北京楼市：调控施压 “锁量”价稳

北京“认房认贷”调控政策出台已近两月,对楼市的影响已开始显现。专家表示,北京楼市当下属于僵持阶段,交易量基本被“锁住”。若楼市回暖,政策仍有收紧空间。另外,土拍规则变化不仅有利于控地价,也将有利于房价趋稳。

房价趋于稳定

统计局新闻发言人毛盛勇曾表示,新一轮房地产调控措施对房价和其他房地产相关指标的影响,有可能在4月份以后陆续显现。

同策咨询研究部数据显示,从4月成交量来看,北京商品住宅成交量为51.96万平米,环比上扬9%,同比下滑36%。成交均价环比下滑4个百分点至35770元/平米,同比上扬幅度仅为5%。

以5月前两周成交量来看,商品房成交套数环比仍在继续下降。房天下数据研究中心统计显示,5月第一周,北京商品房成交637套,环比下降25.9%;成交面积7.58万平米,环比下降29.9%。第二周,商品房成交568套,环比下降10.8%;成交面积6.88万平米,环比下降9.3%。

在房天下副总裁司智看来,目前北京市场价格略有松动。高总价、高单价,包括远郊别墅类产品的松动较大,有些甚至有10%-15%的松动。不过,就算高端楼盘价格下滑,也最多下滑到政策前的价格,并未出现大跌现象。

二手房方面,链家数据显示,五环外活跃楼盘跌幅明显。对近期成交量前20的小区进行前后对比,其中有9个价格下跌,涨价楼盘占比较前期明显减少,其中苹果派、加州水郡、新龙城等地处五环外且前期成交活跃的小区价格下跌明显,较调控前分别下跌3%、5.1%、8.2%。

司智认为,现在北京房价属于僵持阶段,交易量基本被“锁住”。某房屋中介工作人员也对记者坦言:“市场和政策都趋于稳定。从现在情况来看,未来北京房价必然不会大涨。”

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为,市场成交量有可能会继续下跌。现在政策时滞越来越短,从政策进一步收紧的情况来看,交易量下降,价格也会随之同跌,此趋势可能会继续。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,市场交易数据有所下滑,说明房地产市场的“认房又认贷”等政策效应还会积极释放出来。但市场成交量若进入“跌无可跌”的状态,则或有反弹空间。

信贷仍有收紧空间

与此同时,北京楼市政策趋严和成交量“锁住”也对房屋中介造成一定程度的打击,部分中介陆续关闭了一些门店。链家相关负责人表示:“北京链家近期确实主动开展了全面的合规整治工作,目的是优化店面资源配置,加强店面管理和规范。我们关闭了一些门店,包括原来经营商办房业务为主的,也包括一些‘开墙打洞’的底商店铺和学区门店。”

事实上,此次北京楼市调控政策的层层加码,楼市已显著降温。司智认为,从市场表现来看,现在房价过快上涨的势头已经被压制住。本轮调控最主要的目的是以稳定为主,现在已经达到了目的。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,单纯从市场流动性控制、银行房贷量控制的角度而言,无论是对于首次置业的首套房还是改善置业的二套房,上调房贷利率的加息确实可以起到抑制需求放量和为市场降温的作用。

严跃进表示,资金利率上调也和商业银行的资金压力有关,信贷利率即便不出政策,实际操作中也会有收紧可能。从后续市场发展来看,资金成本增加和贷款节奏房源也是两类收紧的体现。

“以租代售”或成新模式

在楼市进入“限购、限贷、限售、限价”的四限时代后,开发商的日子也“不好过”。某售楼处售楼员称:“现在拍地,开发商都在竞自持面积,这也就意味着以后这些地上新开售的楼盘只能租不能卖。”

“到目前为止,北京合计有8宗土地出现了持有型产品,这8宗地合计购地资金351.73亿元。”中原地产首席分析师张大伟表示,如果按照正常开放的节奏看,土地资金占50%,就有整体货值700亿元的投资标的物被冰冻。张大伟称:“其中有4宗为70%持有型,多少有点可售面积。另外4宗基本100%持有,除了少部分未来可能的车位+商业配比,这些地块须持有70年。”

土拍规则的变化意味着构建购租并举的住房供应体系已在加快推进中。严跃进认为,自持有助于后续租赁型房源的增加,从实际情况看,利好地价和房价的把控。另外,这也有助于房企后续积极寻找新的物业投资机会。

夏丹称:“土拍规则有变化,但从开发商的角度,它的成本并没有降低,因此对房价是否会有抑制作用,以及是否会转移到购房者身上都不一定。不过,当下很多举措确实是在朝好的方向尝试。”