龙湖地产年内逾250亿元拿地平均拿地成本不足7000元/平方米

2个月前,吴亚军(龙湖集团董事长)曾祝福同行在香港拿地,称龙湖还未找到机会。2个月后,对别人的祝福变成了自己的现实。5月16日,龙湖地产同合景泰富的联合体在香港以72.3亿港元获得启德宅地。同天,龙湖亦竞得深圳市盐田项目。

值得一提的是,这是龙湖地产首次进入香港、深圳,但显然不是偶然地寻到机会而出手。以香港为例,实际上,据《证券日报》记者观察,自2016年5月份以来,中资房企在香港拿地动作猛增,但鉴于民营房企的谨慎,龙湖不是孤军深入,而是找到合作者共担风险。

深港地块双双入囊的背后,昭示着龙湖正加速落子“粤港澳大湾区”。此举也是龙湖继深耕京津冀、长三角等重点城市群后,对布局国家级城市群这一战略意图的延续和深化。

“龙湖近两年已经在广州站稳脚跟,在香港拿地的同一时间,还首次进入了深圳,可见其对城市群的战略拓展版图非常清晰。”有接近龙湖地产的人士向《证券日报》记者表示,从拿地时机来看,在去年地王满天飞时,龙湖并未盲目冲进这些早已想进入的城市,这意味着龙湖为保住25%的毛利率红线,对土地成本控制较为理性,也更善于逆周期拿地。

围猎粤港澳城市群

龙湖对“粤港澳”的向往已非一日。

业内有句话称,“北有雄安,南有大湾”。据记者了解,“粤港澳”大湾区头上有两张“名片”,一是经济总量接近1.4万亿美元,有世界顶级城市群基础;二是珠三角城市融合发展的升级版,土地红利正在被重估。

早在去年8月份的龙湖中期业绩会上,龙湖集团CEO邵明晓便表达了对香港市场的兴趣。时隔9个月,龙湖便出手了。5月16日,龙湖地产与合景泰富联手以总价72.3亿港元在香港九龙启德获取一块住宅用地,占地面积9721平方米,规划建筑面积5.3万平方米;同日,公司以4.82亿元人民币拿下深圳盐田区沙头角一块商业用地,占地面积3861.91平方米,规划建筑面积13480平方米。

加上早已进入的广州、佛山,至此,龙湖地产可谓初步完成了对“粤港澳大湾区”区域内支点的布局。上述接近龙湖地产的人士向记者透露,下一步龙湖将有计划地在粤港澳大湾区继续拿地,深入城市群,以求获得联动效应。毕竟,2016年,龙湖地产在华南板块的销售额已经突破100亿元,同比增长达121%。

不过,中资房企对香港楼市的深入,近年来已较为凶猛。据《证券日报》记者根据香港地政总署卖地记录逐一统计,2016年5月份至今年3月17日,香港共卖地32.38万平方米,土地收入达1095亿港元。除去商业、一幅工业用地及几个加油站用地外,住宅用地出让金额合计约为891亿港元,而中资房企所拿住宅用地合计耗资约481亿港元,占比高达54%。加之龙湖和合景泰富的这次投资,中资房企可谓买下了香港近一年来新增土地储备的一半。

对此,莱坊董事、大中华区研究及咨询部主管纪言迅在接受《证券日报》记者采访时曾表示,中资房企去香港投资,事实上是分散投资实现多元化布局的策略,加上在北京买地可能并不比香港便宜,而在香港买地相当于在海外市场投资,可与美元资产挂钩,这也是企业资产配置的方式,其回报率相对稳定,增长预期较强。

除了香港、深圳所在的粤港澳大湾区城市群,龙湖还不断加速其他城市群的投资布局。2017年,龙湖新进入长三角城市群重点城市——合肥,同时亦积极在北京周边寻觅优质项目。

而时间再往前,从2016年全年龙湖新增收购土地储备来看,总建筑面积1,255万平方米,龙湖于粤港澳大湾区城市群中的广州摘得两宗优质地块,长三角城市群占比17.5%。龙湖在京津冀城市群的布局,以北京、天津为主,2016年连落5子。

平均拿地成本

不足7000元/平方米

众所周知,龙湖是一家以高端产品线见长的房企,这样的企业往往对核心优质地块有更执着的追求。在擅长同类产品的房企中,抢地王是“家常便饭”。

但纵观近两年龙湖的表现,为了保住25%的毛利率红线,坚持不再投过高的地王项目。

兴证国际分析师张忆东认为,截至2017年4月底,公司通过公开市场拍卖、收购等方式一共获取21个新项目,总建筑面积达到444.9万平方米,公司的权益建筑面积为302.6万平方米,权益土地款为210.9亿元,平均楼面地价每平方米仅为6968元,同期,项目销售均价却可达到每平方米14901元。

而另据《证券日报》记者不完全统计,2017年至今,龙湖地产权益拿地金额应该超过250亿元,首次进入城市有三个,香港、深圳和合肥,全国布局完善。另外,鉴于其2年--3年的投资周期来看,其新进城市的项目溢价空间可期。

以龙湖地产新进的香港启德地块为例,“楼面尺价12563港元”相对不高,甚至低于2016年12月份海航系在同一区域内1.36万港元的拿地楼面尺价,属于理性拿地范畴。

纪言迅也曾向本报记者表示,目前该区域周边几乎没什么在售楼盘,但九龙东一带,房价在1.5万港元--2万港元/平方尺之间,预计未来该区域项目将卖到3万港元/平方尺以上。此外,纪言迅进一步强调,中资房企在香港开发住宅项目,借贷成本较低,若企业有香港上市平台,则融资渠道更多,更利于控制项目成本。

除此之外,值得关注的是,对于土地市场水涨船高,地越来越难拿的局面,尽管龙湖走的是“以频率换概率”的拿地策略,但也有补充拿地方式,比如股权收购。

不过,《证券日报》记者注意到,相对于其他房企通过大笔支出,打包式购入股权,进而获得土地储备,从而降低整体拿地成本的方式不同,龙湖地产几乎从未打包式购入资产。相反,其收购的项目多是单一、资产权责清晰且性价比高的标的。

正如龙湖首席财务官赵轶所示,2016年收购的9个项目,以武汉长丰地块为例,从当地一家上市公司收购,楼面价是每平方米4100元,而当时武汉多区域招拍挂楼面价已达9000元∕平方米,甚至1万元∕平方米以上。

更重要的是,逆周期低成本拿地的背后,驱动的是销售窗口期灵活度的提高。据数据显示,截至4月底,在限购限贷及限价的压力下,龙湖地产累计实现合约销售金额600.2亿元,同比增长200%,已经完成全年1100亿元销售目标的54.6%。