晖晗置业陷“动迁房理财黑洞”

资金去向疑云重重

投资者估计，晖晗置业通过私募债和私募基金募集的资金规模大约1.8亿元左右。这些钱是否都用于购买动迁房了，购买了多少套动迁房，这些都不得而知。国赟资产通过9家分公司的线下营业场所向众多个人募集资金，粗略估计募集资金总额15亿-18亿元左右。晖晗置业收购的动迁房大约400套左右，市值5亿-6亿元。即便如此，投资者估计仍有近十亿元的资金去向成谜。

业内人士表示，地方金融交易平台在所谓“企业私募债”发行中的作用也值得关注。早在2017年1月份，国务院办公厅就发布了《关于规范发展区域性股权市场的通知》（以下简称《通知》），启动对区域性股权市场的整顿。根据《通知》，限制每个省只能设置一家区域性股权市场；禁止发行和转让私募债；明确合格投资者，即金融资产不低于50万元人民币；交易实行T+5制度；禁止集中竞价和做市商交易等。而之后下发的《区域性股权市场监督管理试行办法（草案）》更明确，除区域性股权市场外，地方各类交易场所均不得组织证券发行和转让活动；合格自然人投资者的金融资产不得低于50万元，且适用穿透原则。

在上述规定下，为何江苏省金融资产交易中心还能在今年4月份为晖晗置业的“定向融资工具”备案？中国证券报记者致电金交中心官网所留联系电话，电话始终处于无人接听状态。

投资人刘女士反映，通过汇鎏投资购买私募基金产品的投资者已在汇鎏办公地长宁区经侦部门报案。经侦部门相关人士表示，目前对私募基金无法进行立案，理由是私募基金是合法备案的，私募基金投资人是对风险有承受能力的合格投资者。但是，杨浦区经侦部门对国赟资产线下资金出借人的报案，却已经受理。“这个逻辑让人无法理解。”刘女士忿忿道。

杜跃平律师指出，投资人遇到像刘女士这样的问题，可以向监管部门举报。近日公安部“非法集资案件投资人信息登记平台”开通投资信息登记通道。自2018年9月10日起，至2019年3月9日，相关平台投资人均可通过非法集资案件投资人信息登记平台(http://ecidcwc.mps.gov.cn)进行登记。登记内容包括投资人基本身份信息及投资的具体信息，建议此前已到公安机关报案的投资人也在网上登记信息。

晖晗多渠道疯狂集资

上海的投资人冯先生介绍，今年4月份，他通过国赟资产购买了30万元的“晖晗置业·通金直融定向融资工具”。

产品说明书显示，该“定向融资工具”募集规模1000万元，采用非公开方式向符合定向融资工具风险承受能力要求的合格投资者定向发行。不过，认购起点却只有5万元，并以1万元的整数倍递增。产品期限12个月，发行主体为上海晖晗置业有限公司。发行所获募集资金在扣除承销商的承销费、江苏省金融资产交易中心（简称“金交中心”）的备案服务费及其他相关费用后将主要用于发行人动迁房运营和投资。

该产品募集时间为2018年4月17日-19日，起息日为2018年4月20日，备案场所为金交中心，受托管理人/主承销商为国赟资产，产品的风险等级为“中低风险”。认购金额5万-30万元的，预期年化收益率为8.6%，30万-100万元的预期年化收益率为8.8%，100万及以上的预期年化收益率为9%。

“大家买这些产品就是冲着金交中心的备案监管去的。”冯先生告诉中国证券报记者。

冯先生提供的金交中心2018年4月2日出具的《关于晖晗置业定向融资工具备案申请的审核意见》显示：“我中心对你司提交的晖晗置业定向融资工具（晖晗置业·宝砖直融、晖晗置业·通金直融、晖晗置业·国富直融、晖晗置业·瑞鑫直融、晖晗置业·鼎城直融、晖晗置业·聚利直融、晖晗置业·共盈直融、晖晗置业·恒融直融、晖晗置业·联豪直融）备案材料经形式完备性审核，现予以接受上述定向融资工具的备案登记……”

但是，现在金交中心的网站上已经找不到这份审核意见了。取而代之的是今年7月19日出具的《关于晖晗置业定向融资工具的风险提示公告》。公告显示：“由上海晖晗置业有限公司发行的晖晗置业定向融资工具（承销商：上海国赟资产管理有限公司、上海汇鎏投资有限公司；受托管理人：上海国赟资产管理有限公司）在募集过程中，发行人经营状况发生重大变化，同时增信措施产生重大变动，且发行人和承销商未向我中心和定向融资工具持有人披露相关信息，存在重大项目风险。”公告还称，上述晖晗置业发行的定向融资工具停止募集，且不予登记确认。

冯先生透露，晖晗置业私募债的最终发行规模大约为1.5亿元。看到金交中心的风险提示后，投资人认为私募债的还本付息已成问题。“找金交中心没有任何说法。我们已经到经侦报案了。”他说。

