1月份上海开发贷环比多增275.2亿元刘明康警示风险 银行家看法分化

去年全年上海市本外币房地产开发贷款减少764.2亿元,而今年1月份增加244亿元

日前,央行上海总部发布2017年1月份信贷数据,其中,开发贷的增长尤其引人注目。数据显示,当月全市本外币房地产开发贷款增加244亿元,环比多增275.2亿元,特别值得注意的是,去年全年,上海市本外币房地产开发贷款减少764.2亿元,也就是说一月上海新增开发贷已经达到了去年减少量的三成。

对于老百姓而言,今年的房贷政策如何是最为关心的话题。全国政协委员、银监会原主席刘明康就在今年全国两会上表示,在当前房地产调控形势下,个人住房贷款中,首套房贷款还是优质资产,但类似于开发贷的这类贷款风险就很大。

而在全国两会前夕,中国银行业协会发布的《中国银行家调查报告(2016)》显示,与往年不同,此次报告中,银行家对于房地产开发贷款在新一年的投放出现了较为明显的分歧,认为应该严格控制的占到了两成,持小幅增长态度的也占到了两成,而持支持态度的银行家超过了一成。

部分省份开发贷呈猛增态势

多家银行表态要严控

日前,央行发布了2016年第四季度货币政策执行报告,数据显示,截至2016年末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为26.7万亿元,同比增长27%,房地产贷款余额占各项贷款余额的25%。

对于房地产贷款余额中的开发贷部分,银行纷纷表态严控,工商银行在今年年初银监会例会上就表示,要严格把握好贷款的投向,重点支持保障性的安居工程和普通的商品住宅,严控商用房,尤其要禁止别墅类的贷款。禁止向有“假按揭”或“零首付”、盲目扩张、高价拿地以及过度融资的开发商提供贷款。

在2016年建设银行中期业绩报告会上,建行董秘陈彩虹表示,上半年建行贷款给买房者的金额是其贷款给房产商的6倍,房地产开发贷款正在压缩。

房地产业内人士对《证券日报》记者表示,开发商主要的融资渠道就是银行贷款,除了银行贷款外信托,发债以及票据融资也都是常用手段,前几年开发商贷款成本最低的能到上浮5%。这两年政策趋严,贷款利率也上涨较多,银行贷款一般为基准利率上浮10%到25%,但这样的资金成本已经比其他渠道低很多。

从今年1月份数据来看,部分省份开发贷出现了猛增的态势。1月份,上海市本外币房地产开发贷款增加244亿元,环比多增275.2亿元。按贷款用途分,本外币房产开发贷款增加239亿元,其中住房开发贷款和商业用房开发贷款分别增加133.2亿元和87.1亿元,环比分别多增137.5亿元和69.6亿元;保障性住房开发贷款增加41.3亿元,环比多增38.1亿元。

在个人住房贷款上,上海、广东都出现了增速回落的趋势。广东省数据显示,1月份,个人住房贷款在调控政策引导下,增量继续回落,当月增加573亿元,同比少增227亿元。上海全市新增个人本外币贷款404亿元,同比少增69.5亿元。

开发贷风险

银行家看法有分歧

与往年不同,今年银行家对于开发贷的看法出现了分歧,35.7%的银行家选择适当收缩或严格控制,32.5%的银行家支持大力发展或适度扩张,31.8%的银行家选择维持现状。

对于控制开发贷的风险,69.2%的银行家认为应密切关注房地产商的资信和财务状况,64.4%的银行家认为严格审查房地产企业的资质,58.3%的银行家认为应落实资金封闭监管。

与上述银行家产生分歧的情况不同,银行家对于今年房价的涨跌态度较为一致,有超过九成的银行家认为一线城市的房地产价格与销量会保持2016年态势或有所上升,只有7.9%的银行家认为一线城市的房地产价格会下降。

对于二线城市房价和销量,同样有九成的银行家看好,只有9.6%占比的银行家认为二线城市房价会下降,有10.7%占比的银行家认为销量会下降。对于三四线城市,认为保持或上升的银行家和看跌的银行家数量基本持平。

在当前地产调控政策下,认为“个人按揭增速提高、开发贷增速放缓”的银行家最多,达42.7%;认为个人按揭和开发贷增速均放缓的银行家也不在少数,占比为37.0%。综合来看,认为个人按揭增速上升的银行家合计占比达59.4%,认为开发贷增速放缓的银行家则高达79.7%。

瑞银报告认为,银行对房地产的总敞口包括表内贷款、表外影子银行活动及间接信贷敞口。具体而言,表内包括住房按揭贷、开发贷、建设公司贷款,这部分约29万亿元,占银行贷款余额的27%;表外指银行持有房企债券及其他影子银行信贷规模,约10.5万亿元;另外,以土地和房产为抵押物的间接贷款可能高达15万亿元至25万亿元,相当于银行业总资产的6%至11%。

个人购房需求仍比较旺盛

按揭贷款受到重视

《报告》指出,一方面目前部分城市个人购房需求仍然比较旺盛,另一方面,个人房贷坏账率低,收益稳定,所以被各家银行重视。在调查中,对于个人按揭贷款的重视程度已经由2015年的倒数第二位上升至第二位,有将近六成的银行家认为个人按揭贷款是银行个人业务发展的重点。

与银行家的看法一致,第四季度《国货币政策执行报告》显示,2016年,个人住房贷款比年初增加4.8万亿元,同比多增 2.3万亿元。

多地的个人按揭贷款数据也都有着较为突出的增长,重庆银监会数据显示,2016年,房地产开发贷款增速同比下降28.8个百分点,个人住房按揭贷款同比增长17.5%,其中首套房贷款占96.4%

上海银监局发布的数据显示,截至2016年末,存量上,上海地区房地产相关的贷款合计占比达到39%。增量上,上海地区2016年新增个人住房按揭贷款3350亿元,占全辖新增贷款的50%,略高于全国总体水平。

在非限购城市个人住房贷款政策调整对个人按揭住房贷款的影响上,有58.7%的银行家认为影响较小,有18.3%占比的银行家认为影响较大。

对于个人住房按揭贷款的风险防范问题上,有80.8%占比的银行家认为应当加强对借款客户的信用状况分析,超过六成的银行家认为应该加强对抵押物风险的防范和加强贷后管理以及不良贷款催收。