借力并购低成本拿地闽系房企扩张势头不减

曾在招拍挂土地市场一路高歌猛进、勇夺地王的闽系房企,正在悄然改变投资策略。

3月13日,闽系上市房企阳光城发布公告,以长达73页的回复报告,详细回答了证监部门就其非公开发行股票定增70亿元方案反馈的12个问题,内容涉及公司利润、经营与并购等多个方面,由此坐实公司“并购王”的业内名号。此前的3月8日,另一家闽系上市房企泰禾集团一连发布三个公告,披露了最新并购的三个项目,通过股权收购的方式,泰禾集团共计斥资约25.42亿获得位于济南、杭州的13宗地块,新增土地储备约85.36万平方米。

据记者的不完全统计,仅以阳光城和泰禾集团这两家闽系上市房企来看,2016年大半新增项目是以并购方式获得的;进入2017年,其并购势头有增无减。从效果上看,并购不仅可以令房企以相对较低的成本增加土地储备、补充可售货源,还可降低资金成本、为财务指标增添亮色。在房地产行业加速洗牌、集中度快速提升的大背景下,闽系房企正借力并购继续扩大规模,以实现“弯道超车”。

拿地策略向并购倾斜

具体来看,阳光城于2016年8月31日披露2016年非公开发行A股股票预案,拟以底价6.44元/股发行不超过1086956521股,募集资金总额不超过70亿元,将投资于福州大都会项目、上海杨浦大桥101地块项目、杭州文澜府项目(杭州上塘项目)、杭州上府项目、苏州愉景湾项目、苏州丽景湾项目、苏州丽景湾PLUS项目等7个项目。

在最新的回复公告中,阳光城首次披露了近两年来的并购项目。在土地成本日益走高的情况下,阳光城早早地便走上了并购之路,成为继融创、恒大之后的又一个“并购王”。据阳光城披露,2015年至2016年期间,公司共实现对外投资总金额155.03亿元(不含债权),其中,2015年公司共实施对外投资7笔,涉及投资总金额30.64亿元(不含债权),截至2016年末均已全额支付;2016年公司共实施对外投资22笔,涉及投资总金额124.39亿元(不含债权),截至2016年末已支付115.28亿元,尚待支付的款项金额为9.10亿元。据记者了解,2016年阳光城完成的并购项目中,有8个项目是首次披露。

同样,在土地市场上更加高调的另一家闽系房企泰禾集团则是“两条腿走路”——一边在招拍挂市场奋勇出手,屡次摘得高价地块;一边在并购市场频频出击。克而瑞房地产研究中心数据显示,2016年泰禾集团新增项目21个,其中通过并购新增的项目有10个,接近一半。从去年年中开始,泰禾加大并购力度,上述10个并购项目中有7个集中出现在下半年。进入2017年后,泰禾在3月连下三城,通过股权收购的方式斥资约25.42亿获得位于济南、杭州的13宗地块,新增土地储备约85.36万平方米。种种迹象显示,泰禾集团的拿地策略渐向并购倾斜。

并购带来低成本土地

大手笔的并购为房企带来了大量优质、低成本的土地储备。阳光城公告披露,截至2016年9月30日,公司土地储备面积合计915.86万平方米,规划计容建筑面积合计2463.46万平方米。其中,位于福州、厦门、上海、苏州、杭州、广州、北京、西安、长沙等九个重点城市的土地储备面积合计838.42万平方米,计容建筑面积合计2335.79万平方米,分别占公司总土地储备面积和总规模计容建筑面积的91.54%和94.82%。

从成本来看,以并购方式获得的土地可谓“价廉物美”。克而瑞房地产研究中心根据其监测到的不完全统计数据测算,阳光城2016年前11月并购的拿地成本仅1304元/平方米;泰禾2016年全年并购项目的拿地成本在4900元/平方米左右,其中包括北京的两个商住项目以及福州、南京等二线城市的住宅项目。从项目品质和成本综合来看,并购无疑是房企以较低成本获得热点城市优质项目的重要途径之一。

此外,低成本的并购还为房企的毛利率、资产负债率、存货等财务指标增添了亮色。“而且,从标的资产状态来看,项目均为在售和尾盘阶段,收购完成后基本可以直接创造收益,而且项目地处核心城市,均有不错的销售表现。”克而瑞房地产研究中心分析师房玲表示,并购得来的“二手项目”,往往前期准备工作已完成,有的甚至“四证齐全”,可立即实施建设,无疑缩短了销售周期,进而降低了资金成本。且由于协议可松可紧,若土地款支付条件宽松,甚至可以在回笼资金后再支付剩余的土地款,这无疑提高了买方的资金效率。以阳光城为例,有些去年上半年获得的并购项目,已经在下半年的销售数据里显现出来。

借助并购“弯道超车”

一度作风激进、勇夺地王的闽系房企转而以并购合作的方式低调拿地,或许可以看作土地市场的一个重要的风向标。

回望前两年,规模诉求强烈的泰禾集团曾是土地招拍挂市场最活跃的一分子,但在公开市场高价地频出、政府限地价措施随之而来的情况下,泰禾从去年开始渐渐将重心转移到了并购上。近日,作为全国政协委员的泰禾集团董事长黄其森在参加两会时明确表示,在目前的市场导向下,泰禾将更多以并购的方式进行土地储备,至少不会在近期去拿“地王”。一、二线热门城市土地资源稀少,招拍挂土地价格越来越高,尤其去年以来多地政府先后出台政策控制高价地的出现,使得获取土地的难度不断上升,泰禾正利用合作来替代招拍挂拿地实现快速的扩张。

“今年也不会再经常出现在公开市场上参与拿地。”黄其森表示,因融资方面的调控,今年很多中小企业可能会出现资金紧张的问题,泰禾的并购机会也会随之增加。

事实上,在行业洗牌、集中度提升的大背景下,房企要想生存,做大规模是必经之路。有开发商内部人士向记者表示,不少房企都有极强的忧患意识,尤其是那些年销售额在300亿至500亿规模的中型房企更加焦虑,他们普遍认为,如果在两年内冲不到千亿规模或者行业前20名,那么企业被收购的可能性非常大。

以阳光城和泰禾集团为代表的闽系房企大多正位于这个可上可下的规模区间。“弯道超车,最容易冲上去的做法就是并购。这几年,在并购方面力度很大的房地产公司,绝对会在未来占据市场垄断地位。”阳光城总裁张海民曾对媒体表示。