原房主迟迟不迁出户口 新房主可否法律维权?

为了不让孩子输在起跑线上,很多家长都选择买一套学区房,让自己的孩子能够在心仪的学校就学。因此各大城市中的学区房身价不断走高,很多家庭都是多方筹措才能得偿所愿。在购买学区房的过程中,除了会面临资金压力之外,其他一些问题也在困扰着购房者。

最近半年来,虽然王利(化名)已经购得一套学区房,因为原房主迟迟不迁出户口,王利一家始终不能将户口落在新买的学区房,这令王利十分苦恼,目前王利正打算通过法律途径进行维权。现在的问题是,法律上对此是否有明文规定,王利通过法律途径能否促使原房主尽快将户口迁出? 购买学区房的烦恼

王利出生于1983年,现在任职于东北某高校。其于2010年步入了婚姻的殿堂,两年之后的2012年7月,王利的女儿六六出生了。“我在高校任教,丈夫在一家事业单位工作,我们的时间都相对比较宽裕,所有的业余时间都用在了孩子的培养方面。”王利告诉证券时报记者。

从六六出生开始,王利和丈夫就对孩子的教育问题十分重视,不但买了各类书籍进行学习,而且还乐于向身边的人“取经”。“在提及孩子的教育问题时,很多人都会说‘不要让孩子输在起跑线上’,我们身边的很多人都为孩子购买了学区房或是学位房,目的就是为了让孩子上一所教学质量相对高一些的学校。”王利说。

从2014年开始,王利和丈夫就一直留意所居住城市的学区房。“我们最为中意的学区是中小学连读的,这所学校是省内排名前三甲的学校。”王利的丈夫张文(化名)介绍说,“学校的教学质量好也拉高了学区房的价格,我们这个城市的商品房平均价格还在6000元/平方米左右徘徊时,该学区的二手房均价就已经达到1.5万元/平方米左右。”

由于担心就学政策发生变化,王利始终没有购房,但是一直密切关注着该学区的二手房价格变化。2017年4月,在发现该学区的二手房价格经历一轮上涨之后出现小幅回落,王利通过房产中介果断出手,以80万元的价格购买了一套49平方米的二手房。

“我和丈夫都是工薪阶层,手中的存款十分有限,之所以能够买这套学区房主要还得益于六六爷爷奶奶、外公外婆的资助。”王利说,“按照‘两个一致’优先保障的原则,适龄儿童少年户籍与父母户籍一致、适龄儿童少年户籍地址与父母的房产证地址一致,优先保障符合‘两个一致’的适龄学生就近入学。正是因为如此,我们才会要求原房主在办理完房屋买卖的相关手续之后,要在一个月之内将户口迁出。”

彼时,对于王利提出的要求,原房主在口头上答应得非常好。然而在办理完所有的购房手续之后,原房主却始终没有将户口迁出。虽然王利几番催促,但是原房主一直在找各种理由推拖。

“2018年,六六就要上小学了。5月初,就要开始小学入学报名,如果在五一前不能将户口迁入购买的二手房,那么将会影响到六六上学。”张文说,既然原房主一直在百般推脱,那么我们只有通过法律途径解决问题了。

律师:很难通过诉讼途径解决争端

但是王利和张文也有担忧:通过法律途径能否促使原房主尽快将户口迁出?法律上对此是否有明文规定?如果诉诸法律,多长时间能够有明确的结果?“王利和张文很难通过诉讼途径强制让原房主尽快将户口迁出,最好协商解决。”广东奔犇律师事务所主任刘国华律师表示。

刘国华解释,目前,我国户口迁出由公安机关主管,而1958年由全国人大常委会颁布实施的《户口登记条例》并没有关于户口强制迁出的规定。如果王利和张文就原业主户口强制迁出问题起诉到法院,法院一般会以户口迁移属于行政诉讼而非民事诉讼管辖范围,或户口迁移请求超出法院的受理范围为由驳回起诉。所以,王利和张文想通过诉讼途径维权比较困难,应该尽量以协调为主。

“当然,各地户籍政策也不一样。比如一些城市即设置了‘直管公共户’制度,由各派出所分别设立直管公共户。”刘国华表示,如果辖区内常住居民将房屋出售后无固定住所的,可投靠亲属落户。确无投靠对象的,可将户口迁入户籍所在地派出所的直管公共户(临时代管户),由公安机关临时代管,临时代管期间,户口限制迁入。如果没有迁出地,原户主可以带着房屋买卖合同、无房证明材料到辖区派出所,申请把户口迁入直管公共户,经派出所调查批准后,可以把户口迁入。如果是根本找不到老户主的情形,买方可以带着房屋产权证等证明材料,到辖区派出所申请将原户主的户口迁入公共户,由派出所调查核实,出具情况说明。如情况属实,经过登报公示后,可以把老户主的户口迁入直管公共户。但是,如果遇到原业主不愿迁走户口,派出所也没有权力强制要求原业主将户口迁走。

一般情况下,如原房主拒绝将户口迁出,新房主仍可将户口迁入,原房主的户口在户籍系统里会显示“空挂”,从而解决新房主的落户问题,王利和张文有必要去当地公安机关了解下户口迁移的相关规定。

这个案例也警醒了我们,户口迁出问题的救济途径较为有限。家长如果为了小孩入学购买学位房,事先做好准备工作更加重要,必要时可以寻求律师等专业人士的帮助。

家长在购买学区房前要先向教育部门、学校招生办了解当地教委及学校的招生规定。比如对于学位使用,有些学校会规定“在学区内居住满二年”。在购买前要先了解清楚户主的户口是否已经迁出,学位是否被占用。如果户口未迁出或学位被占用,可要求业主及时处理,以方便自己户口迁入后子女获得入学学位。

“在签订学区房买卖合同时确保合同目的与购房目的相一致。”刘国华提醒,另外,还可以在合同里明确约定:如果原业主在过户完之后的多少个工作日之内不将户口迁出,则须支付巨额违约金多少万等违约条款。如此,对原业主可以形成较大的制约作用,如果原业主违约,买方完全可以诉至法院,维护自身的合法权益。