净利增89%，千亿近在咫尺 白马金茂下一步跃向何处?

（原标题：净利增89%，千亿近在咫尺 白马金茂下一步跃向何处?）

千亿,这一销售规模数字成了众多大中型房企2018年追求的最大目标,而对于中国金茂(HK.00817)来说,跨入千亿俱乐部门槛并非难事,如何在冲击更高规模的同时保持高品质更值得关注。

千亿门前

2018年踏入千亿,2020年达到两千亿,这是中国金茂首席执行官李从瑞在2017年全年业绩会上给出的新目标。以此计算,中国金茂未来三年的年均复合增长率将高达50%。

中国金茂方面提供的数据显示,2018年其新推货值约1700亿元,去化率达到59%即可完成千亿的年度目标。而大和证券研报显示,2017年中国金茂整体去化率为68%,若保持这一去化率,中国金茂2018年销售规模将超过1150亿元。

值得注意的是,2018年以来,中国金茂的销售规模表现亮眼。克而瑞公布的《中国房地产企业销售金额TOP100》显示,中国金茂1月的销售流量金额达到166.5亿元,2月则实现了139.63亿元销售流量金额。1-2月,中国金茂实现了306.2亿元销售流量金额,同比增长655%。

从这样的态势看,中国金茂已经站在了千亿俱乐部门前。李从瑞在业绩会上表示,中国金茂并不会过多的追求规模扩张,但50%的增长是实现规模与利润平衡的“规模适度”。

在这一原则下,中国金茂找到了平衡点。利润上,中国金茂的2017年年度业绩公告显示,其2017年收入达到310.75亿元,同比增长14%,股东应占利润增长57%至39.78亿元,而扣除了投资物业公平值收益之后的股东应占利润同比增长了89%,达到39.05亿元。

中国金茂首席财务官江南在业绩会上表示,“金茂住宅开发板块毛利润保持在30%以上,这是我们既定的战略。”年报数据显示,2017年整体毛利率为32%,物业开发板块毛利率为29%,而如计算未并表的上海星外滩项目,物业开发板块毛利率将为40%,为历年峰值。

江南还透露,与2017年相比,预计 2018年整体毛利率将上升至38%。“2018年预计同比做收结构发生较大变化,开发板块2018年预计毛利率有所上升。2018年二级开发项目重点做收项目以高毛利的产品为主,且包含较多一级开发业务,毛利率较上年有较大提升。”

规模的扩大也在稳健推动。中国金茂方面表示,2017年共收购36幅地块,新增面积932万平方米。2017年金茂近底价获取17个地块,占总拿地数量的47%。同时,在城市深耕的原则下,中国金茂新进入了成都、温州、福州、厦门、嘉兴、南昌等6个新城市。

加大土地储备力度是对于资金链条的考验,根据中国金茂年报信息,其2017年净负债率为69%,加权平均融资成本为4.83%,两者均处于行业低位。

中国金茂在融资上优势显著,江南在业绩发布会上总结了三点:一是央企背景带来的额度优先性;二是良好的国内外信用评级以及低于行业平均的融资成本;三是多元化的融资渠道以及借力中化集团的内部授信授权的方式。江南透露,“在今年去杠杆、信贷环境收紧的情况下,公司信用额度充足。

战略升级

实现自身定位从地产开发商到城市运营商的转变,以及“双轮两翼”的战略升级是中国金茂战略中比冲击千亿规模更深层次的发展途径。

2011年的长沙梅溪湖一级开发项目第一期是中国金茂转型城市运营商的敲门砖,中国金茂方面提供的数据显示,长沙梅溪湖项目第一期总投资128亿元,销售243亿元,销售总建筑面积达754万平米。

据介绍,中国金茂的城市运营跨越了城市规划、开发建设、物业销售、持有运营等阶段,将荒地建成新城,在内涵上实现多业态涵盖、配套齐全、产业齐备,最终实现产城融合。在城市运营商战略的实施上,中国金茂秉持“两驱动、两升级”的运营理念,分别为规划驱动、资本驱动、产业升级、城市升级。

