公募REITs“春天”渐近

REITs,作为在海外成熟市场的“爆款”品种,被视为股票、债券、现金之外的第四类资产。但对于国内绝大多数投资者而言,这依旧是“新鲜事物”,属于小众投资品。

日前,中国证券投资基金业协会党委书记、会长洪磊对发展公募REITs的呼吁,让REITs这一投资品再度被市场所关注。加之国内首单银行间市场公募REITs成功发行,业内人士认为,兴业皖新REITs的批准可看作是行业的风向标,或意味着公募类REITs产品的春天渐近。

不过,种种因素制约之下,国内公募REITs要进入发展的大时代,尚需迈过多重难关,但前景无疑是值得期待的。

从海外市场REITs 的表现来看,REITs 的净租金收益率大部分时间远超同时期的CPI 指数,跑赢通胀水平,业内人士表示,随着未来公募REITs的扩容,这类产品将有机会进入中国内地居民的资产配置池。

这是一门“大生意”

REITs,是Real Estate Investment Trusts的简称,即房地产投资信托基金,最早于1960年在美国推出,是一种通过向投资者发行信托(基金)份额来募集资金,并由专门机构投资到房地产项目中去,投资者将按比例获得房地产项目产生的收益。通过购买REITs份额,可以降低普通投资者参与房地产资产投资的门槛并分享其收益。

对于海外市场而言,REITs这类品种的发展已经相当成熟,据相关数据统计,全球REITs的规模超过了1.5万亿美元。

美国是REITs的发源地,也是目前全球REITs最发达的国家,其规模在全球REITs总规模占比接近60%。

据NAREIT(美国全国不动产投资信誉协会)数据显示,截至2017年1月,188 只在纽交所上市的REITs市值达9327亿美元。

另据鹏华基金统计,截至2016年三季度,亚洲市场上共有141只活跃的REITs,总市值达2095.9亿美元,其中日本REITs市场最为活跃,共有56只REITs,总市值达1160.1亿美元。

而对于中国的投资者而言,REITs仍是“新鲜事物”,但各类资管机构也在努力各种尝试,并不时爆出一款“首单”产品。

例如,2015年6月,国内首只公募REITs鹏华前海万科REITs发行。2017年2月16日,国内银行间市场公募REITs产品正式开闸,兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金在银行间市场成功发行,成为首单央行批准REITs试点的公募产品。

据悉,目前国内的已经发行的“类REITs”主要采取私募的形式发行,在业内人士看来,采取公募的形成,有助于增强资金的募集能力,此外,能够提高证券的流动性。

据中国证券投资基金业协会党委书记、会长洪磊日前预测,仅仅将PPP项目作为REITs基础资产的来源,将其中的10%转化为真实的可投资标的,那么每年REITs新增规模即可达到千亿级。

推进公募REITs

业内一家大型基金公司人士表示,国内一些大型公募基金公司对REITs产品都有花力气研究,在产品线的布局上,REITs是未来必不可少的一个重头板块。但从REITs的发展来看,跟业内的期待还是有不小差距,整体发展步伐较慢。

上述人士认为,如果未来政策助力,公募REITs的发展步伐有望加速。

据悉,洪磊日前在“2017陆家嘴资产证券化论坛”上发表讲话时指出,要在“基金法”框架下推动公募REITs产品制度设计。在其看来,“基金法”已为公募REITs产品提供了制度条件,封闭式基金就是一个很好的载体。诸多优势既可以吸引银行理财等短期资金通过公募REITs转化为长期资本,还可以为养老金资产配置提供新的工具。

在其看来,公众资金尤其是养老资金通过REITs投资这些有长期可靠现金回报的真实资产,可改善各类机构投资者在二级市场上博取价差的现状,为资产管理开辟发展新路,提升资本市场直接融资功能,更好服务实体经济转型。

在此之前,2016年3月,在《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》中曾明确提出“研究制定房地产投资信托基金规则,积极推进试点”;去年10月,国务院印发《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》提出“有序开展企业资产证券化,进一步明确政府部门通过推动REITs市场健康发展,盘活存量不动产资产,去库存、促发展的改革思路。

尚需迈过多重难关

面对巨大的发展空间,REITs想要迎来“风口”,依旧需要迈过多重难关。

一家基金子公司人士表示,首先是缺乏明确的法律条文、行业规章制度来保障REITs的发展,其次就是业内讨论了多年的税制障碍。

在洪磊看来,为推动REITs和资产证券化发展,首先就应该制定资产证券化产品公开发行上市规则。应当针对未来现金流稳定的项目资产建立与之相适应的发行制度——在沪深交易所设立机构投资者交易板块,专门挂牌不动产资产证券化产品。其次,在“基金法”框架下推动公募REITs产品制度设计,并积极推动明确REITs相关税收政策。在其看来,REITs的成功运作依赖于清晰明确、避免双重征税的税收制度。此外,还需要推动养老资金投资公募REITs,完善资产管理市场三层架构。

资产配置新蓝海

从资产配置角度看,REITs长期回报率明显优于债券市场,且与其他产品关联度较低,是分散风险、优化配置的优良工具。

据券商研究报告的数据显示,REITs与境内证券市场相关系数低于0.1,与黄金、金属、能源等大宗商品的相关性也均在0.4以下。在目前境内另类投资通道较少的情况下,主投REITs的基金将较好地分散单一投资境内市场的系统性风险,优化资产配置以达到财富增值目的。

招商证券研究报告指出,根据NAREIT 的统计数据,比较并总结美国、亚洲和欧洲的REITs 总收益率,近十年以来,全球REITs 的总收益率均值为4.9%。

其中,平均收益率最高的为美国市场,其次为亚洲市场,欧洲市场最低;而总收益率的波动情况则是美国最好,其次为欧洲市场,亚洲市场的波动性最大。综合来看,美国作为最成熟的REITs 市场,其收益率情况最好,波动最小。统计数据显示,REITs 的净租金收益率大部分时间远超同时期的CPI 指数,跑赢通胀水平。

业内人士期待,随着未来公募REITs的扩容,这类在海外市场作为现金、债券、股票之后的第四大资产,将有机会进入中国内地居民的资产配置池。