租赁市场有其独特性 涨价不可一概而论

证券时报记者 朱凯

去年7月，住房城乡建设部等九部委联合发布通知，鼓励在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。一年多过去了，政策逐步落地实施，进入市场的各类长租企业多起来了，部分地区的金融信贷政策也有所倾斜。但在租赁市场发展的同时，北京等一线城市的住宅类房屋租金却迎来了大幅上涨，“月薪近万白领不堪忍受高租金”一类的新闻不断刷新网站头条。

有人调侃说，但凡政府鼓励什么，什么就会涨价。事实上，这一点多多少少得到历史的证明。当然，政府的初衷是好的，但在政策鼓励及相应“优惠”刺激下，大量涌入的投机者瞄准商机，对租金非理性飙升起到了推波助澜的坏作用。

近日，北京市住房和城乡建设委员会对自如、相寓两家住房租赁企业进行现场执法，查实北京自如生活资产管理有限公司涉嫌存在违法违规问题。据披露，部分违法中介，不同程度存在带头囤积房源、抬高房租和损害租户利益等行为。另一方面，近一年来的居民消费物价指数呈现小幅回升势头。如今正逢毕业季，旺季的房屋租赁需求陡然增大，价格自然也会水涨船高。这次引发市场极大关注的租金上涨，既有外在炒作因素，也受内在供求关系、成本推动等经济学原理的影响。

这其中所谓的“成本推动”，我们应该从两个方面去分析。一方面，政府部门虽然鼓励租赁市场发展，并给出真金白银的刺激手段，但在任何事物发展的初期，成本扣除因素所引发的价格上涨是一种常见现象。比如说，不管国家政策是否鼓励，可供出租的房源在既定的时期内总是基本固定的，不可能如某些企业的豪言壮语一般——“一个月内向市场放出8万套租赁房源”。另外，至于个人房主提供的租赁房源数量增减，更是具有较大的随机性和盲目性，难以立竿见影解决季节性的供需不平衡问题。

另一方面，长租企业介入租赁市场，或是集中改造一些原本非住宅性质的物业，或是从个体房主处获得房源，都存在较大的初期装修与改造成本。这些金额不菲的一次性投入，势必以某种比例分摊到每位租房人的身上。例如，自如公司要从个人房主那里抢来房源，一定程度的市场化抬价是必须的，如果还要按照统一风格进行装修，则又是一笔较大的成本支出。此外还不包括某些房屋中介机构在管理上存在漏洞，其员工个体恶意哄抬租金、私下收取好处费等，这些成本也都会转嫁到租房者身上。

举一个例子，十几年前我由老家初来上海发展时，就有过多次租房经历。虽然也东拼西凑在外环近郊按揭了一套百余平方米的房子，但由于是尚未完工的期房，故租房生涯也相当漫长。后来自己的房子竣工交付了，简单装修后入住没多长时间，又无法忍受每日一个半小时的公交车颠簸，便决定把新房出租给他人，自己支付近千元的差价，在单位附近租借了一个30余平方米的小屋。有过租房经验的人都知道，离单位近是非常重要的，这一点与自购住房略有不同。

我近郊的那套新房，租给了在上海市区城隍庙开店卖太阳帽，但制帽工厂却在距离此处不远的一家三口。当时合同里面还专门注明，只允许一家三口居住，如果有新增人口，必须经得房主同意或支付额外租金。可见我对新房还是格外爱惜的，租给他人自然心有不舍。而那时的每月租金仅为1600元。租住第三年时，这对夫妇生育了第二胎宝宝，后来他们老家的父母也过来帮忙照应，这样一来，原本夫妻俩加一个7岁男孩的三口之家，竟陡增为6人。更不可理解的是，他们并未主动告知我这一情况，当我某个双休日顺便过来玩时，才看到这一窘境。不仅如此，我看见偌大的客厅竟变成了一个大仓库，布艺沙发被挪到卧室给他父母当床用，客厅则堆放了一箱箱几乎靠着天花板的纺织品货物。当我要求增加房租时，精明的商人并未理会我的要求，他们一分钱也不肯多付。雪白的墙壁被孩子用颜料笔画得如印象派的画作，还有随处可见的球印、鞋印以及出现裂纹翘起的木地板……对房主来说，各种显性、隐形成本数不胜数，我的亲身经历也许就很有说服力。再选择租客时，我变得更加谨慎，但后面还是防不胜防地遇到了数次令人头痛的麻烦事儿。租房其实是个技术活，不管是对房东还是租客。

与房屋销售不同，租赁市场有其复杂多变的独特性。由专业的租赁企业来进行集中统一管理，对大量分散的个体房主来说也许并非坏事，最重要的是节省了巨大的管理成本。特别是某些老旧小区，由专门机构统一改造装修后出租，只要涨价相对合理，对租客来说也应该是一件可以接受的事。