值得一提的是,在产业升级上,中国金茂将“大文化、大健康、大科技”三大产业做为新城聚焦的重点产业,同时积极推进对物流产业的研究,通过产业合作和产业孵化,推动城市产业升级。这一战略理念与国家推进特色小镇、带动产业升级的政策思路一致。

2017年,中国金茂完成了温州、南京、泉州、武汉、青岛、济南、长沙等七城市运营项目的签署。中国金茂方面表示,“城市运营商模式创新性地打造了一二级联动开发模式,通过与当地政府共同打造城市新核心,撬动大量优质资源,实现高利润回报,从而实现同业领先的利润水平。”

中国金茂年报数据显示,截至2017年底,总土地储备4616万方,其中二级开发土地储备2772万方,一级开发土地储备1844万方,在29个城市拥有95个项目。

除了联结一二级土地开发的城市运营商战略理念,“双轮两翼”是中国金茂促进内生力的生态链条。其中,最根本的地产开发以及跟随地产开发业务稳步发展的物业持有运营业务是驱动中国金茂发展的“双轮”核心业务,而金融创新及服务创新是助推核心业务发展的“两翼”。

据中国金茂方面介绍,“公司开发业务强劲增长的同时,还大量持有优质物业,目前在运营的写字楼、商业共计面积近150万方,同时还有大量在建持有物业,预计2020年持有物业贡献收入将达到50亿人民币。”中国金茂方面还称,未来长租公寓业务也将是物业持有运营业务的探索方向。

金茂绿建是承载中国金茂服务创新业务的主要载体,据介绍,金茂绿建依托地产资源,围绕绿色咨询、地产科技、区域能源站、综合能源管理等业务,致力于成为中国领先的绿色建筑全产业链系统集成商,研发能力稳步提升,获得了国家高新企业证书。而金融创新平台金茂资本也获取了私募基金管理人资格,稳步推进中国金茂的金融业务实践。

品质标签

规模冲刺、定位转变、战略升级,在适应市场环境的“变”中,中国金茂仍要保持的“不变”是高品质标签带来的高品牌溢价。

2017年世界品牌实验室发布的《中国500最具价值品牌排行榜》显示,“金茂”以186.58亿元的品牌价值入选,这是中国金茂连续13年入选榜单。

据了解,中国金茂目前已开发了“悦”、“府”、“墅”三大品质住宅产品系,明确定位中至高端客户群体及改善性需求,以绿色健康理念结合智慧家具,提升产品品质,塑造高品质形象。

以上海大宁金茂府为例,中国金茂在产品内应用了12大科技系统,相当于在产品内部构建的一个生态体系,各科技系统无缝运转,形成能量的生态循坏,达到空气、温度、湿度、声音、光线、水洁净度等全生命周期的适宜状态,创造出更健康、更舒适、更节能的品质生活。

中国金茂在改善性住房需求上的定位与当前国家提倡的供给侧改革以及鼓励消费升级相吻合。链家研究院发布的分析报告显示,随着国内消费者对于居住品质的需求不断提高,市场对于住房的需求正在从数量向质量转变,消费者对于改善性住房的需求迅速释放,未来改善性需求将成为楼市需求的主要力量。

对于坚持高品质的发展路径,中国金茂方面表达了充足的信心,“长期趋势我们认为非常明朗,宁总(中化集团董事长、中国金茂董事长宁高宁)在战略会议上也认为未来中国房地产市场是健康可持续的,而且非常认可公司品质地产的定位,未来改善性升级需求空间很大。”

另一个细节体现了这份信心的真实性。2018年3月28日晚间,中国金茂发布《关于执行董事及管理层进一步集合购买本公司股票》的公告,公告显示,自2018年1月15日至3月28日,中国金茂执行董事、管理层已经以自有资金买入了7538.8万股中国金茂普通股,平均价约为3.89港币/股,合计投入2.93亿港元。

此外,中国金茂方面透露,“2017年公司实现了全面跟投,将员工、管理层与市场、投资人全面绑定,无限贴近市场化,未来业绩释放可期。”