全球通胀预期升温 借道QDII布局海外REITs

全球通胀预期升温

借道QDII布局海外REITs

随着全球通胀预期升温,在QDII基金经理眼中,REITs 市场未来的表现,依旧值得期待。从4只专注于投资REITs的QDII基金过去几年的“成绩单”来看,均远远跑赢了通胀,成为投资者财富保值增值的“避风港”。

业绩榜单“成色”几何?

事实上,早在2011年8月,诺安基金和鹏华基金就同时获批了投资REITs的QDII基金,成为我国内地首批投向不动产收益的基金,此后,嘉实、广发等2家基金公司也布局了相关产品。

在几年的运作之后,上述4只QDII基金也交出了相对不错的成绩单。据Choice数据统计,截至2017年2月28日,成立于2011年9月的诺安全球收益不动产基金自成立以来净值上涨了55.7%,该基金年化回报达到了8.36%。

此外,2011年11月成立的鹏华美国房地产自成立以来净值上涨了44.68%,年化回报为7.16%。2012年7月成立的嘉实全球房地产自成立以来净值上涨了34.05%,年化回报为6.48%。2013年8月成立的广发美国房地产的表现则更为优异,同期净值上涨了53.93%,年化回报高达12.69%。

不过,值得注意的是,投资于REITs的基金产品的净值曲线并没有表现出稳步上升的节奏,在个别季度出现了大幅波动,甚至出现阶段性的较大回撤。在华宝证券分析师看来,国内这类QDII产品并不仅仅投资于房地产信托,它们还将资产投入美国房地产股票中。例如有3只QDII基金均投资了西蒙地产,而西蒙地产在2016年下半年跌幅将近20%,这意味着股票市值下跌拖累了基金本身的净值。

此外,上述华宝证券分析师指出,美国的房地产信托也可在二级市场上交易,二级市场上的价格变动也将影响REITs基金的收益。例如,公共存储信托在2015年三季度上涨了近15.7%,却在2016年二季度下跌11%,从而引发基金净值波动。

在其看来,海外REITs并非人们传统上认为的固定收益类产品,由于其投资的股票、信托均可在二级市场上交易,因此海外REITs仍然具有一定的股性。与其他QDII基金相同,当美元上涨时,可以获取汇率上涨的收益,而就其自身获取收益的能力来说,还需要依赖于基金经理对于相应资产的投资能力。

据悉,截至去年年末,诺安全球收益不动产持有房地产信托凭证占比为71.41%。广发美国房地产基金的房地产信托持仓占比为88.87%,其中投资于美国的股票及存托凭证投资分布占基金资产净值比例为90.14%。此外,嘉实全球房地产基金持有房地产信托凭证占比为87.24%,其中,美国的股票及存托凭证投资占比最高为69.53%,其次,澳大利亚的股票及存托凭证投资占比为7.22%。而鹏华美国房地产基金的普通股持仓占比较高,达到了32.88%,此外,该基金持有房地产信托凭证占比为61.02%。

看好REITs未来表现

种种因素之下,REITs 在去年四季度遭遇了估值挤压,但对于REITs未来市场的演绎,基金经理们依旧看好。

谈及REITs下行的原因,嘉实全球房地产的基金经理认为,主要源于四方面的因素:第一,美联储加息概率升高,其他央行亦未有更多的宽松货币政策,市场担心全球低利率环境是否可持续,全球债券收益率上升,对于REITs 估值产生了挤压。第二,REITs 在2016年的三季报表现稳健,大部分符合或超预期,租金也继续录得同比增长,但市场看法悲观,担心房地产市场正走近周期末端。第三,REITs 的年内涨幅领先于其他板块,因此在市场情绪转向焦虑和负面的过程中,该板块出现了一些过度反应。第四,特朗普赢得大选,导致市场预期特朗普可能会推出新政,催生经济复苏,全球主要股市因此上涨。但对于债市而言,通胀预期大增,债券被抛售,REITs 也受挤压。

展望2017 年,广发美国房地产基金的基金经理表示,看好美国房地产指数的中长期表现。美国经济复苏,资金回流美国,制造业的复苏会对美国的工业房产有支撑,个人收入的提升会对美国的住宅销售有支撑。随着特朗普政策的推行,美国的经济会加快复苏,届时美国的房地产租金与价格都会上涨,美国房地产指数将会受益。

在美国经济持续复苏的基础上,鹏华美国房地产基金的基金经理表示,继续看好周期性较强的板块,同时,受利于就业机会的不断增加和较好的基本面,写字楼板块仍有不错的投资机会,会继续加仓一些具有长期投资价值的个股。

诺安全球收益不动产的基金经理则认为,全球通胀预期升温,美国经济复苏良好,加息脚步加快,而欧元区复苏艰难,货币政策继续宽松,同时,重大不确定事件对市场造成冲击可能性持续上升,仍然看好未来REITs 市场的表现。