美国房地产市场强劲表现将延续

仅仅十年,美国房地产市场就走出次贷危机的泥潭,并完全收复失地。美国最大的房地产数据平台Zillow的高级经济学家亚伦·特拉萨斯(Aaron Terrazas)在接受中国证券报记者专访时表示,本轮美国房地产市场全面复苏,主要倚赖就业市场向好、居民收入增长以及市场供应趋紧等因素。尽管利率水平略有上升带来了一些“逆风”,但在需求支撑下,美国房地产市场仍将延续强劲表现。

量价齐创新高

在就业市场改善、购房需求回暖以及抵押贷款利率保持在历史低位等因素共同推动下,美国房地产市场自2012年以来持续回暖。5日公布的最新数据显示,去年12月标普/凯斯席勒全美20大城市房价指数同比增长5.6%,升幅创下两年半来最高。而早在去年9月,该指数就已经已超越2006年7月创下的此前历史最高纪录。

另据全美房地产经纪人协会发布的数据,经季调后美国1月份二手房销量达到年化569万套,创下2007年2月以来最高,环比增幅达到3.3%,同比增幅为3.8%。1月二手房销售价格中位数为22.89万美元,同比增长7.1%,增幅创一年来新高,至此美国二手房销售价格中位数已经连续59个月实现同比增长。

“美国房地产市场已经完全收复房地产泡沫崩盘后的失地,且当前的情况与2007-2008年时已经完全不一样。”特拉萨斯接受采访时表示,目前美国就业市场向好,居民收入保持增长,同时很多人有买房需求,部分地区供给不足,这都是推动本轮美国房价上涨的重要因素。

特拉萨斯指出,在2004-2006年的上涨中,涨幅最高的是美国西南地区,比如拉斯维加斯、菲尼克斯等。相比之下,本轮房价上涨中涨幅最高的是东南地区,比如奥兰多、达拉斯,以及西北地区,比如西雅图、波特兰等。造成这种变化的原因主要在于就业增长的变化,上面所列的这些地区工作机会更多,且市场供给不足,驱动了房地产市场的火爆,而在十年前,房地产市场的增长很大程度上是源于信贷宽松。

加息影响暂时有限

2015年12月,美联储启动十年来首次加息,去年12月进行了第二次加息。利率走高会否对强劲复苏的美国楼市造成冲击?对此特拉萨斯表示,过去三个月美国利率水平上升了25-50基点,目前普通的抵押贷款利率在4%左右,这确实带来了一些影响,比如今年1月美国待售房屋销量增速放缓,旧金山、圣何塞等去年初还跻身全美大城市涨幅最快的十个住房市场之列的城市,在今年1月变成了涨速最慢的市场,这都显示出购房者受到比较大的影响。

但特拉萨斯同时指出,从更长的周期来看,当前美国的利率仍处于历史上的最低水平。对比来看,十年前美国的利率水平在7-8%,二十年前在19-20%左右。与此同时,目前美国人的住房抵押贷款开支占收入的比例仅为15%,低于19%的历史平均水平,这意味着未来几年仍有上升空间。

他总结道,相比于利率上的一些影响,支撑因素仍占据上风,包括需求增长、供应趋紧等等,预计美国房地产市场未来仍将保持强劲表现。

至于未来美国哪些地区房价增长的潜力最大,特拉萨斯认为可以从两个维度考察,其一是拥有强劲的就业增长,因为就业与收入挂钩,其二是有较好的可负担能力,也就是房价相对便宜。综合这两个因素来看,目前美国购房最好的选择是在东南地区,比如达拉斯、德克萨斯、丹佛、科罗拉多等。而像旧金山、西雅图等地区的就业市场虽然同样表现不错,但房价已经涨得非常高。