我国将建立购租并举住房制度

为建立购租并举的住房制度,规范住房租赁和销售行为,保护当事人合法权益,日前,住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,对当前租赁和销售市场不规范行为提出了明确要求及惩处办法。接受证券时报记者采访的业内人士认为,这是国家对租赁市场的管理首次上升到国务院条例高度,也是房地产调控长效机制的一部分。该政策有利于培育长期稳定的住房租赁和销售市场,待条例正式发布后还需各地出台执行细则。

鼓励长期租赁

征求意见稿提出,鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。同时,鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,签订并履行3年以上住房租赁合同的,各地政府应给予政策支持。住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于3年。

中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时表示,该政策的目的是建立租售并举的楼市消费观念,核心是稳定租赁关系,提高租户在交易环节的话语权,有利于保护租户的权益。同时,政策鼓励租赁行为长期保持,鼓励3年期以上租赁周期,而且规定承租人可以依法申领居住证享受公共服务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受证券时报记者采访时也认为,鼓励3年以上租赁合同对承租者是一种保护,因为现在一般最长租赁合同是一年,这种长期鼓励政策有助于提高大城市居民对租赁产品的偏好。未来有些地方也可以根据情况制定3年到5年中长期发展政策。

堵塞市场乱象

对于租赁市场,征求意见稿还提出,出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房,不得无故单方面提高租金。各地政府应建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息。

对于销售市场,征求意见稿规定,房企取得预售许可证后,应在十日内一次性公开全部准售住房及每套住房价格,并对外销售。同时,对房企和中介提出了十余项禁止行为。

新城控股高级副总裁欧阳捷接受证券时报记者采访时表示,该政策非常有意义,从国家法律层面规范了住房的租赁和销售管理,堵塞了大部分市场乱象,针对性很强。比如,在租赁管理上,针对租房人的痛点提出了明晰的管理标准,比如租赁没有书面协议或者书面协议非常笼统,租赁期限不明确,租赁期未到期房租直接涨价或被逼赶走,出租人擅自进入承租人房间,租金不退或拖延,租住条件等等。

“同时,销售管理上也有针对购房者痛点的市场乱象作出的明确规定,比如虚假信息广告、炒作哄抬房价、变相收取费用、捂盘惜售、捆绑搭售、一房两卖等等。中介服务上也明确针对逃避税费、骗取贷款、低买高卖(租)、自买自租经纪服务的住房等。”欧阳捷说,规定也对防范可能的系统性风险做出了明确要求,比如垫付首付、返本销售、售后包租、房地产经纪服务项目明码标价、违规融资、泄露客户信息等。

严跃进也表示,从政策内容来看,对于租赁市场的各个参与主体都进行了行为约束,这是最大的亮点。过去的类似约束其实不多,导致租赁市场权利和义务不对等。此次政策对于经纪机构等也提出了规范,有助于租赁市场流通性机制的更好建立。

细节有待完善

欧阳捷指出,我国相关法律还在起步阶段,还有待不断完善,比如,对个人出租人的违规行为处罚仅警告或5000元以下罚款,甚至不如租金上涨幅度,违法成本很低,而行政执法成本很高,最终法律很可能被束之高阁。在治理市场乱象初期,法律法规应当适当加大力度,矫枉可以过正,才有助于迅速扭转市场乱象,就像当年治理酒驾一样。

“事实上,欧洲发达国家的房地产市场发展到一定程度,也都先后出台和不断完善了房地产市场租赁销售中介服务的法律法规,德国也是由于过去存在大量的租赁销售市场乱象,才制定和不断完善了最严格的法律法规体系,这些法律法规也是值得我们学习和借鉴的。”欧阳捷说。

张大伟也认为,从长远看,该条例有利于市场平稳发展,但包括租赁和销售等行为都存着很多问题,所以还需要执行过程中的各地细化调整。