坚守“房住不炒”红线 构建租购并举新格局

即将过去的2017年,是中国房地产史上极不平凡的一年。

这一年,房地产市场经历了史上最严厉的楼市调控,调控范围之广、密集度之大前所未有。与去年“9.30”那轮楼市调控主要针对一、二线城市限购不同,这轮楼市调控加入了一、二线城市周边外溢需求大、房价上涨压力大、成为新热点地区的三、四线市县区,同时,调控政策措施在上一轮以限购为主的基础上进一步升级,楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商等“5限”时代。链家研究院的数据显示,截至目前,全国共有54个城市出台调控措施,共有129条限购政策,169条限贷政策,15个城市实行“认房又认贷”,48个城市限售。北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市更是多次升级加码,仅北京就发布各类调控政策超过30次。本轮调控力度之大,体现了政府稳定楼市态度坚决。

正是在严厉调控政策下,今年的房地产市场经历了从火爆到降温的过程。3月份,北京等热点城市房价快速飙升,特别是北京二手房市场出现了十个客户抢一套房、业主随口跳价的现象,楼市堪称“疯狂”。随着以北京“3.17”调控为首的全国楼市调控风暴拉开序幕,一连串调控组合拳及“打补丁”政策接踵而至,调控与房价之间上演着“打地鼠”游戏,即哪里的房价有过快上涨苗头,哪里就会被调控按住。目前,一线城市和部分热点二线城市房价涨幅回落,三四线城市房价趋于稳定,全国楼市总体平稳,热点城市明显降温。

今年的房地产调控,基本实现了热点城市去泡沫与三四线城市去库存的两个目标,调控效果比较明显。这归功于今年楼市调控的主体脉络清楚,即“房住不炒”是中央政府进行房地产调控的红线,更加突出分类指导,因城施策,强化地方政府主体责任,来稳定当地房地产市场。与此同时,短期政策与长期政策相结合,在房地产长效机制未出台之前,为贯彻“房住不炒”理念,采取的限购、限贷、限价、限售等短期行政性措施都是必要的、及时的、有效的,都是为长效机制的建立争取时间,这也是“长短结合”的房地产调控逻辑。

与以往调控只在需求端加以抑制相比,今年的一系列调控政策是从“供”、“需”双向精准发力,来解决市场供需平衡的问题。在持续从需求端坚决抑制投资、投机性购房的同时,供给端除了加大土地供给,增加“买的”房子供应外,也在推进租赁住房试点,增加“租的”房子供应,让租房住成为实现住有所居的重要手段。另外,北京、上海还在深入开展共有产权住房试点,来解决“夹心层”的住房需求。从上海、北京、深圳、成都等城市发布的十三五住房规划可以看出公租房、廉租房、共有产权住房等的比例都不小,这些都是在探索多主体供给、多渠道保障的住房供应体系,来解决老百姓住有所居的问题。

可以说,今年是中国房地产进入新时代的转折年,以商品房为核心的住房供应体制改为“租购并举”,延续了20年的商品房市场将发生巨变。下半年以来,从九部委率先选取广州、深圳、南京等12个人口净流入的城市首批开展住房租赁试点,到国土部、住建部确定第一批在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建租赁住房试点,再到各地有关鼓励住房租赁市场发展的政策密集出台,住房租赁市场的政策支持力度较大。目前,12个住房租赁试点城市已全部出台了实施意见和优惠政策,全国已有50多个城市出台了有关住房租赁政策,我国住房租赁市场正在加快培育。

建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,是房地产长效机制的重要组成部分,从这个角度来说,长效机制一直在路上。实际上,房地产长效机制的建立,是在坚持“房住不炒”定位,以满足新市民需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主满足基本保障,综合运用金融、土地、财税、立法、市场监管等手段共同推进的。今年以来,在金融手段方面,差别化信贷政策持续推进,金融监管不断加强,严防资金违规流入房地产;在土地手段方面,土地供应管理正在完善,租赁住房和共有产权住房供地比例提高;在立法手段方面,《土地管理法(修正案)》将加快推进立法审议,《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》已经发布;在市场监管方面,国家发改委、住建部开展了商品房销售价格行为联合检查,大力整顿和规范房地产市场的秩序,正在研究建立市场监测预警指标体系。这些方面都充分说明房地产长效机制正在推进过程中。

建立房地产长效机制,有利于解决房地产现存的深层次的矛盾和问题;有利于抑制房地产泡沫,防止出现大起大落,实现房地产长期稳定健康发展;有利于实现全体人民住有所居目标。从近期的十九大报告、中央政治局会议和中央经济工作会议提出的有关房地产的内容,以及全国住房城乡建设工作会议内容可以看出,“房住不炒”是房地产调控始终坚守的红线,也是长效机制建立的前提,未来将在保持市场总体平稳的情况下,同步完善促进长效机制,其中,租赁市场成为制度建设的重中之重,“租购并举”的住房制度新格局将更加完善。

(本系列完)