国赟资产还通过线下多家门店直接向投资人募资。投资人郭先生提供的“个人出借咨询与服务协议”显示，晖晗置业通过国赟资产向投资者个人借款，期限一年，预期年化收益率达11.5%。“所有的出借合同上面都有抵押的动迁房。所以大家才会放心地把钱给他们。”郭先生表示。

除了私募债、民间借贷，晖晗置业还通过汇鎏投资募集资金。国家企业信用信息公示系统显示，汇鎏投资成立于2015年，法定代表人卜广亮，注册资本2000万。自然人股东俞婕认缴1600万元，自然人股东刘旭认缴400万元。没有实缴金额。投资人刘小姐介绍，今年4月份，她认购了汇鎏投资发行的“汇鎏尊享物业租金收益权私募投资基金”，该基金经中国证券投资基金业协会合法备案。汇鎏投资与晖晗置业签订了租金收益权转让协议及到期溢价回购协议（一年期），晖晗置业将对应的40套动迁房房产全套资料质押给汇鎏投资进行保管并享有违约处置权。以上房产资料由汇鎏投资委托上海文拓律师事务所进行保管。私募基金的最终募集规模大约3000万元。

“经营”动迁房风险暴露

国家企业信用信息公示系统显示，晖晗置业成立于2014年9月，注册资本1亿元。2017年11月，法定代表、投资人(股权)由王毅鸿变更为蒋东。目前，自然人蒋东个人持有全部股份，认缴出资额1亿元，没有实缴出资。

国赟资产同样成立于2014年，法人代表詹刘满，注册资金3亿元，没有实缴出资。旗下有九家分公司。

晖晗置业在其宣传材料中称，公司近年来专注于上海动拆迁安置房的收购、出让，并在风险控制方面拥有丰富的经验和独特的优势。公司与资深金融平台合作，实现地产金融化的转型，是房地产细分市场极具竞争力的创新型企业。 

晖晗置业向投资者介绍称，动迁房不能办理抵押担保，但可做其他形式的担保，晖晗只做实物担保，与银行无竞争。动迁房冻结期价格低于周边商品房30%，由于动迁房市场信息不对称，议价空间可以达到30%……

杜跃平律师指出，动迁房房主在与晖晗置业签合同的时候是肯定没有房产证，也不能办理房屋过户。从签订合同到将来办理产权转移需要几年时间，风险很大。例如，家庭成员内部可能对动迁房的分配有异议，万一协商不成，可能起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定；无产权的动迁房可能因其他原因导致无法办理产权证；因交易时间漫长，房价变动可能性大，如果出售方将房屋转卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很难实现购房，只能主张债权；在购买方等待过户的漫长时间内，有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。

实际上，晖晗置业经营动迁房，也是官司缠身。企查查显示，今年以来，晖晗置业已经有6起法律诉讼，其中有3起为房屋买卖合同纠纷。

今年7月12日，先是私募基金的投资人收到汇鎏投资发布的《汇鎏尊享物业租金收益权私募投资基金重大风险提示》，称基金名下40套房产资料被晖晗置业强行取走。

投资人在收到风险提示后，开始找晖晗置业维权。此时，汇鎏投资作为基金管理人，其高管、法人代表均失联。投资人召开了基金份额持有人大会，并选出代表进行后续事件的处理。与投资者接洽负责化解晖晗置业风险的负责人是王毅鸿。

这时，冯先生代表的私募债投资人和刘小姐代表的私募基金投资人，还有个人出借者郭先生，碰面了。投资人交流信息后发现，晖晗置业、国赟投资和汇鎏投资的背后很可能是同一个实控人：田国斌。

企信宝显示，田国斌曾经担任国赟资产的法人代表、股东和执行董事，2017年3月才转让掉。田国斌和汇鎏投资的股东俞婕为夫妻关系，后者也曾经是国赟资产的股东。2016年3月，俞婕把国赟资产的股份转让给范炳瑾。今年6月，田国斌和俞婕都因诈骗罪被上海市虹口公安局逮捕。

据投资者反映，晖晗置业的法人代表蒋东是田国斌的司机。目前蒋东全权委托王毅鸿处置晖晗资产的风险问题。

王毅鸿代表晖晗置业分别向私募债和私募基金投资者承诺，将按照实际募集金额进行本金赔偿及对应预期收益的支付；归还资金对应的2倍市值的房产全套资料，包括但不限于房产证、买卖合同、动迁协议等抵押给投资人代表作为履约凭证；晖晗置业将尽快处置以上房产。

但是，7月23日，晖晗置业突然发布破产清算公告，称公司资产不足以清偿全部债务，并已引入第三方机构对公司债权债务等资产情况进行全面清算。

8月初，晖晗置业更是被其他投资人举报。而后，晖晗置业名下300余套动迁房被杨浦区经侦部门查封。国赟资产涉嫌非法吸收公众存款罪被立案侦查，上海公安局杨浦分局对田某等3名公司高管采取刑事强制措施。