约为8.08亿元。公司预计2016年将实现交易额1万亿元,收入208亿元,净利润20亿元。

业内人士表示,存量房中介业务市场规模仍然有增长空间。首先是流通率。对应400万套左右的二手房成交量,全国层面的流通率不足2%。按照海外市场发展情况,中国市场二手房交易达到4%-5%的流通率可能性大。这意味着二手房交易量可以达到1000万套左右。其次是经纪渗透率。即经纪人员和经纪公司参与完成二手房交易的比率。一线城市的渗透率达到85%以上,二线城市只有60%左右,未来还有很大提升空间。第三是佣金率。大部分城市的佣金率不足2%,在劳动力成本日益上升的条件下,佣金率至少不存在大幅下降空间。

近年来,为扩张市场份额,行业龙头不断兼并收购。仅2015年,链家地产就完成10宗并购。伟业我爱我家自2012年至今在9个城市完成了11次投资并购。

行业发展仍须规范

尽管行业仍然看好,但房地产经纪对于资本市场仍然是新兴行业。一位投行人士对中国证券报记者表示,房地产中介公司登陆资本市场仍然存在一些障碍。这或许也是房产中介公司选择通过被收购的方式实现证券化的原因。

该人士对记者表示,首先房地产市场受宏观调控政策影响巨大,交易量易受房地产、信贷政策影响,业绩波动较大,房地产经纪公司普遍面临存在收入不稳定的问题。

其次,行业发展至今存在着很多不规范之处,合规问题较为突出。2016年6月召开的“2016中国房地产经纪年会”上,住建部副部长陆克华曾指出,行业发展中存在一些突出问题,包括“中介机构和从业人员良莠不齐,侵害群众权益的不良行为时有发生,行业形象不佳等。”

此外,员工社保、交易价格透明度等问题也可能成为上市方面的障碍。